W 2023 r. przeprowadzono reformę systemu planowania przestrzennego gmin. Reforma polegała m.in. na wprowadzeniu do planowania zagospodarowania przestrzennego szczególnej formy planu miejscowego zwanej Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Czym jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny?
Pojęcie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego wprowadza ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej u.o.p.i.z.p.).
W myśl tej ustawy Zintegrowany Plan Inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego uchwalanego przez Radę Gminy na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (Art. 37ea u.o.p.i.z.p.).
Realizacja Planu Inwestycyjnego wymaga zawarcia Umowy Urbanistycznej pomiędzy inwestorem a gminą, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz wzajemnego zobowiązania się stron umowy w zakresie trwania inwestycji.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny (dalej ZPI) ma obejmować swoim zasięgiem obszar inwestycji głównej oraz obszar inwestycji uzupełniającej.
Wejście w życie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego spowoduje utratę mocy obowiązujących planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym.
Przeczytaj: Plan ogólny gminy – czym jest i co zawiera?
Obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej – czym są?
Zintegrowany Plan Inwestycyjny obejmuje swoim zasięgiem obszar inwestycji głównej oraz obszar inwestycji uzupełniającej.
Obszarem inwestycji głównej jest obszar obejmujący inwestycję podstawową, wymagającą uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Przykładem inwestycji głównej – podstawowej może być np. budowa osiedla mieszkaniowego, szpitala, szkoły czy centrum handlowego.
Inwestycję główną wspiera inwestycja uzupełniająca, która jest niezbędna do realizacji inwestycji głównej. Do inwestycji uzupełniających zaliczane są działania służące obsłudze inwestycji głównej. Są to przede wszystkim przedsięwzięcia związane ze zmianą dotychczasowego sposobu użytkowania gruntów i obiektów, jak również przebudowy sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową.
Przykładem inwestycji uzupełniającej dla budowy osiedla mieszkalnego będzie np. doprowadzenie do tego osiedla połączeń drogowych, a nawet kolejowych, sieci okołoenergetycznej, wodnej i kanalizacyjnej.
Inwestycja główna nie może istnieć bez inwestycji uzupełniającej.
Inwestycja uzupełniająca ma charakter uzupełniający dla zagospodarowania terenu objętego Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym. Zakres inwestycji uzupełniającej jest przedmiotem negocjacji pomiędzy inwestorem a gminą. Strony znając swoje możliwości finansowe i prawne mogą tak prowadzić negocjacje, że stają się one zadawalające dla obu stron. Często gminie, której nie stać na realizację inwestycji polegającej na budowie kanalizacji czy sieci wodociągowej, wchodzącej w zakres inwestycji uzupełniającej udaje się wynegocjować korzystne warunki realizacji tych przedsięwzięć i jednocześnie zadowolić inwestora.
Wniosek o uchwalenie ZPI – kto i gdzie składa, co powinien zawierać?
Procedura zmierzająca do uchwalenia Zintegrowanego Planu inwestycyjnego jest zbliżona do procedury opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Inwestor ubiegający się o wyrażenie zgody na realizację inwestycji na obszarze danej gminy powinien w tym celu za pośrednictwem wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta złożyć wniosek do Rady gminy o uchwalenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (Art. 37ea. 1, u.o.p.i.z.p.).
Do wniosku o uchwalenie ZPI inwestor powinien dołączyć projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Projekt ZPI powinien spełniać wymagania określone w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu, tj. zawierać część tekstową i część graficzną sporządzoną na mapie zasadniczej w skali 1:1000, wraz z uzasadnieniem uwzględniającym politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego (Art. 15 ust.1-3, Art. 16 ust. 1, u.o.p.i.z.p).
Projekt powinien zawierać również załącznik przedstawiający dane przestrzenne przedsięwzięcia w zakresie zagospodarowania przestrzennego (art. 67a ust. 5 u.o.p.i.z.p.).
