Każdy, kto po raz pierwszy sięgnie po mapę z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ewidencji gruntów może czuć się lekko zagubiony. Przedstawione na niej linie, znaki oraz symbole mogą być niejasne i bez odpowiedniego wyjaśnienia nieczytelne. Z niniejszego artykułu dowiesz się, co one oznaczają oraz co dzięki nim można ustalić o upatrzonej działce i jej otoczeniu.

Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP) jest aktem prawa miejscowego. Szczegółowy tryb uchwalania MPZP określa Art. 14-29 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy z uwzględnieniem zachowania ładu przestrzennego zabudowy i zrównoważonego rozwoju gminy. Dlatego też, zanim podejmiemy decyzję o zakupie działki pod budowę budynku mieszkalnego, powinniśmy najpierw poznać ustalenia MPZP, aby nie okazało się, że po wybudowaniu domu naszym sąsiadem będzie np. zakład produkcyjny, a nieopodal będzie przebiegała droga szybkiego ruchu.

MPZP składa się z dwóch części, tj. z części opisowej oraz części graficznej.

Część tekstowa obejmuje informacje o warunkach przeznaczenia terenu oraz ograniczeniach związanych z tymi warunkami. Cześć graficzna MPZP stanowi ilustracje opracowania części tekstowej przedstawionej na urzędowych kopiach map zasadniczych w skali 1:1000, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. W przypadku braku takich map część graficzna planu miejscowego może być sporządzona na mapie katastralnej. Więcej na temat MPZP przeczytasz w naszym artykule: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Obie części dokumentu uzupełniają się wzajemnie i są ważne w przypadku planowania budowy domu bądź innego obiektu budowlanego na obszarze danej gminy, bowiem zawierają one istotne informacje o kształcie końcowym budowanego obiektu. Informacje te przedstawione są na mapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w formie różnego rodzaju linii, symboli oraz znaków graficznych.

Symbole używane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Przedstawione w części graficznej MPZP linie, znaki oraz symbole mogą być niejasne i bez odpowiedniego wyjaśnienia nieczytelne. Dlatego też, aby móc czytać opracowanie graficzne MPZP należy wcześniej zapoznać się z treścią części tekstowej opracowania, w której powinny się znaleźć wytłumaczenia zastosowanych na mapach skrótów.

Symbole, nazwy i oznaczenia graficzne dotyczące przeznaczenia terenów stosowane w projekcie planu miejscowego oraz standardy ich stosowania powinny być zgodne z symbolami ujętymi w Załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. (poz. 2404) w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podobnie, podstawowe oznaczenia graficzne i nazwy dotyczące linii stosowanych w części graficznej projektu planu miejscowego, takie jak:

  • obowiązująca linia zabudowy,
  • nieprzekraczalna linia zabudowy,
  • linia rozgraniczająca tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowani,
  • granica obszaru objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

powinny być zgodne z symbolami ujętymi załącznik nr 2 do cytowanego wyżej rozporządzenia.

Do najczęściej stosowanych skrótów literowych oznaczających symbol oraz klasę przeznaczenia terenu należą:

M – teren zabudowy mieszkaniowej:

  • MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
  • MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
  • ML – teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej.

U – teren usług:

  • UH – teren usług handlu,
  • UT – teren usług turystycznych,
  • UG – teren usług gastronomii,
  • UZ – teren usług zdrowia i pomocy społecznej,
  • UN – tereny usług nauki,
  • UE – tereny usług edukacji,
  • US – tereny usług sportu i rekreacji,
  • UK – tereny usług kultury i rozrywki,
  • UR – tereny usług kultu religijnego,
  • UB – teren usług bezpieczeństwa i porządku publicznego,
  • UA – teren usług biurowych i administracji.

P – teren produkcji:

  • PP – teren produkcji przemysłowej,
  • PE – teren produkcji energii,
  • PS – teren składów i magazynów,
  • PR – teren przemysłu portowego.

K – teren komunikacji:

  • KD – teren komunikacji drogowej publicznej,
  • KR – teren komunikacji drogowej wewnętrznej,
  • KP – teren komunikacji pieszo-rowerowej,
  • KK – teren komunikacji kolejowej i szynowej,
  • KW – teren komunikacji wodnej,
  • KL – teren komunikacji lotniczej,
  • KO – teren obsługi komunikacji.

