Zasady rozpoczęcia użytkowania nowo wybudowanego obiektu budowlanego określa ustawa z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Zgodnie z zapisami cytowanej ustawy do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.
Przy czym przez obiekt budowlany – należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania.
Organ nadzoru budowlanego po otrzymaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy może z urzędu przed upływem terminu 14 dni, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.
Ustawodawca mając na uwadze bezpieczeństwo przyszłych użytkowników, uzależnił wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego od kategorii tego obiektu. W tym celu ustawodawca wprowadził do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Art. 55 i 57, w których umieścił katalog obiektów budowlanych, obejmujący m.in. kategorie obiektów budowlanych, które przed rozpoczęciem użytkowania powinny uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Jakie obiekty budowlane wymagają pozwolenia na użytkowanie?
W myśl Art. 55 ustawy Prawo budowlane przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego było wymagane pozwolenie na budowę, a obiekt budowlany został zaliczony do niżej wymienionych kategorii:
a) V, IX -XVI, tj. – obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie;
IX – budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki szkolne i przedszkolne, żłobki, kluby dziecięce, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki badawcze, stacje meteorologiczne i hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów zoologicznych i botanicznych;
X – budynki kultu religijnego, jak: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria;
XI – budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, jak: szpitale, sanatoria, hospicja, przychodnie, poradnie, stacje krwiodawstwa, lecznice weterynaryjne, domy pomocy i opieki społecznej, domy dziecka, domy rencisty, schroniska dla bezdomnych oraz hotele robotnicze;
XII – budynki administracji publicznej, budynki Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta, ministerstw i urzędów centralnych, terenowej administracji rządowej i samorządowej, sądów i trybunałów, więzień i domów poprawczych, zakładów dla nieletnich, zakładów karnych, aresztów śledczych oraz obiekty Sił Zbrojnych;
XIII – pozostałe budynki mieszkalne;
XIV – budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne;
XV – budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny;
XVI – budynki biurowe i konferencyjne;
b) XVII – budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe;
c) XVIII – budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie;
d) XX – stacje paliw;
e) XXII – składowiska odpadów;
f) XXIV – obiekty gospodarki wodnej, jak: zbiorniki wodne i nadpoziomowe;
g) XXVII – budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, kanały, śluzy żeglowne;
h) XXVIII – drogowe i kolejowe obiekty mostowe, jak: mosty, estakady, kładki, przejścia podziemne, wiadukty, przepusty, tunele;
XXIX – wolno stojące kominy i maszty oraz części budowlane elektrowni wiatrowych;
XXX – obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych, jak: ujęcia wód morskich i śródlądowych, budowle zrzutów wód i ścieków, pompownie, stacje strefowe, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 tj. w decyzji zatwierdzającej projekt budowlany bądź projekt zagospodarowania działki nałożono obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo okoliczności ujęte w art. 51 ust. 4 Prawo budowlane;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Inwestor po zakończeniu budowy, na której rozpoczęcie użytkowania nie jest wymagana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Taki sposób postępowania daje inwestorowi poczucie bezpieczeństwa, gdyż organ nadzoru budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie ma obowiązek przeprowadzenia kontroli budowy w zakresie jej zgodności z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z projektem budowlanym.
Przeczytaj: Zawiadomienie o zakończeniu budowy domu – kiedy i jak zgłosić?
Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie – gdzie złożyć, wymagane dokumenty
Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie należy złożyć do powiatowego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.
Do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie należy dołączyć następujące załączniki:
1) oryginał dziennika budowy;
2) oświadczenie kierownika budowy:
- o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
- o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także w razie korzystania z drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
4) protokoły badań i sprawdzeń;
5) dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe;
6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
7) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków, o których mowa w Art. 37, ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 oraz z 2019 r. poz. 60, 235 i 730), o ile jest wymagane;
8) w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej:
- wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa w Art. 24l, ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
- uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu składanym przez kierownika budowy, zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa w tym zakresie.
W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis.
W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został on ustanowiony.
Inwestor składając wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie powinien dołączyć do tego wniosku oświadczenie o braku sprzeciwu lub braku uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.
Kontrola przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie
Organ nadzoru budowlanego po otrzymaniu od inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy przeprowadza, na wezwanie inwestora, obowiązkową kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.
Kontrola organu nadzoru budowlanego ma na celu sprawdzenie:
1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
- charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
- wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
- geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
- wykonania urządzeń budowlanych,
- zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w Art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
5) uporządkowania terenu budowy.
Organ nadzoru budowlanego przeprowadza obowiązkową kontrolę w obecności inwestora przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania albo uzupełnionego wezwania.
O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania albo uzupełnionego wezwania.
Organ nadzoru budowlanego, po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, sporządza protokół w trzech egzemplarzach. Bezzwłocznie po przeprowadzeniu kontroli jeden egzemplarz protokołu doręczany jest inwestorowi, drugi egzemplarz przekazywany jest organowi wyższego stopnia, a trzeci pozostaje we właściwym organie.
Dopuszcza się przekazanie protokołu organowi wyższego stopnia w postaci elektronicznej. W takim przypadku sporządza się dwa egzemplarze protokołu, a protokół w postaci elektronicznej przekazuje się również Głównemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego.
Obowiązkową kontrolę budowy lub obiektu budowlanego może przeprowadzać, z upoważnienia właściwego organu nadzoru budowlanego, wyłącznie osoba zatrudniona w tym organie i posiadająca uprawnienia budowlane.
Czym grozi brak zgody na użytkowanie?
W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym i technicznym, organ nadzoru technicznego, wymierza karę stanowiącą:
iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w):
kara = s x k x w
przy czym:
- (s) stawka opłaty wynosi 500 zł.,
- (k) współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane,
- (w) współczynnik wielkości obiektu budowlanego.
W przypadku, gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.
W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, dotyczących:
- charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
- wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
- geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
- wykonania urządzeń budowlanych,
- zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.
W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie mające na celu doprowadzenie wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.
Naliczona karę organ nadzoru budowlanego wymierza w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa.
Wymierzoną karę wnosi się w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu. W przypadku nieuiszczenia kary w terminie podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Przeczytaj również: Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Zdjęcie: Pixabay.com
