Definicję działki ewidencyjnej określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, zgodnie z którą (§ 9.1.):
“Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych”.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
W załamaniach linii granicznych oraz na odcinkach prostych tych linii umieszcza się znaki graniczne zwane potocznie granicznikami. Na prostych odcinkach linii granicznych odległość między granicznikami nie powinna przekraczać 200 m.
Lokalizacja każdego granicznika – znaku granicznego, jest opisana w protokole granicznym lub w akcie ugody i stanowi podstawę ustalenia przebiegu granicy nieruchomości, jeżeli został przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Jak rozwiązać spór o przebieg granicy między działkami?
Może się zdarzyć, że na skutek różnych działań człowieka, znaki graniczne – graniczniki zostaną uszkodzone bądź celowo zatracone, a przebieg granicy, prawny – nie fizyczny, nie jest możliwy do odtworzenia bez pomocy uprawnionego geodety.
Ustalenie bądź odtworzenie przebiegu granicy działki (prawnego – nie fizycznego) wiąże się z przeprowadzeniem tzw. rozgraniczenia nieruchomości bądź wznowienia granicy nieruchomości.
Rozgraniczenie nieruchomości
Czynności rozgraniczenia może przeprowadzić uprawniony geodeta na wniosek osoby zainteresowanej. Czynności te są oczywiście odpłatne.
Stanowi o tym Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 152, który wskazuje, że to właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.
Ustawa Kodeks cywilny określa również sposób postępowania w przypadku, gdy granice stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić.
Zgodnie z Art. 153 cytowanej ustawy w sytuacji, gdy granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego przebiegu granic nie można stwierdzić ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania.
Określenie „według ostatniego spokojnego stanu posiadania” może oznaczać ustaloną i oznaczoną granicę fizyczną pomiędzy nieruchomościami. Granica ta nie zawsze jest granicą prawną. Mogła np. powstać w czasach dobrych relacji pomiędzy sąsiadami, kiedy nikt nie przywiązywał istotnej wagi do nieznacznych nieścisłości w przebiegu granicy.
Dopiero w sytuacji chęci zbycia nieruchomości przez jednego z sąsiadów może się okazać, że granica biegnąca w terenie i wyznaczona np. przez ogrodzenie nie jest tożsama z granicą ujętą w ewidencji gruntów. W takim przypadku ustalenie prawnego przebiegu granicy wymaga przeprowadzenia tzw. rozgraniczenia nieruchomości i zaangażowanie uprawnionego geodety.
Celem rozgraniczenia nieruchomości jest ustalenie przebiegu tej granicy przez określenie położenia punktów (ograniczników) i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.
Rozgraniczenia nie wykonuje się jeżeli na podstawie istniejących dokumentów można wznowić już ustalone znaki graniczne.
Rozgraniczenie – ustalenie przebiegu granicy może być przeprowadzone dwiema ścieżkami, tj.:
- z urzędu,
- na wniosek strony.
Przeczytaj: Znaki geodezyjne
Rozgraniczenie nieruchomości z urzędu
Rozgraniczenie z urzędu przeprowadza się w trakcie:
- wykonywania czynności scalenia gruntów,
- konieczności zaspokojenia potrzeby gospodarki narodowej lub interesu społecznego.
Rozgraniczenie nieruchomości na wniosek strony
Rozgraniczenie nieruchomości na wniosek strony przeprowadza się w sytuacji odtworzenia granicy, gdy granica stała się sporna.