W przypadku gdy do wniosku, o uchwalenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, nie dołączono projektu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego albo wniosek nie spełnia wymagań określonych w ustawie, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wezwie inwestora do dołączenia brakujących dokumentów (projektu ZPI) spełniających wymagania ustawowe, wskazując termin na ich dołączenie nie dłuższy niż 14 dni.
Wraz z wezwaniem, wójt, burmistrz, albo prezydent miasta prześle inwestorowi pouczenie, że niedołączenie projektu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego spełniającego wymagania ustawowe spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania.
W przypadku, gdy inwestor nie usunie w terminie wskazanych w piśmie braków, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wyda postanowienie o pozostawieniu wniosku, bez rozpoznania. Na postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania służy zażalenie do wojewody. Do postanowienia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Wniosek o uchwalenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w terminie 3 dni roboczych od dnia jego otrzymania, bądź w terminie 3 dni od dnia usunięcia braków:
- Udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym (rejestr będzie funkcjonował od 1.01.2026 r. jako publiczny rejestr obejmujący dokumenty planistyczne gminy).
2. Przekazuje Radzie gminy – ogłaszając o tych czynnościach w sposób:
- przez wywieszenie w widocznym miejscu na terenie objętym Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym;
- przez udostępnienie informacji na stronie internetowej obsługującego go urzędu, o ile taką posiada;
oraz
- w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu;
- w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie.
Rada gminy po otrzymaniu prawidłowo sporządzonego wniosku może wyrazić zgodę na sporządzenie przez inwestora Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Jeżeli Rada gminy wyrazi zgodę na przystąpienie do sporządzenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, kolejno:
1) prowadzi z inwestorem, a w przypadku określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Art. 37ec ust. 5), również z osobą trzecią będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, negocjacje w zakresie treści projektu Umowy Urbanistycznej oraz projektu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego;
2) wprowadza zmiany do projektu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, wraz z uzasadnieniem, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz projekt Umowy Urbanistycznej, uwzględniając wynik negocjacji, o których mowa w pkt 1;
3) udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem, projektem Umowy Urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana;
4) jednocześnie:
a) występuje o ustawowo wymagane:
- opinie (Art. 17 pkt 6 lit. a, u.o.p.i.z.p.) ,
- uzgodnienia (Art. 17 pkt 6 lit. b, u.o.p.i.z.p.),
- zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne,
b) ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych i przeprowadza te konsultacje (Art. 8h ust.1);
5) w terminie 14 dni od dnia zakończenia opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych, wójt, burmistrz, prezydent miasta wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego wynikające z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień, przeprowadzonych konsultacji społecznych;
6) w niezbędnym zakresie ponawia czynności określone w ustawie takie jak: lokalizacja inwestycji uzupełniającej oraz konsultacje społeczne w zakresie wpływu inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko;
7) zawiera w imieniu gminy Umowę Urbanistyczną;
8) udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem, Umową Urbanistyczną, prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana i raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych, zawierającym w szczególności wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem oraz protokoły z czynności przeprowadzonych w ramach konsultacji;
9) przedstawia Radzie gminy projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego stanowiący załącznik do Umowy Urbanistycznej, wraz z raportem podsumowującym konsultacje społeczne (art. 8k ust. 2).
Do czasu zawarcia Umowy Urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym Radę gminy.
Termin na dokonanie uzgodnień i przedstawienie opinii, oraz uzgodnień w ramach czynności ponawianych, wynosi 14 dni od dnia wystąpienia o uzgodnienie albo przedstawienie opinii.
Ustawodawca dopuszcza ograniczenie form konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenie konsultacji społecznych przez okres co najmniej 21 dni.
W przypadkach określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przy uchwalaniu ZPI, wójt, burmistrz, prezydent miast może zastosować tzw. postępowanie uproszczone.
