Dzierżawa gruntów rolnych pod budowę farm fotowoltaicznych

W ostatnim czasie coraz bardziej popularną formą zarobku jest dzierżawa gruntów rolnych pod instalację fotowoltaiczną. Firmy zajmujące się budową farm fotowoltaicznych oferują określone zarobki za wynajem takich działek, ale jednocześnie życzą sobie, aby spełniały one konkretne wymagania.

Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360

Budowa farm fotowoltaicznych to przedsięwzięcie mające na celu przetworzenie energii słonecznej w energię elektryczną niezbędną do zasilania w tę energie gospodarstw domowych, firm, przedsiębiorstw, bez wykorzystania paliwa stałego i emisji dwutlenku węgla.

W obecnej trudnej sytuacji klimatycznej każde przedsięwzięcie mające na celu skuteczne zmniejszenie dwutlenku węgla w atmosferze jest godne naśladowania.

W wielu krajach od jakiegoś czasu promuje się wykorzystanie energii słonecznej poprzez budowę farm fotowoltaicznych, których celem jest zamiana energii słonecznej na energię elektryczną.

W Polsce rynek budowy elektrowni słonecznych – farm fotowoltaicznych wchodzi w fazę znacznego przyspieszenia. Według prognoz w najbliższym czasie Polska może znaleźć się na jednym z czołowych miejsc w budowie farm fotowoltaicznych, co zapewne przełoży się na wzrost udziału energii odnawialnej w ogólnej ilości zużywanego prądu.

Jakie wymagania muszą spełniać grunty rolne dzierżawione pod fotowoltaikę?

Pod budowę farm fotowoltaicznych przeznacza się przede wszystkim nieużytki oraz grunty o niskiej klasie bonitacji, tj. grunty klas V i VI. Minimalna powierzchnia gruntów pod farmę fotowoltaiczną powinna wynosić co najmniej 2 ha.

Nie bez zaznaczenia dla posadowienia farmy fotowoltaicznej jest położenie oraz stopień nachylenia terenu przeznaczonego pod budowę farmy. Najkorzystniejsze nachylenie terenu to nachylenie w kierunku południowym.

Teren pod farmę powinien być równy, uprzątnięty z krzewów i krzewinek. Drzewa rosnące przy granicy gruntu przeznaczonego pod farmę powinny być podkrzesane w taki sposób, aby nie zagrażały farmie jak również, aby nie zacieniały pola roboczego farmy.

Na lokalizację oraz budowę farmy nie mają wpływu ani odległość od zabudowań ani też formy ochrony przyrody.

Ostateczną kwalifikacją gruntów pod budowę farmy fotowoltaicznej zajmują się wyspecjalizowane firmy.

Dokumentacja niezbędna do posadowienia farmy fotowoltaicznej

Budowa naziemnej farmy fotowoltaicznej – elektrowni słonecznej, wiąże się z koniecznością uzyskania określonych pozwoleń. Rodzaj dokumentacji oraz pozwoleń na budowę farmy fotowoltaicznej jest ściśle uzależniony m.in. od wielkości danej instalacji – jej mocy nominalnej, a także od powierzchni, którą zajmie instalacja wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą.

W praktyce najczęściej budowane farmy fotowoltaiczne posiadają moc nominalną wyższą niż 100 kW. Budowa takiej farmy na gruncie rolnym wymaga dysponowania określonymi prawem dokumentami, których pozyskanie jest wynikiem przeprowadzenia konkretnych czynności, do których należy zaliczyć:

1. Ujęcie danego przedsięwzięcia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy (MPZP). Czynność ta wiążę się z przeznaczeniem danego gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze i nieleśne oraz określeniem tych gruntów symbolem „P” – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1587).
2. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunkiem posadowienia farmy fotowoltaicznej na gruncie rolnym może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Jednym z etapów postępowania w przygotowaniu gruntu do posadowienia farmy fotowoltaicznej jest uzyskanie przez inwestora decyzji dotyczącej wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Zgodnie z Art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w Art. 2 ust. 1 pkt. 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne, może nastąpić tylko i wyłącznie po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Wydanie decyzji dotyczącej wyłączenia gruntów z produkcji rolnej następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
4. Uzyskanie decyzji środowiskowej. Jeżeli powierzchnia całkowita farmy fotowoltaicznej na gruntach objętych formami ochrony przyrody przekracza 0,5 ha lub 1 ha na pozostałych terenach wymagane jest uzyskanie decyzji środowiskowej.
5. Sporządzenie projektu budowlanego dla planowanego przedsięwzięcia.
6. Uzyskanie pozwolenia na budowę instalacji farmy fotowoltaicznej.
7. Uzyskanie warunków przyłączeniowych instalacji lub wytycznych od zakładu energetycznego w zakresie wykonania systemu ograniczającego wypływ energii do sieci.