Rozgraniczenie nieruchomości na wniosek strony składa się z następujących etapów:
- złożenie przez stronę zainteresowaną wniosku w sprawie rozgraniczenia nieruchomości do wójta gminy na obszarze, której położona jest nieruchomość,
- wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego przez wójta, burmistrza czy prezydenta miasta (właściwy organ),
- wyznaczenie przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta (właściwy organ) uprawnionego geodety do przeprowadzenia rozgraniczenia nieruchomości,
- prace wykonywane przez geodetę:
a. zgłoszenie przez geodetę pracy geodezyjnej do ośrodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej właściwego dla miejsca położenia działki,
b. przeprowadzenie przez geodetę dogłębnej analiza dokumentów pozyskanych z ośrodka dokumentacji geodezyjno kartograficznej, wydziału wieczystoksięgowego oraz dokumentów pozyskanych od właścicieli nieruchomości określających przebieg granicy pomiędzy nieruchomościami spornymi.
Dokumenty pomocne w odtworzeniu granicy prawnej działki
Stan prawny przebiegu granicy działki może być ustalony przez uprawnionego geodetę w wyniku analizy dokumentów stanowiących zasób:
1. Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych, do których należą:
- odpisy z ksiąg wieczystych, a w przypadku braku księgi wieczystej odpisy dokumentów znajdujących się w zbiorze dokumentów,
- wypisy aktów notarialnych,
- ugody sądowe i prawomocne orzeczenia sądów,
- ostateczne decyzje administracyjne.
2. Ośrodka Geodezyjno Kartograficznego, do których należą:
- szkice graniczne, protokoły graniczne,
- zarysy pomiarowe z pomiaru granic,
- szkice wyznaczenia granic działek wyznaczonych w wyniku scalenia, wymiany gruntów lub w wyniku podziału nieruchomości,
- inne dokumenty pomiarowe, opisowe i rozliczeniowe.
W przypadku braku w/w dokumentów, geodeta analizuje mapy i plany obejmujące granice albo inne elementy pozwalające na odtworzenie lub analizę przebiegu granic.
Do pozostałych dokumentów będących pomocnymi w odtworzeniu granicy prawnej działki należą:
- mapy jednostkowe nieruchomości,
- mapy katastralne,
- mapy scalenia i wymiany gruntów,
- plany parcelacyjne,
- mapa ewidencji gruntów,
- mapa zasadnicza.
Przeanalizowane przez uprawnionego geodetę dokumenty określające położenie punktów granicznych oraz przebieg granic nieruchomości, stanowią podstawę ustalenia przebiegu granic nieruchomości, tylko w przypadku, jeżeli zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Geodeta po zbadaniu dokumentów przystępuje do następnego etapu rozgraniczenia nieruchomości, jakim jest ustalenie przebiegu granicy na gruncie. W tym celu, geodeta wyznacza termin rozpoczęcia czynności ustalenia przebiegu granicy w terenie i doręcza stronom zawiadomienia o stawieniu się na gruncie, na co najmniej na 7 dni przed terminem rozgraniczenia.
Ustalając przebieg granicy na gruncie geodeta sprawdza obecność stron, przyjmuje ewentualne pełnomocnictwa. W przypadku, gdy w wyznaczonym przez geodetę terminie rozgraniczenia, któraś ze stron będzie nieobecna, a nieobecność będzie nieusprawiedliwiona, czynności rozgraniczenia nie będą wstrzymane.
Przeczytaj: Budowa ogrodzenia – jakie formalności, kto ponosi koszty
Różne warianty rozgraniczenia nieruchomości
W zależności od posiadanych dokumentów i wiedzy zebranej w trakcie wywiadu terenowego praca geodety może przebiegać w kilku wariantach.
Wariant pierwszy – zgoda obu stron na podstawie posiadanych dokumentów
Wariant pierwszy dotyczy prac rozgraniczeniowych, w których na podstawie posiadanych dokumentów strony zgadzają się na przedstawiony przez geodetę przebieg granicy. Wówczas geodeta sporządza protokół graniczny, przeprowadza pomiar punktów granicznych, a następnie sporządzona dokumentację geodezyjną, którą przekazuje do ośrodka geodezyjno-kartograficznego celem sprawdzenia.
Sprawdzone przez ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej dokumenty są przekazywane do organu prowadzącego postępowanie rozgraniczeniowe (wójt, burmistrz, prezydent miasta) celem wydania decyzji.
