Zasady podziału nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Wymieniona ustawa reguluje zasady podziału nieruchomości objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, za wyjątkiem gruntów przeznaczonych w tym planie na cele rolne i leśne.
Nieruchomości rolne i leśne mogą podlegać podziałowi (i są to wyjątki), wówczas, gdy niezbędne jest wydzielenie w nich gruntów pod drogi bądź wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Kiedy podział nieruchomości jest możliwy?
W przypadku, gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podział nieruchomości jest możliwy, jeżeli:
- nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi,
- jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Podział nieruchomości jest również możliwy, jeżeli gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie ogłosiła przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji podział może nastąpić, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi.
Podział jest również możliwy, jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia wniosku, oczywiście, jeżeli wniosek jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji.
Jeżeli natomiast wniosek o podział wpłynął po ogłoszeniu o przystąpieniu gminy do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie dłużej niż na okres 12 miesięcy. Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych, na mocy przepisów odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.
Podział nieruchomości jest niedopuszczalny, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności, lub zakup działki gruntu wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną.
Przeczytaj: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W jakim celu można dokonać podziału nieruchomości?
Niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podziału można dokonać w celu:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej, co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
- wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- realizacji roszczeń do części nieruchomości,
- realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
- wydzielenia części nieruchomości pod budowę drogi publicznej, linii kolejowej, inwestycji w zakresie budowy lotnisk, budowli przeciwpowodziowych, terenów zamkniętych.
Postępowanie o podział nieruchomości
Postępowanie o podział nieruchomości wszczyna się na wniosek bądź z urzędu.
Wniosek w sprawie podziału nieruchomości może złożyć właściciel nieruchomości bądź osoba będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wniosek o podział nieruchomości składa się do wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zatwierdzającej podział nieruchomości.
Postępowanie o podział nieruchomości na wniosek – wstępny projekt podziału
Wniosek w sprawie podziału nieruchomości składany jest przez wnioskodawcę – właściciela lub użytkownika wieczystego do wójta, burmistrza, prezydenta miasta właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
W przypadku podziału „na wniosek” oraz „z urzędu”, czynności techniczne związane z podziałem nieruchomości wykonuje uprawniony geodeta, przy czym należy podkreślić, że geodeta nie jest stroną w postępowaniu administracyjnym. W przypadku podziału na wniosek występuje on jedynie w interesie wnioskodawcy na zasadzie umowy cywilno-prawnej.
Jedną z pierwszych prac geodety jest sporządzenie wstępnego projektu podziału nieruchomości. Wstępny projekt podziału nieruchomości wykonywany jest na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku – na kopii mapy katastralnej.
Projekt wstępnego podziału nieruchomości możemy sporządzić sami. Jednakże zaleca się, aby sporządził go uprawniony geodeta.
Projekt wstępnego podziału nieruchomości wykonany na mapie jw. powinien zawierać:
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
- oznaczenie nieruchomości według danych z katastru oraz księgi wieczystej,
- powierzchnie dzielonej nieruchomości,
- powierzchnie projektowanych nieruchomości oznaczone w kolorze czerwonym,
- przedstawione w kolorze czerwonym nowoprojektowane granice nieruchomości,
- przedstawione w formie graficznej propozycje dostępu do drogi publicznej projektowanych nieruchomości,
- rzut poszczególnych kondygnacji budynku w przypadku, gdy podziałowi podlega budynek,
- w przypadku reprezentowania przez pełnomocnika do wniosku dołącza się również pełnomocnictwo wraz z dowodem uiszczenia opłaty.
Po sporządzeniu przez geodetę wstępnego projektu podziału nieruchomości, możemy złożyć wniosek do wójta, burmistrza, prezydenta miasta – organu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości.
Do wniosku dołączamy następujące załączniki:
- dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, akt notarialny);
- wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz kopie mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
- w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu;
- dla nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków – pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział nieruchomości;
- wstępny projekt podziału, opracowany na mapie zasadniczej udostępnionej do celów opiniodawczych przez właściwy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficzne. W przypadku, gdy ośrodek nie dysponuje taka mapa, wstępny projekt podziału nieruchomości może być sporządzony na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu.
W przypadku, gdy podział nieruchomości dokonywany jest niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy wskazać cel dokonania podziału.
Wójt, burmistrz bądź prezydent miasta, po otrzymaniu wstępnego projektu podziału nieruchomości, w toku postępowania administracyjnego stwierdza zgodność projektu proponowanego podziału z opracowaniami:
- miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
- decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
- bądź z innymi przepisami szczególnymi (ustalenia wynikające np. z ustawy o lasach, Prawa budowlanego, ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawy o ochronie przyrody, Prawa ochrony środowiska, Prawa wodnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym itp. a także w aktach wykonawczych do tych ustaw).