Jak wynika z powyższych ustaleń, samo przygotowanie dokumentacji pozwalającej na posadowienie farmy fotowoltaicznej jest czasochłonne i kosztowe. Jednak, z uwagi na korzyści nie tylko finansowe, budowa farm fotowoltaicznych nie zniechęca inwestorów, a rosnąca z roku na rok ilość farm fotowoltaicznych świadczy o dojrzałości oraz trosce inwestorów o środowisko.

Umowa dzierżawy gruntu pod instalację fotowoltaiczną – na co należy uważać?

Właściciel gruntu rolnego (Wydzierżawiający) decydując się na wydzierżawienie gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej powinien z przyszłym inwestorem zawrzeć umowę dzierżawy.

W praktyce odbywa się to najczęściej tak, że to inwestor przedstawia właścicielowi gruntu propozycję umowy w celu jej akceptacji. Właściciel gruntu po otrzymaniu projektu umowy dzierżawy gruntu, powinien zwrócić uwagę na zapisy ujęte poszczególnych działach umowy, zarówno te odnoszące się do Dzierżawcy, jak i do Wydzierżawiającego.

Zazwyczaj umowa dzierżawy podzielona jest na kilka działów (części) tematycznych.

W dziale I umowy obejmującym dane o osobach przystępujących do umowy, podaje się dane Dzierżawcy, tj. nazwę firmy i adres firmy oraz zgodność podanych danych z danymi ujętymi w Rejestrze Urzędowym Podmiotów Gospodarki Narodowej (REGON).

W dziale II umowy, w którym najczęściej określa się przedmiot umowy, należy zwrócić uwagę na dane określające nieruchomość, tj. numer działki, rodzaj użytku oraz powierzchnia działki. Dane ujęte w tej części umowy powinny być zgodne z aktualnym wypisem w rejestru gruntów.

W części drugiej umowy dzierżawy musi się znaleźć zapis o tym, że Dzierżawca może wykorzystywać nieruchomość tylko i wyłącznie w celach związanych z budową i dalszą eksploatacją farmy fotowoltaicznej oraz infrastruktury towarzyszącej.

W części tej powinna się również znaleźć informacja o terminie rozpoczęcia robót budowlanych, o którym Dzierżawca powinien zawiadomić Wydzierżawiającego na piśmie, na co najmniej 10 dni przed planowaną datą rozpoczęcia prac budowlanych na nieruchomości.

Dzierżawca powinien dostarczyć Wydzierżawiającemu plan farmy fotowoltaicznej oraz infrastruktury towarzyszącej. Plan sytuacyjny powinien stanowić integralną część umowy.

Wydzierżawiający nieruchomość pod budowę farmy fotowoltaicznej powinien mieć świadomość, że grunt pod budowę farmy powinien być wyłączony z produkcji rolnej. Należy dążyć, aby w umowie dotyczącej dzierżawy nieruchomości był stosowny zapis informujący, że koszty podziału nieruchomości oraz koszty związane z wyłączeniem gruntu rolnego z produkcji ponosi w całości Dzierżawca (inwestor).

Niezależnie od tego, czy powierzchnia pod budowę farmy fotowoltaicznej będzie mniejsza od powierzchni wyłączonej z produkcji, to w umowie dzierżawy powinna znaleźć się ta pierwsza, czyli powierzchnia wyłączona z produkcji rolnej. Za takim postanowieniem umowy przemawia zazwyczaj to, że na powierzchni poza farmą, w strefie ochronnej farmy nie jest możliwe prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej. Zatem lokalizacja i budowa farmy fotowoltaicznej powinna być rozpatrywana jako całość techniczno-użytkowa wraz z instalacjami i urządzeniami, koniecznymi do zapewnienia bezpieczeństwa dla ludzi i mienia, użytkowania zgodnego z przeznaczeniem oraz z wymaganiami ochrony środowiska.