Organ wydający decyzję rozgraniczeniową, w terminie 30 dni od dnia jej wydania ma obowiązek przesłania tej decyzji do:
- sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości celem wprowadzenia zmian w księgach wieczystych,
- ośrodka geodezyjno kartograficznego celem wprowadzenia zmian w rejestrach ewidencyjnych.
Wariant drugi – zgoda obu stron mimo niewystarczającej dokumentacji
Wariant drugi dotyczy prac rozgraniczeniowych w sytuacji, gdy brak jest danych, dokumentów umożliwiających bezproblemowe odtworzenie przebiegu granicy lub istniejące dokumenty są niewystarczające.
Przebieg granicy w tym wariancie ustala się na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej ze stron, gdy druga strona nie wnosi sprzeciwu, co do przebiegu granicy.
Dalsze prace geodety są tożsame z pracami z wariantu pierwszego, a więc geodeta stabilizuje punkty graniczne, sporządza protokół graniczny, wykonuje pomiar granic i elementów trwałych mających znaczenie dla określenia przebiegu granicy, przekazuje dokumentację do ośrodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej celem sprawdzenia.
Ośrodek dokumentacji geodezyjno kartograficznej, po sprawdzeniu przedłożonej dokumentacji, przekazuje ją do organu prowadzącego sprawę rozgraniczeniową w celu wydania decyzji i przekazaniu tejże decyzji do Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych oraz do Ewidencji Gruntów i budynków celem wprowadzenia zmian w dokumentach prowadzonych przez te instytucje.
Wariant trzeci – ugoda sądowa
Wariant trzeci postępowania dotyczy sytuacji, gdy przebieg granicy zostaje ustalony na podstawie zebranych materiałów, jednak strony postępowania powołują się na własne dokumenty i nie wyrażają zgody na proponowany przez geodetę przebieg granicy.
Wówczas następuje podpisanie ugody, która ma moc ugody sądowej. Dalsze działania geodety podobnie jak w wariantach poprzednich.
Wariant czwarty – brak zgody stron na przebieg granicy zaproponowany przez geodetę
Czwarty wariant, to sytuacja, w której żadna ze stron nie godzi się na zaproponowany przez geodetę przebieg granicy.
W takim stanie rzeczy, geodeta przekazuje sporządzone dokumenty do organu prowadzącego sprawę, który umarza sprawę, a następnie przekazuje sprawę do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Sąd Rejonowy orzeka o przebiegu granicy nieruchomości, a następnie prawomocne orzeczenie ustalające ten przebieg, w terminie 30 dni przesyła do Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych oraz do Państwowej Ewidencji Gruntów właściwych dla miejsca położenia nieruchomości.
Wariant piąty – rozstrzygnięcie sprawy przez sąd po wydaniu decyzji przez organ prowadzący sprawę
Piąty wariant to sytuacja, gdy jedna ze stron, już po wydaniu decyzji przez organ prowadzący sprawę, w terminie 14 dni od daty jej doręczenia, występuje o rozstrzygnięcie sprawy przez sąd.
W takiej sytuacji organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) prowadzący sprawę o rozgraniczenie przekazuje całość dokumentacji do sądu, który zajmie się przeprowadzeniem sprawy. Sąd po rozstrzygnięciu sprawy, przesyła w terminie 30 dni prawomocne orzeczenie o rozgraniczeniu nieruchomości do Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych oraz właściwego starosty celem wprowadzenia stosownych zmian w dokumentacji prowadzonej przez te instytucje.
Wykonanie orzeczeń sądowych o rozgraniczeniu odbywa się z udziałem geodety.
Przeczytaj: Rozgraniczenie nieruchomości
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Rozporządzenia Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z 14 kwietnia 1999 r. o rozgraniczeniu nieruchomości.Foto: Pexels.com, Pixabay.com.
