Nabywając działkę pod budowę domu jednorodzinnego kierujemy się zazwyczaj jej lokalizacją. Szczególnie zachwycamy się możliwością bliskiego sąsiedztwa lasu, jeziora oraz nieznaczną odległością do miasta. Oczywiście, aspekt lokalizacji jest istotny, jednakże przy wyborze działki nie możemy zapominać o sprawdzeniu innych, bardzo ważnych elementów wiążących się z położeniem nieruchomości.
Przed zakupem działki powinniśmy sprawdzić przede wszystkim dokumenty określające stan prawny nieruchomości oraz dokument, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy (MPZP) w obszarze, której położona jest interesująca nas działka.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Sprawdzamy księgę wieczystą działki
Stan prawny nieruchomości określają zapisy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Istotnym jest, czy stan zapisów w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem faktycznym nieruchomości.
Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste są jawne i każdy, kto zna numer księgi wieczystej może ją przeglądać. Powszechny dostęp do ksiąg wieczystych jest możliwy dzięki zbudowanemu przez Ministerstwo Sprawiedliwości Podsystemowi dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, umieszczonemu na stronie: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.
Znając numer księgi wieczystej nabywanej nieruchomości możemy bez przeszkód zapoznać się z treścią tej księgi oraz zweryfikować stan prawny nieruchomości.
Przeglądając księgę wieczystą powinniśmy w szczególności zwrócić uwagę na takie elementy, jak:
- W Dziale I księgi wieczystej – sprawdzamy oznaczenie nieruchomości, które powinno być zgodne z oznaczeniem wynikającym z katastru, prowadzonego przez Państwową Ewidencję Gruntów.
- W Dziale II księgi wieczystej sprawdzamy, kto jest właścicielem nieruchomości, czy dane właściciela z księgi wieczystej są zgodne z danymi osoby, od której chcemy zakupić nieruchomość. Bywa, że w księdze wieczystej obok właściciela wpisany jest również współwłaściciel. Jeżeli nieruchomość jest własnością osoby fizycznej w księdze wieczystej powinno figurować imię i nazwisko właściciela z podaniem imion rodziców.
- Dział III księgi wieczystej przeznaczony jest do wpisów ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipoteki. W dziale tym możemy również natknąć się na wpis wszczęcia egzekucji z nieruchomości na wniosek komornika.
- W Dziale IV księgi wieczystej powinniśmy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.
Sprawdzamy MPZP
O możliwości posadowienia domu na interesującej nas działce decyduje zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem prawa miejscowego gminy.
To w MPZP ustala się rodzaj i powierzchnię dopuszczalnej zabudowy, wymiary budynków, formę architektoniczną budynków (niejednokrotnie z określeniem koloru zadaszenia), usytuowanie budynku na działce, jak również wiele innych ustaleń, które w trakcie projektowania budynku muszą być uwzględnione.
Biorąc powyższe pod uwagę, sugeruje się, aby przed nabyciem nieruchomości i opracowaniem projektu budynku zapoznać się z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oczywiście, jeżeli taki plan istnieje.
W tym celu należy wystąpić do wójta gminy czy prezydenta miasta, na obszarze, której posadowiona jest interesująca nas nieruchomość, z wnioskiem o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Po wniesieniu odpowiedniej opłaty (ok. 50 zł), uzyskana opinia z MPZP pozwoli nam na uniknięcie w przyszłości niepotrzebnych komplikacji.
Przeczytaj: Minimalna powierzchnia działki budowlanej
Zmiana przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną
Jeżeli nabywana przez nas nieruchomość jest gruntem rolnym, bardzo ważne jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Działka rolna, aby mogła być działką budowlaną, musi zostać objęta procedurą odrolnienia, czyli przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, które dokonywane jest w miejscowym planie zagospodarowaniu przestrzennego gminy.
Zgodę na zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydaje Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Dodatkowo grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego w klasach od I do IIIb oraz grunty wytworzone z gleb pochodzenia organicznego w klasach IV do VI powinny być objęte procedurą wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
Procedurze wyłączenia gruntów z produkcji rolnej podlegają również grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa lub te grunty które były wykorzystywane pod:
- stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie potrzebom rolnictwa: wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
- budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej, uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
- parkami wiejskimi oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
- pracowniczymi ogródkami działkowymi i botanicznymi,
- urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
- torfowiskami i oczkami wodnymi,
- drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Decyzje w sprawie wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolnej na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego) wydaje starosta właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
Osoba, która uzyska zezwolenie na wyłączenie gruntów rolnych, zobowiązana jest uiścić należność i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji, tj. od dnia rozpoczęcia budowy.
W przypadku nabycia nieruchomości, która uzyskała w MPZP zmianę przeznaczenia, powinniśmy sprawdzić, czy z chwilą nabycia takiej nieruchomości nie będziemy zobowiązani wystąpić o wyłączenie gruntów z produkcji i ponieść należne opłaty. Zgodnie z prawem zbywający nieruchomość rolną, przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze i nieleśne, powinien nas o tym poinformować (Art. 12.4. Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych):
„W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę”.
Sprawdzamy przeznaczenie sąsiadujących działek
Zapoznając się z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy warto zwrócić też uwagę, na jakie cele są przeznaczone grunty sąsiadujące z nabywaną działką.
Może się, bowiem zdarzyć, że nieopodal zaplanowano działki pod działalność gospodarczą, która nie zawsze będzie sprzyjała naszemu spokojnemu życiu, a nieopodal planowana jest budowa obwodnicy miasta, czy też budowa chlewni.
Sprawdzamy uzbrojenie działki w media
Ważnym elementem, na który powinniśmy zwrócić uwagę, jest uzbrojenie działki w media.
Przy czym, aby móc ocenić zaopatrzenie nieruchomości w media, powinniśmy dotrzeć do mapy zasadniczej nieruchomości, na której wniesione są media zarówno te podziemne, jak i widoczne nad powierzchnią.
Zapoznając się z tą mapą możemy być pewni, że nie nabyliśmy działki, w granicach której biegnie np. kolektor gazowy.
Sprawdzamy “historię” działki i rodzaj gruntu
Dobrym zwyczajem w trakcie nabywania działki pod budowę domu jest rozmowa z miejscowymi ludźmi, od których możemy się dowiedzieć, czy np. teren działki, którą jesteśmy zainteresowani, nie stanowił kiedyś wysypiska śmieci, a jego rekultywacja polegała na nawiezieniu gruzu i przysypaniu go warstwą ziemi.
Rodzaj gruntu pod budowę ma ogromne znaczenie. Istnieją grunty tzw. nienośne, na których nie można budować domu bez skomplikowanego fundamentu.
Przeczytaj: Rodzaje działek gruntowych
Sprawdzamy informacje o drodze dojazdowej do działki
Przed nabyciem nieruchomości dobrze jest sprawdzić, czyją własnością jest droga dojazdowa do działki. Ma to istotne znaczenie w przypadku konieczności jej odśnieżania bądź remontu.
Zakup działki budowlanej nie należy do łatwych przedsięwzięć. Dlatego też, im więcej elementów określających działkę uda się nam sprawdzić, tym bardziej możemy być spokojni zarówno o bezpieczeństwo naszych bliskich, jak i swoje.
Podstawa prawna:
1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zdjęcie: Pixabay.com
