Wycena działki budowlanej – jak określić jej realną wartość?

Jak określić realną wartość działki budowlanej? Czy wystarczy porównać ceny podobnych ofert, czy konieczna jest profesjonalna wycena rzeczoznawcy majątkowego? W tym artykule wyjaśniamy, na czym polega wycena nieruchomości gruntowych, jakie dokumenty są potrzebne oraz czy można wycenić działkę samodzielnie.

Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360

Nosząc się z zamiarem sprzedaży (bądź zakupu) działki budowlanej chcemy poznać jej wartość rynkową. Często, informacje o cenach nieruchomości funkcjonujące na rynku nieruchomości nie są dla nas wystarczająco wiarygodne, bowiem ceny nieruchomości podawane w ogłoszeniach są zazwyczaj inne od tych ostatecznych – transakcyjnych. Aby poznać wartość swojej nieruchomości – działki budowlanej, najbezpieczniej jest zlecić wycenę (określenie wartości nieruchomości) działki rzeczoznawcy majątkowemu.

Wycena nieruchomości polega na oszacowaniu wartości nieruchomości oraz sporządzeniu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z obowiązującymi zasadami ujętymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Kiedy potrzebna jest wycena działki budowlanej?

Wycena działki budowlanej jest niezbędna w przypadku:

• sprzedaży nieruchomości gruntowej,
• zabezpieczenia kredytów hipotecznych, np. pod budowę domu i oceny zdolności kredytowej, o której mowa w art. 70 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe oraz w art. 21 ust. 8 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami,
• postępowań sądowych,
• postępowań administracyjnych, np. ustalenia opłaty adiacenckiej na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości (np. wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje celu publicznego, prawo użytkowania, służebności gruntowej, służebności osobistej, służebności przesyłu),
• ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków.

Kto zajmuje się wyceną nieruchomości gruntowych?

Wyceną nieruchomości gruntowych zajmuje się rzeczoznawca majątkowy.

Rzeczoznawca majątkowy jest osobą fizyczną posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane w trybie przepisów ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepisy wymienionej ustawy określają również zasady działalności rzeczoznawcy majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy określa – szacuje wartość nieruchomości oraz sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny, w tym:

1. określa przedmiot i zakres wyceny;
2. określa cel wyceny;
3. wskazuje podstawę formalną wyceny;
4. wskazuje podstawę prawną wyceny;
5. przedstawia źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;
6. podaje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
7. dokonuje opisu stanu nieruchomości;
8. określa przeznaczenie nieruchomości;
9. dokonuje analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
10. wskazuje rodzaj określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru;
11. przedstawia obliczenia wartości nieruchomości;
12. podaje wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Wycena działki budowlanej przez rzeczoznawcę majątkowego

Wycena działki budowlanej polega na określeniu przez rzeczoznawcę majątkowego najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką klient będzie mógł uzyskać na rynku za działkę budowlaną w momencie sporządzenia wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy podejmując się wyceny działki budowlanej powinien upewnić się, że cechy działki, takie jak: geometria działki, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiające w przyszłości prawidłowe i racjonalne korzystanie z posadowionych na działce budynków i urządzeń, spełniają wymagania działki budowlanej określone w art. Art. 4, 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Pozytywna ocena działki pod względem jej kwalifikacji do działek budowlanych oraz przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane, pozwala rzeczoznawcy na przystąpienie do wyceny nieruchomości.

Prace rzeczoznawcy w zakresie wyceny działki budowlanej można podzielić na kilka etapów, tj.:

1. Dokonanie oględzin działki budowlanej i sporządzenie jej dokumentacji fotograficznej.
2. Kompletowanie dokumentów określających stan prawny działki.
3. Przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.
4. Sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość działki budowlanej.

1. Oględziny działki budowlanej i dokumentacja fotograficzna

Rzeczoznawca dokonując oględzin działki budowlanej w szczególności zwraca uwagę na stan granic oraz oznaczenie granic w terenie. Chodzi tutaj o swobodne wyszukanie w terenie punktów granicznych działki i porównanie ich lokalizacji z oznaczeniem na mapie ewidencyjnej. W trakcie oględzin działki rzeczoznawca stwierdza i dokumentuje dostęp działki do drogi publicznej, wykonuje fotografie powierzchni działki, punktów granicznych – graniczników oraz terenów przyległych do działki budowlanej. Fotografie działki stanowią materiał dowodowy i są dołączane do operatu szacunkowego w części dotyczącej opisu działki.

2. Stan prawny działki na potrzeby wyceny

Istotnym czynnikiem mającym wpływ na wycenę działki jest stan prawny działki. Stan prawny działki określają wpisy w dokumentach takich jak:

A) Odpis zupełny księgi wieczystej prowadzonej dla działki budowlanej.

Dokument ten jest niezbędny w celu sprawdzenia zgodności stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W księdze wieczystej w poszczególnych jej działach można sprawdzić:

• W dziale I – „Oznaczenie nieruchomości” sprawdzeniu podlega adres nieruchomości oraz wpisy praw związanych z własnością nieruchomości.
• W dziale II – „Własność” można sprawdzić, kto jest prawowitym właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
• W dziale III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” można sprawdzić, jakimi ograniczonymi prawami, ograniczeniami w rozporządzaniu nieruchomością i roszczeniami jest obciążona działka.
• W dziale IV – „Hipoteka” można sprawdzić, czy działka jest bądź nie obciążona hipoteką.

Przeczytaj: Jak ustalić właściciela działki?

B) Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.