I – teren infrastruktury technicznej:

  • IE – teren elektroenergetyki,
  • IT – teren telekomunikacji,
  • IG – teren gazownictwa,
  • IN – teren obsługi produktów naftowych,
  • IW – teren wodociągów,
  • IK – teren kanalizacji,
  • IC – teren ciepłownictwa,
  • IO – teren gospodarowania odpadami.

R – teren rolnictwa:

  • RN – teren rolnictwa z zakazem zabudowy,
  • RZ – teren zabudowy związanej z rolnictwem,
  • RA – teren akwakultury i obsługi rybactwa.

W – teren wód:

  • WM – teren wód powierzchniowych morskich,
  • WS – teren wód powierzchniowych śródlądowych.

L – tereny lasu

Z – teren zieleni:

  • ZN – teren zieleni naturalnej,
  • ZP – teren zieleni urządzonej,
  • ZD – teren ogrodów działkowych,
  • ZB – teren plaży.

C – teren cmentarza:

  • CC – teren cmentarza czynnego,
  • CZ – teren cmentarza zamkniętego.

N – teren niesklasyfikowany. Klasę tę stosuje się wyłącznie w przypadku braku możliwości zastosowania jakiegokolwiek z poziomów wyżej wymienionych klas.

Wyżej wymienione symbole charakteryzują przeznaczenie terenu w poziomie pierwszym i drugim.

Należy wskazać, że poziom pierwszy przeznaczenia terenu oznacza się jedną dużą literą alfabetu, poziom drugi dwiema literami alfabetu z tym, że pierwsza litera zawsze oznacza poziom pierwszy. Poziom trzeci oznacza się trzema literami alfabetu np.:

  • MNW – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej,
  • MNB – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej,
  • UHH – teren usług handlu hurtowego.

Doprecyzowanie przeznaczenia terenu następuje wyłącznie w części tekstowej projektu planu.

Symbole, nazwy i oznaczenia graficzne klas stosowanych w projekcie planu miejscowego przyjmuje się zgodnie z wartościami określonymi w tabeli stanowiącej załącznik, przy czym nazwy wyszczególnia się wyłącznie w legendzie części graficznej oraz w części tekstowej projektu planu miejscowego.

Na mapach MPZP przeznaczenie terenu określa się wykorzystując nie więcej niż trzy klasy z dozwolonych poziomów określonych w tabeli.

Podstawowe oznaczenia graficzne i nazwy dotyczące linii stosowanych w części graficznej projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmuje Załącznik nr 2 do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r.

W tabeli znajdują się oznaczenia linii umieszczonych na projekcie planu miejscowego z dokładnym podaniem grubości i kształtu linii oraz jej koloru. Na przykład:

  • obowiązująca linia zabudowy to linia ciągła o grubości 0,35 mm i kolorach RGB: RO, GO, BO, na której w równych odległościach umieszczono trójkąty równoboczne wypełnione kolorem o boku 2 mm;
  • linia rozgraniczająca tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania to linia ciągła o grubości 0,7 mm i kolorach RGB: RO, GO, BO;
  • nieprzekraczalna linia zabudowy to linia ciągła o grubości 0,35 mm i kolorach RGB: RO, GO, BO, na której w równych odległościach umieszczono trójkąty równoboczne o boku 2 mm, bez wypełnienia kolorem;
  • granica obszaru objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to linia kreskowa (kreska 6 mm, odstęp między kreskami 2 mm) o grubości 1,5 mm i kolorach RGB: RO, GO, BO.

Opis zastosowanych na mapie skrótów znajduje się również w legendzie mapy umieszczonej po jej lewej stronie.

Czego dowiemy się o działce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy można bezpłatnie obejrzeć w siedzibie gminy lub na stronie internetowej gminy.

Osoba zainteresowana przeznaczeniem działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może wystąpić do gminy z wnioskiem o udostępnienie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. We wniosku należy wskazać numer działki (lub kilka działek), dla której chcielibyśmy uzyskać wypis i wyrys z MPZP. Udostępnienie materiałów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest odpłatne, a wysokość opłaty ustalana jest przez gminę.

Jak wspomniano na wstępie niniejszego artykułu, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest opracowywany na kopii mapy zasadniczej w skali 1: 1000. Mapa zasadnicza terenu oprócz informacji o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, budynków, konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, zawiera również siatkę działek ewidencyjnych z ich konturami i numerami ewidencyjnymi.