Postępowanie uproszczone może być zastosowane w przypadku:
1) lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe,
2) oraz w przypadku, gdy zmiana planu miejscowego dotyczy wyłącznie:
a) wprowadzenia ustaleń wynikających z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych,
b) wprowadzenia ustaleń wynikających z decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego wydanych przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie lub organy administracji publicznej inne niż organy gminy,
c) wprowadzenia ustaleń wynikających z zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie,
d) zmiany przeznaczenia terenu niepowodującej zmiany obowiązującego zakazu zabudowy lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu określonych na podstawie przepisów odrębnych oraz umożliwiającej
realizację inwestycji niepowodującej:
- zwiększenia oddziaływania na środowisko,
- zwiększenia uciążliwości dla terenów sąsiednich oraz
- wprowadzenia ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenów sąsiednich,
e) zmiany ustaleń dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu o wartość nie większą niż 10% wartości obowiązujących parametrów i wskaźników,
f) zmiany ustaleń dotyczących sposobu i terminu tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,
g) zmiany ustaleń dotyczących kolorystyki obiektów budowlanych lub pokrycia dachów,
Jednocześnie ustawodawca wskazał, że postępowania uproszczonego nie stosuje się, jeżeli plan miejscowy albo jego zmiana, dotyczą:
1) lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej;
2) przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymagającego zgody:
a) ministra właściwego do spraw rozwoju wsi – gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III,
b) Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby – gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu,
c) zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej – pozostałych gruntów leśnych,
3) obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;
4) obszarów szczególnego zagrożenia powodzią;
5) terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy;
6) inwestycji lokalizowanych na obszarze parków narodowych i ich otulin, rezerwatów przyrody i ich otulin;
7) obiektów i obszarów uznanych za pomniki historii;
8) gruntów zmeliorowanych.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje czynności w postępowaniu uproszczonym po uzyskaniu zgody do wojewody.
W myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, co oznacza, że może dany projekt przyjąć w całości bądź odrzucić.
W przypadku odrzucenia zintegrowanego planu inwestycyjnego Rada gminy może podjąć uchwałę o zwróceniu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do Umowy Urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Po otrzymaniu uchwały o zwróceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ponawia czynności proceduralne zmierzające do przyjęcia i uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Wniosek o uchwalenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego może złożyć wspólnie kliku inwestorów.
W takim przypadku wójt, burmistrz, prezydent miasta może prowadzić jedno postępowanie w sprawie uchwalenia Zintegrowanego Planu inwestycyjnego.
Czym jest Umowa Urbanistyczna?
Uchwalenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego następuje z chwilą zawarcia umowy pomiędzy inwestorem a gminą. Umowa ta zwana jest Umową Urbanistyczną.
Zawarcie Umowy Urbanistycznej poprzedzają negocjacje, w których bierze udział osoba wyznaczona przez Radę gminy, a w przypadku, gdy Rada gminy nie wyznaczy takiej osoby – przewodniczący Rady gminy.
Umowę Urbanistyczną zawiera się w formie aktu notarialnego.
Przez Umowę Urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej.
Przez Umowę Urbanistyczną inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy, w szczególności do:
- przekazania gminie nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
- pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za przekazaną nieruchomość,
- pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, w tym również kosztów realizacji roszczeń, wynikających z treści Art. 36 ust. 1 i 3. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gminy takich jak partycypacja w odszkodowaniach dla właścicieli gruntów zajętych pod inwestycje albo wykupienia nieruchomości lub jej części.
Przez umowę urbanistyczną gmina może:
- zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy;
- zwolnić w całości lub w części inwestora z jednorazowej opłaty wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez Umowę Urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie.
Jeżeli osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, może w szczególności zobowiązać się w Umowie Urbanistycznej, do zbycia tej nieruchomości gminie.
Jeżeli Umowa Urbanistyczna zobowiązuje do zbycia rzeczy, w Umowie Urbanistycznej określa się zasady tego zbycia.
Załącznikiem do Umowy Urbanistycznej jest projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Skutki prawne Umowy Urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Jeżeli Zintegrowany Plan Inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego odstąpić od Umowy Urbanistycznej.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny jako szczególne narzędzie planowania przestrzennego wchodzi w życie po jego publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa.
Przeczytaj również: Obszary uzupełnienia zabudowy
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Art. 37ea – 37eg.
Zdjęcie: Unsplash.com
