Jednym z celów wprowadzenia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw było ograniczenie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy, których realizacja przyczyniła się do rozproszenia zabudowy szczególnie w obszarach nieujętych do zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Aby zapobiec dalszemu rozproszeniu zabudowy, w nowej ustawie ustawodawca zreformował planowanie i zagospodarowanie przestrzenne w ten sposób, że zobowiązał do wydawania decyzji o warunkach zabudowy tylko w obszarach uzupełnienia zabudowy.
Zreformowana ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. (dalej upizp) weszła w życie 24 września 2023 r. lecz jej konsekwencje będą odczuwalne dopiero gdy wejdą w życie wszystkie zmienione tą ustawą przepisy.
Wspomniana ustawa wprowadziła do porządku prawnego nowe narzędzie jakim jest plan ogólny gminy. W myśl Art. 13 przedmiotowej ustawy, obszar objęty planem ogólnym dzieli się w sposób rozłączny na strefy planistyczne.
Gmina wyznaczając w planie ogólnym strefy planistyczne, w szczególności takie jak:
1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
w pierwszej kolejności powinna uwzględnić w nich obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy oraz obszar zabudowy śródmiejskiej.
Czym są obszary uzupełnienia zabudowy?
Jednym z istotnych pojęć, jakie wprowadza upizp, jest pojęcie: „obszar uzupełnienia zabudowy”.
Obszar uzupełnienia zabudowy jest to teren wyznaczony w planie ogólnym gminy za pomocą granic według ściśle określonej procedury (o której poniżej).
Wyznaczenie w planie ogólnym obszaru zabudowy posiada istotne znaczenie, albowiem zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tylko dla nieruchomości położonych w tych obszarach będą mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy (Art. 61 ust. 1 pkt 1a upizp).
Przy czym należy podkreślić, że decyzje o warunkach zabudowy są potrzebne do realizacji inwestycji budowlanej, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.
Jak będą wyznaczane granice obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy?
Gmina wyznaczając obszar zabudowy powinna przy tych pracach trzymać się następujących zasad:
- wyznaczone granice obszaru nie powinny wykraczać poza obszar zgrupowania nie mniej niż 5 budynków,
- największa odległość pomiędzy każdym z pięciu budynków nie powinna przekraczać 100 m.
Ustalenia w zakresie obszaru uzupełnienia zabudowy dotyczą następujących rodzajów budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych (§ 2 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia), Art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2023 r. poz. 773):
- budynki przemysłowe,
- budynki transportu i łączności,
- budynki handlowo-usługowe,
- budynki biurowe,
- budynki szpitali i inne opieki zdrowotnej,
- budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe,
- budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa,
- budynki mieszkalne.
Następnym krokiem w kierunku wyznaczenia obszaru zabudowy będzie wykonanie obrysu wcześniej wyznaczonego obszaru, tj. tego, w którym znajduje się co najmniej pięć budynków położonych względem siebie w odległości co najmniej 100 m. Obrysu zgrupowanych budynków dokonuje się w odległości 50 m od budynków.
Do wyznaczonego w ten sposób obszaru dodaje się obszary o jednostkowej powierzchni nie większej niż 5 000 m² ograniczone z każdej strony krzywą, poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu dodanego obszaru (§ 2 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia).
Wewnątrz obszaru, który powstał w wyniku w/w wykonania czynności, wyznacza się krzywą poprowadzoną w odległości 40 m od granicy tego obszaru.
Od obszaru, który powstał w wyniku wykonania czynności, tj. wyznaczenia obszaru ograniczonego krzywą poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków położonych w zgrupowaniach i dodaniu do tego obszaru jednostkowej powierzchni nie większej niż 5 000 m² ograniczone z każdej strony krzywą, odejmuje się obszar znajdujący się między tą krzywą, a krzywą poprowadzoną w odległości 40 m od granicy tego obszaru.
Tak wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy, ze względu na występujące obiekty chronione może być ograniczony.