Znając numer działki ewidencyjnej oraz posiadając dostęp do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (miasta) np. umieszczonego na stronie internetowej gminy (miast) możemy, poprzez analizę treści MPZP oraz analizę symboli i linii umieszczonych na mapie, dowiedzieć się:

  • na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest dana działka oraz jakie działki znajdują się w jej sąsiedztwie (np. rolne, leśne, usługowe, produkcyjne itp.);
  • czy w sąsiedztwie działki, którą chcemy nabyć planowana jest budowa dużego supermarketu bądź zakładu przemysłowego, a droga granicząca z działką jest np. drogą szybkiego ruchu;
  • jak duży dom można postawić na danej działce, ile może mieć kondygnacji i jaką może mieć powierzchnię zabudowy;
  • czy dom może mieć dach dwuspadowy czy płaski, w przypadku dachu dwuspadowego, jaki kąt nachylenia mogą mieć połaci dachu oraz w jakim kolorze mogą być dachówki;
  • jakie i jak wysokie ogrodzenie można wybudować wokół domu;
  • czy na działce można wybudować dom bliźniaczy czy szeregowy;
  • czy działka znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej (jeżeli tak, to należy pamiętać, że projekt budynku musi być dostosowany do projektów istniejących już w okolicy);
  • jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy drogi w sąsiedztwie działki są planowane do poszerzenia, jeżeli tak to należy sprawdzić, jaka powierzchnia z istniejącej działki ma zostać przeznaczona na cele komunikacyjne, może się, bowiem okazać, że na pozostałej części działki nie będzie można posadowić żadnego budynku, bo z uwagi na linie zabudowy trzeba by się cofnąć z budynkiem aż do granicy sąsiada, a sąsiad nie zawsze musi się zgodzić na tak bliskie sąsiedztwo;
  • czy w najbliższej okolicy planuje się przeznaczenie terenu pod budowę obiektów uciążliwych takich jak autostrada, stadion, targowisko, fabryka czy składowisko odpadów;
  • czy działka jest położona w strefie ochronnej, czyli w pasie terenu, na którym ze względu na ochronę np. wód, krajobrazu, rezerwatu przyrody, oczyszczalni ścieków, linii wysokiego napięcia, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych, obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy.

Ponadto, z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można się dowiedzieć, jakie na danym terenie obowiązują zagospodarowania terenu określające minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej.

Jeśli w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza się realizacji konkretnej inwestycji, należy uznać, że inwestycja ta jest po prostu zabroniona.

Czym jest ewidencja gruntów i budynków?

Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) jest to jednolity dla kraju, system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami.

Ogólne zasady prowadzenia ewidencji gruntów i budynków reguluje ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. W myśl Art. 20. 1. ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:

  1. gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład, której wchodzą grunty;
  2. budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;
  3. lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także:

  1. właścicieli nieruchomości, a w przypadku:
    a) nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego – oprócz właścicieli inne podmioty, w których władaniu lub gospodarowaniu, w rozumieniu przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa, znajdują się te nieruchomości,
    b) gruntów, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić ich właścicieli – osoby lub inne podmioty, które władają tymi gruntami na zasadach samoistnego posiadania;
  2. miejsce pobytu stałego lub adres siedziby podmiotów, o których mowa w pkt. 1;
  3. informacje o wpisaniu nieruchomości do rejestru zabytków;
  4. informację o tym, czy wyróżniony obszar jest objęty formą ochrony przyrody wymienioną w Art. 6 ustawy o ochronie przyrody;
  5. wartość katastralną nieruchomości;
  6. informacje dotyczące umów dzierżawy, jeżeli od informacji tych uzależnione jest nabycie praw wynikających z przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, a także z przepisów o rozwoju obszarów wiejskich.

Ewidencję gruntów leśnych prowadzi się z uwzględnieniem przepisów ustawy o lasach (Art. 20 ust. 3 i 3a ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne).

Grunty rolne objęte są gleboznawczą klasyfikacją gruntów. Klasę gruntu rolnego wykazuje się w wypisie z rejestru gruntów i budynków w rubryce „Symbol użytku”.

Ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzą starostowie.

Informację o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach zawiera operat ewidencyjny.

Informacje zawarte w operacie ewidencyjnym są jawne i podlegają systematycznej aktualizacji.