Wydzierżawiający nieruchomość powinien zwrócić uwagę, czy w umowie znajdują się zapisy o ustanowieniu służebności przesyłu dotyczące posadowienia w gruncie kabli przenoszących produkowaną energię z instalacji fotowoltaicznych do sieci energetycznej, a następnie po okresie obowiązywania umowy do uprzątnięcia z powierzchni zainstalowanych urządzeń i wykreślenia służebności przesyłu z księgi wieczystej, na koszt własny dzierżawcy.

Istotnym działem umowy na dzierżawę gruntu pod budowę instalacji fotowoltaicznej, na który szczególnie należy zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy jest dział poświęcony „Prawom i obowiązkom Dzierżawcy”. W dziale tym powinny znaleźć się stwierdzenia mówiące o tym, że:

• koszty budowy farmy fotowoltaicznej w całości ponosi inwestor,
• inwestor będzie przestrzegał obowiązujących przepisów prawa, w szczególności prawa budowlanego, prawa energetycznego oraz przepisów dotyczących ochrony środowiska, jak również, że na budowę farmy fotowoltaicznej uzyska wymagane prawem pozwolenia i koncesje,
• roboty prowadzone przez inwestora będą prowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,
• inwestor zobowiązuje się do naprawienia drenażu lub rowów odwadniających w przypadku ich uszkodzenia w związku z realizacją robót budowlanych lub montażowych,
• inwestor jest zobowiązany do zawarcia umowy ubezpieczeniowej z tytułu odpowiedzialności cywilnej w trakcie realizacji inwestycji oraz do zawarcia umowy ubezpieczeniowej z tytułu odpowiedzialności cywilnej od niebezpieczeństw wynikających z działania i eksploatacji farmy fotowoltaicznej oraz infrastruktury towarzyszącej, w stosunku do osób trzecich, jak i w stosunku do Wydzierżawiającego,
• inwestor zobowiązuje się do usunięcia udokumentowanych szkód, które zostały spowodowane robotami budowlanymi, montażowymi, serwisowymi, oraz usunięcia awarii i dokonywania napraw farmy fotowoltaicznej oraz infrastruktury towarzyszącej i innych związanych z nimi technicznych urządzeń lub instalacji.

W części umowy określającej prawa i obowiązki Dzierżawcy powinien znaleźć się zapis o tym, że Dzierżawca powinien zawiadomić właściciela gruntu o terminie rozpoczęcia budowy tak, aby umożliwić właścicielowi gruntów rolnych zebranie płodów rolnych.

W przypadku, gdy Dzierżawca nie powiadomi o terminie rozpoczęcia budowy lub gdy stan płodów nie będzie pozwalał na ich zebranie, Dzierżawca będzie zobowiązany do wypłacenia Wydzierżawiającemu odszkodowania za niezebrane płody rolne. Termin wypłaty odszkodowania za niezebrane płody rolne nie może być dłuższy niż 30 dni od protokolarnego ustalenie odszkodowania.

Istotnym elementem części umowy jest informacja wskazująca, że koszty zawarcia umowy w całości ponosi inwestor – Dzierżawca.

Po terminie obowiązywania umowy, Dzierżawca powinien zobowiązać się do przywrócenia wydzierżawianego terenu do stanu niepogorszonego od stanu pierwotnego. W przypadku gdyby Dzierżawca uchylał się od przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego, Wydzierżawiający może zawrzeć umowę na uporządkowanie terenu z osobą trzecią, a kosztami tej umowy obciążyć Dzierżawcę.

Podpisana przez strony Umowa dzierżawy stanowi tytuł prawny uprawniający Dzierżawcę, osobę niebędącą właścicielem gruntu do uzyskania decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Opłaty i podatki związane z budową i funkcjonowaniem farmy fotowoltaicznej

Analizując treść umowy na posadowienie farmy fotowoltaicznej należy szczególnie zwrócić uwagę na treści określające opłaty i podatki.

Z treści umowy powinno jasno wynikać, że wszelkie opłaty i podatki (podatek od nieruchomości) związane z budową i eksploatacją farmy fotowoltaicznej będzie ponosił Dzierżawca.

Prawa i obowiązki Wydzierżawiającego

W tej części umowy Wydzierżawiający powinien zwrócić uwagę, jakie prawa i obowiązki posiada on względem nieruchomości oraz względem Dzierżawcy.

Jednym z wymagań, które są często ujmowane w umowie, jest zobowiązanie się Wydzierżawiającego do udzielania pełnomocnictwa do reprezentowania przed organami administracyjnymi.