W przypadku zgodności, wydaje stosowną opinię w sprawie podziału nieruchomości w formie postanowienia. Pozytywna opinia organu samorządowego jest gwarantem, że proponowany podział nieruchomości będzie ostatecznie zatwierdzony decyzją o podziale nieruchomości i daje nam „zielone” światło do dalszego działania.
Należy pamiętać, że na postanowienie organu przysługuje nam prawo złożenia zażalenia do samorządowego kolegium odwoławczego. Zażalenie składa się za pośrednictwem organu, który wydał postanowienie w terminie 7 dni od dnia doręczenia nam postanowienia.
Przeczytaj: Jak podzielić działkę rolną?
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości – prace geodezyjne
Będąc w posiadaniu pozytywnej opinii o podziale nieruchomości, możemy przystąpić do realizacji następnego etapu pracy, którego głównym celem będą prace kartograficzno – geodezyjne zmierzające do uzyskania decyzji wójta o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości.
Prace te musimy zlecić uprawnionemu geodecie. Do podstawowych czynności geodety będzie należało:
- zgłoszenie do Powiatowego Ośrodka Geodezyjnego i Kartograficznego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, prac geodezyjnych związanych z podziałem nieruchomości, zarejestrowanie zgłoszenia,
- badanie stanu prawnego nieruchomości polegające na badaniu danych zawartych w księdze wieczystej, dokumentach w niej zawartych oraz danych zawartych w katastrze nieruchomości,
- przyjęcie granic nieruchomości dzielonej według stanu prawnego lub według stanu ujawnionego w katastrze nieruchomości..
Z przeprowadzonych czynności, geodeta sporządza operat podziału nieruchomości, którego załącznikami są:
- mapa z projektem podziału (projektowane granice dzielonych nieruchomości ujawnia się na mapie kolorem czerwonym),
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
- wykaz zmian gruntowych,
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej.
Mapa z projektem podziału nieruchomości powinna zostać wykonana na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej i powinna zawierać takie elementy jak:
- nazwę jednostki ewidencyjnej,
- adres nieruchomości podlegającej podziałowi,
- skalę mapy,
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
- oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru, księgi wieczystej lub innych dokumentów.
Z czynności przyjęcia granic geodeta sporządza protokół przyjęcia granic nieruchomości, którego treść zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (art. 7), powinien zawierać takie elementy jak:
- Oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości.
- Informacje o dokumentach stanowiących podstawę przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi.
- Szkic przebiegu granic nieruchomości podlegającej podziałowi.
- Opis przebiegu granic i położenia punktów granicznych nieruchomości podlegającej podziałowi.
- Datę sporządzenia protokołu oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół.
- Oznaczenie nieruchomości sąsiednich, graniczących z nieruchomością dzieloną, wg katastru nieruchomości.
- Powierzchnie dzielonej działki oraz powierzchnie działek po podziale oznaczonych kolorem czerwonym.
- Naniesione kolorem czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu.
- Przedstawienie kolorem czerwonym oznaczenia nowoprojektowanych działek.
- Szkic orientacyjny umożliwiający lokalizację na mapie nieruchomości dzielonej.
- Wykaz zmian gruntowych.
- Wykaz synchronizacyjny nieruchomości dzielonej w przypadku, gdy w księdze wieczystej lub w innych dokumentach nieruchomość dzielona ma inne oznaczenia niż w katastrze nieruchomości.
- Elementy zagospodarowania nieruchomości takie jak: ogrodzenia, obiekty, studnie, obiekty małej architektury, szamba, przyłącza, drzewa, elementy sieci uzbrojenia terenu.
- Datę wykonania mapy, imię i nazwisko osoby sporządzającej mapę, podpis tej osoby oraz numer nadanych uprawnień.
Projekt mapy podziałowej powinien być zgodny z ustaleniami geometrycznymi zawartymi na mapie ze wstępnym podziałem nieruchomości, która uzyskała pozytywną ocenę wójta, burmistrza, prezydenta miasta.
Wykaz zmian gruntowych oraz wykaz synchronizacyjny mogą być sporządzone jako odrębne dokumenty, stanowiące załączniki do mapy z projektem podziału nieruchomości.
Geodeta, po sporządzeniu operatu z podziału nieruchomości, zawierającego takie załączniki jak:
- mapę z projektem podziału,
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
- wykaz synchronizacyjny,
- wykaz zmian gruntowych.
przedkłada go do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (ODGiK) – właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, będącej przedmiotem podziału.
W przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć pozwolenie na podział – wydawane przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w formie decyzji administracyjnej.
Przeczytaj: Mapa z projektem podziału nieruchomości
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości – czynności Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej
Operat z podziału nieruchomości jest badany przez ODGiK pod względem zgodności z danymi dokumentacji geodezyjnej.