Informacje ujęte w operacie ewidencji gruntów i budynków mogą być udostępniane w postaci wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Za udostępnienie informacji z operatu ewidencyjnego pobierane są stosowne opłaty. Informacje, które zawierają dane o właścicielach nieruchomości mogą być udostępnione na żądanie osób, które udowodnią swój interes prawny w żądanym zakresie.

Symbole używane w ewidencji gruntów i budynków

Symbole używane w ewidencji gruntów i budynków oraz zasady zaliczania gruntów do poszczególnych użytków gruntowych określa Załącznik nr 1 do rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. (poz. 1390).

Na mapach ewidencji gruntów oraz na wypisie z rejestru gruntów i budynków możemy spotkać następujące symbole:

  • R – grunty orne,
  • S-R, S-Ł, S-Ps – sady na gruntach rolnych, sady na łąkach, sady na pastwiskach,
  • Ł – łąki,
  • Ps – pastwiska,
  • B-R, B-Ł, B-Ps – grunty rolne zabudowane,
  • Wsr – grunty pod stawami,
  • W – rowy,
  • Ls – lasy,
  • Lz, Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps – oznaczają kolejno: grunty zadrzewione i zakrzewione, grunty zadrzewione i zakrzewione położone na łąkach, grunty zadrzewione i zakrzewione położone na pastwiskach,
  • B – tereny mieszkaniowe,
  • Ba – tereny przemysłowe,
  • Bi – inne tereny zabudowane;
  • Bp – tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane),
  • Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe,
  • N – nieużytki,
  • dr – drogi,
  • K – użytki kopalne,
  • Tk – tereny kolejowe,
  • Ti – inne tereny komunikacyjne,
  • Tp – grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych,
  • Wm – grunty pod wodami morskimi,
  • Wp – oznaczają grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi,
  • Ws – grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi.

Czego dowiemy się o działce z ewidencji gruntów i budynków?

Dokumentem ewidencyjnym określającym działkę ewidencyjną jest wypis z rejestru gruntów i budynków.

Dokument – wypis z rejestru gruntów i budynków dotyczący określonej działki zawiera w swej treści, w formie tabelarycznej, następujące dane:

  • adres administracyjny wynikający z podziału administracyjnego kraju w postaci identyfikatora, który przyjmuje postać: WWPPGG_R.XXXX.NDZ wynikającą z podziału administracyjnego kraju, o którym mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 49 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2021 r. poz. 955),
  • nazwę odpowiadającą identyfikatorowi,
  • dane właścicieli nieruchomości obejmujące imiona i nazwiska właścicieli/ władających, imiona ich rodziców, PESEL właścicieli oraz adres zamieszkania,
  • numery arkusza mapy obejmującej działkę ewidencyjną,
  • numer działki ewidencyjnej,
  • położenie gruntów (wieś, obręb ewidencyjny),
  • numer księgi wieczystej,
  • symbol użytku,
  • powierzchnię użytku w działce ewidencyjnej,
  • informacje o wpisaniu działki do rejestru zabytków,
  • podpis osoby uprawnionej do wydawania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów.

Uzupełnieniem opisu działki ewidencyjnej jest wyrys z mapy ewidencyjnej. Dzięki niemu właściciel działki może dokładnie poznać kształt działki, przedbieg jej granic, jak również położenie działki względem działek sąsiednich.

Znajomość symboli i oznaczeń graficznych na mapie z MPZP i z ewidencji gruntów jest ważna już na etapie zakupu działki. Nabycie działki na cele budowlane bez analizy wspomnianych dokumentów może okazać się bardzo ryzykowne.

Zaleca się, aby przed nabyciem działki, na której chcemy wybudować dom, sprawdzić oznaczenia i symbole występujące w granicach nabywanej działki i po upewnieniu się, że na działce tej można wybudować dom mieszkalny, przystąpić do transakcji zakupu. Bywa, że nabywca działki, tuż po jej zakupie dowiaduje się, że teren, na którym chciał wybudować dom jest położony w strefie ochronnej, na której ze względu na ochronę wód i krajobrazu, obowiązuje całkowity zakaz zabudowy.

Przeczytaj również: Jak znaleźć numer działki na Geoportalu?

Podstawa prawna:

  1. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
  2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy I Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Foto: Pexels.com

Geoportal360.pl

Udostępnij

Posted by Joanna

All Posts