Ustawodawca dopuszcza również rozszerzenie granic obszaru uzupełnienia zabudowy wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia, uwzględniając lokalne uwarunkowania, jednak nie więcej niż o obszar o powierzchni obliczonej na podstawie poniższego wzoru:
Pp = 25% * (Pb – Pu)
gdzie:
- Pp – maksymalna powierzchnia powiększenia obszaru uzupełnienia zabudowy wyznaczonego w sposób zgodny z ustawą, w wyniku rozszerzenia jego granic,
- Pb – powierzchnia obszaru wyznaczonego powiększonego o obszar nie większy niż 5000 m² ograniczony z każdej strony krzywą,
- Pu – powierzchnia obszaru uzupełnienia zabudowy wyznaczonego w sposób, o którym mowa w ust. 1tj. określenie zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, w których odległość między sąsiadującymi ze sobą budynkami nie przekracza 100 m.
Ustawodawca dopuszcza również rozszerzenie granic obszaru uzupełniania zabudowy wyznaczonego w powyższy sposób, uwzględniając lokalne uwarunkowania, jednak nie więcej niż o 50% powierzchni tego obszaru (§ 2 ust. 2 rozporządzenia).
Rozporządzenie dopuszcza także inne, niewielkie rozszerzenie obszarów zabudowy po uwzględnieniu lokalnych uwarunkowań, a także na użytkach rolnych klas I-III na obszarze położonym w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi, co ma zapobiegać zabudowywaniu gruntów o najlepszej użytkowości rolnej (§ 1 ust. 4-5 rozporządzenia).
W jakim celu wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy?
Zgodnie z przepisami ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określone przez gminę w planie ogólnym:
- a) obszary uzupełnienia zabudowy,
- b) obszary zabudowy śródmiejskiej,
stanowią podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy.
Celem wyznaczenia obszarów zabudowy w planie ogólnym jest:
- zachowanie ładu przestrzennego, tj. takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne;
- racjonalne wykorzystanie terenów położonych wśród istniejących zabudowań z zachowaniem stref zieleni publicznej,
- racjonalne gospodarowanie przestrzenią, w tym gruntami rolnymi i leśnymi,
- ograniczenie przeznaczania pod zabudowę gruntów cennych przyrodniczo, położonych w innych obszarach,
- zahamowanie trendu rozpraszania zabudowy,
- zmniejszenie kosztów związanych z budową wielokilometrowych (niejednokrotnie do jednego siedliska) wodociągów oraz kanalizacji.
Wyznaczenie obszarów zabudowy i wydawanie tylko dla tych obszarów decyzji o warunkach zabudowy pozwoli gminie w sposób bardziej kontrolowany programować rozwój budownictwa, a tym samym lepiej skoordynować harmonogram realizacji inwestycji celu publicznego niezbędnych do obsługi nowobudowanych obiektów.
Z punktu widzenia konieczności wyposażenia terenów zabudowanych w niezbędną infrastrukturę, wyznaczenie obszarów zabudowy spowoduje zawężenie inwestycji celu publicznego tylko do tych obszarów, co będzie miało wpływ na oszczędności w budżecie gminy.
Z uwagi na fakt, że w granicach obszarów zabudowy mogą znaleźć się grunty rolne i leśne, wyznaczanie tych obszarów będzie musiało odbywać się z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Jak wskazano w ustawie o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. wyznaczony w planie ogólnym obszar uzupełnienia zabudowy (oraz obszar zabudowy śródmiejskiej) stanowić będzie podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (Art. 13 ust.5 pkt 1 i pkt 2).
W świetle obowiązujących przepisów, po 31 grudnia 2025 r., nie będzie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (poza wskazanymi w upizp wyjątkami), jeżeli gmina nie będzie posiadała obowiązującego planu ogólnego.
Przeczytaj również: Rejestr urbanistyczny – czym jest i co zawiera?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Art. 13a, ust. 4.
- Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy.
Zdjęcie: Unsplash.com