W przypadku braku uwag do złożonej dokumentacji, projekt podziału uzyskuje klauzulę ODGiK o przyjęciu operatu do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Przyjęte do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej dokumenty, opatrzone klauzulą „Operat przyjęto do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego” stanowią podstawę do wydania przez wójta, burmistrza czy prezydenta miasta, decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości.
Geodeta, po otrzymaniu informacji o zarejestrowaniu operatu przez PODGiK powinien pobrać te dokumenty i przekazać je osobie składającej wnioskującej o podział nieruchomości.
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości – czynności wnioskodawcy
Wnioskodawca, po otrzymaniu od geodety dokumentacji z zakresu podziału nieruchomości (operatu technicznego), opatrzonej stosowną klauzulą, przedkłada tę dokumentację wraz z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości wójtowi, burmistrzowi czy prezydentowi miasta, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości – czynności organu wydającego decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości
Organ przyjmujący wniosek, dokonuje oceny merytorycznej wniosku. Jeżeli wniosek oraz załączniki do wniosku spełniają wymagania prawa, wójt, burmistrz, prezydent miasta wydaje decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości.
Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi podstawę do:
- Umieszczenia na mapie z projektem podziału nieruchomości przez organ, który wydał decyzję, adnotacji o treści:
”Niniejszy podział nieruchomości został zatwierdzony decyzją …. z dnia … nr …”, z podpisem upoważnionej osoby. - Wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi, według zasad określonych w przepisach dotyczących geodezji i kartografii, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego.
Z czynności wyznaczania i utrwalania nowych punktów granicznych znakami granicznymi zostaje sporządzony protokół, który zawiera w szczególności:
- oznaczenie nieruchomości według danych z katastru nieruchomości i księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości,
- oznaczenie i datę zatwierdzenia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości,
- informacje o sposobie utrwalenia punktów granicznych,
- oznaczenie wyznaczanych i utrwalanych punktów granicznych,
- listę i podpisy osób obecnych przy czynnościach wyznaczania i utrwalania punktów granicznych,
- datę sporządzenia protokołu oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół.
Dokumenty geodezyjne opracowane w toku czynności i utrwalania nowych punktów granicznych podlegają włączeniu do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Podział ewidencyjny działki dokonuje się w momencie przyjęcia operatu technicznego do Państwowego Zasobu Geodezyjnego.
Jak długo trwa proces podziału nieruchomości?
Podział nieruchomości jest procesem administracyjnym wymagającym czasu. Jego długość zależy od ilości spraw toczących się w gminie. Średni czas załatwienia sprawy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział nieruchomości do dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział to ok. 6 miesięcy. W dużych miastach, czas ten może wynosić nawet 12 miesięcy.
Podział nieruchomości z urzędu
W przypadku podziału nieruchomości z urzędu o nieuregulowanym stanie prawnym stosuje się następujące zasady:
- zamiar przeprowadzenia podziału nieruchomości podlega upublicznieniu w formie ogłoszenia w prasie, na stronach internetowych urzędu gminy, a także w prasie o zasięgu ogólnopolskim Informację o podziale nieruchomości upublicznia wójta, burmistrza, prezydent miasta w następujący sposób:
- umieszczenie informacji na stronach internetowych urzędu,
- umieszczenie informacji o podziale nieruchomości w prasie o zasięgu ogólnopolskim,
- w sposób zwyczajowo przyjęty na obszarze gminy, miasta.
2. jeżeli w terminie 2 miesięcy od upublicznienia informacji o podziale nieruchomości nie zgłoszą się osoby, którym przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału nieruchomości,
3. po bezskutecznym upływie terminu 2 miesięcy, wójt burmistrz, prezydent miasta może wydać decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości,
4. decyzja o podziale nieruchomości podlega upublicznieniu w sposób ujęty w art. 4 Kodeksu postępowania administracyjnego („Strony mogą być zawiadamiane o decyzjach i innych czynnościach organów administracji publicznej przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania, jeżeli przepis szczególny tak stanowi; w tych przypadkach zawiadomienie bądź doręczenie uważa się za dokonane po upływie czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia”).
W przypadku, gdy o podziale nieruchomości decyduje sąd, nie wydaje się decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta zatwierdzającej podział nieruchomości. W tej sytuacji podział nieruchomości, musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku podziału nieruchomości z urzędu, wszystkie prace geodezyjne wykonywane są przez uprawnionego geodetę w tym samym zakresie jak przy podziale „na wniosek”.
Przeczytaj: Jak podzielić działkę budowlaną?
Podstawa prawna:
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne.
3. Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości.
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Foto: Unsplash.com