Z uwagi na wymagania farmy, Wydzierżawiający musi mieć świadomość, że w strefie (promieniu) 50 m od farmy nie będzie mógł posadawiać żadnych budynków i urządzeń, których wysokość będzie wynosiła 10 i więcej metrów. W strefie tej Wydzierżawiający nie będzie mógł również sadzić drzew ani wysokopiennych krzewów.

Wydzierżawiający grunt pod budowę i użytkowanie farmy fotowoltaicznej może w projekcie umowy zastrzec, że w okresie budowy farmy bądź użytkowania, będzie mógł ten grunt sprzedać, a Dzierżawcy może przysługiwać prawo pierwokupu (Art. 596 – 602 Kodeksu Cywilnego).

Czas trwania umowy

Istotny dla Wydzierżawiającego jest czas, na jaki zostaje zawarta dana umowa. Czas użytkowania gruntu pod posadowienie i użytkowanie gruntu powinien być ściśle określony i podany w sposób:

„Umowa zostaje zawarta na czas określony, tj. …………….…. lat od dnia jej podpisania”.

Rozwiązanie umowy może nastąpić tylko na skutek niedotrzymania warunków umowy określonych w danej umowie.

Czynsz i inne obciążenia

Umowa powinna określać wysokość czynszu w PLN brutto oraz netto, przy czym składnikiem czynszu nie mogą być inne opłaty i podatki.

Czynsz dzierżawny powinien być płatny od pierwszego dnia rozpoczęcia robót budowlanych aż do zakończenia funkcjonowania (likwidacji) farmy fotowoltaicznej.

Dzierżawca powinien płacić właścicielowi gruntu (Wydzierżawiającemu) czynsz dzierżawny w wysokości […] złotych (słownie: […] złotych) netto rocznie za 1 ha gruntu, na którym powstanie farma fotowoltaiczna, a w przypadku, gdy umowa rozpocznie swój bieg w trakcie roku kalendarzowego, wynagrodzenie przysługujące z racji dzierżawy będzie płatne proporcjonalnie do ilości miesięcy w roku kalendarzowym, za który jest ono należne.

Wydzierżawiający powinien wskazać konta, na jakie ma być wpłacany czynsz dzierżawny. Za dzień zapłaty czynszu uznaje się dzień uznania rachunku bankowego Wydzierżawiającego.

Czynsz dzierżawny musi być powiększony o podatek VAT, którego wysokość powinna być zgodna obowiązującymi w danym czasie przepisami prawa.

Umowa dotycząca wydzierżawienia gruntów pod budowę i eksploatację farmy powinna informować o pozostałych opłatach i podatkach, jakie będą obciążały Dzierżawcę.

W przypadku, gdy grunt rolny zostanie wyłączony z produkcji rolnej, to z chwilą wyłączenia tego gruntu z produkcji (rozpoczęcia budowy) grunt ten będzie podlegał podatkowi od nieruchomości. Również budynki i budowle wchodzące w skład farmy fotowoltaicznej będą podlegały temu samemu podatkowi – podatkowi od nieruchomości.

Załączniki do umowy dzierżawy

Do umowy powinny być dołączone następujące załączniki:

• wypis z rejestru gruntów,
• kopia mapy ewidencyjnej,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• odpis zwykły księgi wieczystej,
• Protokół wydania nieruchomości,
• plan sytuacyjny farmy fotowoltaicznej.

Przeczytaj: Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jak go uzyskać?

Ile można zarobić na dzierżawie gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej?

Wydzierżawiając grunt pod budowę farmy fotowoltaicznej można liczyć na zarobek w granicach 8000 zł -10000 zł za ha za rok.

Źródła wsparcia finansowego na budowę farm fotowoltaicznych

Przedsiębiorcy zainteresowani budową instalacji OZE mogą liczyć na różnego rodzaju formy wsparcia finansowego, takie jak:

• regionalne programy wsparcia operacyjnego,
• dotacje na przedsięwzięcia z dziedziny ochrony środowiska z budżetu gminy bądź powiatu,
• pomoc w postaci dopłat do kredytów udzielanych przez banki na realizację przedsięwzięć związanych z ochroną środowiska,
• kredyty Banku Ochrony Środowisk SA na przedsięwzięcia związane z ochroną środowiska,
• regionalne programy operacyjne (RPO).

Przeczytaj: Mapa potencjału solarnego – do czego służy?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
3. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
4. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zdjęcia: Pixabay.com