Dokumenty zawierają informacje o działkach ewidencyjnych położonych w granicach określonego obrębu ewidencyjnego. Dokument „Wypis z rejestru gruntów i budynków” stanowi podstawę do założenia księgi wieczystej. Dane ujęte w tym dokumencie powinny być zgodne z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej. Z dokumentu dowiemy się, jaką powierzchnię posiada działka budowlana, którą chcemy nabyć (bądź sprzedać) oraz jaki jest rodzaj użytku gruntowego na tej działce, bowiem rodzaj użytku gruntowego może wpłynąć na dodatkowe opłaty, np. wynikające z wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Wyrys z mapy ewidencyjnej pozwala na sprawdzenie granic działki w terenie, ustalenie przebiegu granic oraz na obliczenie bardzo przybliżonej powierzchni działki.

Przeczytaj: Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jak go uzyskać?

C) Mapa zasadnicza działki.

Dokument ten pozwala na sprawdzenie uzbrojenia działki w media takie jak kanalizacja, wodociągi, sieć elektroenergetyczna, sieć gazowa czy światłowody. Dodatkowo na mapie można sprawdzić położenie punktów osnowy geodezyjnej, innych sąsiednich działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków rolnych oraz innych obiektów topograficznych z wybranymi informacjami opisowymi.

D) Opinia z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP).

Jest to niezwykle ważny dokument udostępniany na wniosek przez gminę, w obszarze której położona jest działka.

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decydują bowiem o tym, w jaki sposób można zagospodarować daną działkę. Z MPZP dowiemy się, jaka jest minimalna i maksymalna powierzchnia zabudowy oraz rodzaj zabudowy (np. mieszkaniowa, usługowa), jaka jest możliwa wysokość domów na działce, a nawet jakiego koloru mogą być dachówki na domach posadowionych na działce oraz jakiej wysokości i z jakiego materiału mogą być wykonane ogrodzenia działki. Zdarza się, że zapisy MPZP nie przewidują w ogóle możliwości zabudowy, przeznaczając określony teren, na którym położona jest dana działka, pod uprawy rolne lub leśne. W takiej sytuacji wartość działki będzie istotnie różniła się od działek, na których MPZP umożliwia zabudowę jednorodzinną.

W przypadku braku MPZP weryfikacji podlega „Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”, a w przypadku braku tej decyzji „Pozwolenie na budowę”.

E) Opinia konserwatora zabytków o występujących na działce obiektach chronionych.

Informacja o tym, czy na działce znajdują się obiekty chronione, powinna znaleźć się w księdze wieczystej prowadzonej dla określonej działki. Jest to o tyle ważne, że występujące na działce np. stanowiska archeologiczne często nie pozwolą na wybudowanie tam domu.

F) Opinia urzędu gminy o tym czy działka leży w obszarze rewitalizacji.

Opinia gminy określająca, czy działka znajduje się w strefie rewitalizacji, jest bardzo istotna bowiem w świetle przepisów gmina może skorzystać z prawa pierwokupu do działki bądź narzucić przyszłemu nabywcy działki konkretne postępowanie przy jej zabudowie.

Zlecając wycenę działki rzeczoznawcy majątkowemu można samemu skompletować niezbędne dokumenty i przekazać je rzeczoznawcy bądź scedować te czynności na rzeczoznawcę majątkowego. W przypadku, gdy sami zgromadzimy niezbędne dokumenty, cena wykonania operatu szacunkowego powinna być niższa.

3. Analiza rynku nieruchomości

Wartość działki budowlanej szacuje się w podejściu porównawczym lub dochodowym.

Do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości.

Za najbliższy okres poprzedzający datę szacowania nieruchomości przyjmuje się okres dwuletni. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okres badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Cechy nieruchomości podobnych ustala się wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny.

Mogą to być w szczególności dane zawarte w aktach notarialnych, rejestrach cen nieruchomości prowadzonych przez starostów, dokumentach planistycznych, katastrze nieruchomości, geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz informacje pochodzące z oględzin nieruchomości.

Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ocenia możliwość przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny.

Do zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny nie mogą być przyjmowane transakcje nieruchomościami, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

Za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Podejście dochodowe wybiera się, jeśli działka generuje dochód i to od tego dochodu uzależniona jest jej wartość działki. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

4. Sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość działki budowlanej

Operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie zgromadzonej dokumentacji, wypisów oraz wyrysów z map ewidencyjnych, jak również wyliczeń matematycznych.

Operat szacunkowy składa się z okładki oraz następujących części:

• opisowej zawierającej charakterystykę działki sporządzonej w oparciu o wizję terenową i dokumentację fotograficzną działki,
• obliczeń i opisu wybranej metody szacowania działki wraz z podaniem ostatecznej ceny działki.

Przy czym należy mieć na uwadze, że podana w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości (cena działki) nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług.

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę tę można wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazuje datę, na którą została określona wartość nieruchomości, datę sporządzenia operatu szacunkowego, datę oględzin nieruchomości oraz datę, na którą przyjęto stan nieruchomości. W zależności od celu wyceny rzeczoznawca majątkowy może wskazać dodatkowe istotne daty.

Rzeczoznawca może sporządzić operat szacunkowy w wersji papierowej i w postaci elektronicznej.

Operat szacunkowy sporządzony w postaci papierowej rzeczoznawca majątkowy podpisuje własnoręcznym podpisem oraz nanosi w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony w postaci elektronicznej rzeczoznawca podpisuje kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.

W przypadku, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób określony, tak jakby operat był sporządzony przez jednego rzeczoznawcę majątkowego.

Jakie czynniki brane są pod uwagę przy wycenie działki budowlanej?

Podstawowymi czynnikami mającymi wpływ na cenę działki są:

• przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• powierzchnia działki,
• kształt działki,
• ukształtowanie terenu działki z uwzględnieniem poziomu wód gruntowych i geologicznej budowy działki,
• lokalizacja działki,
• uzbrojenie działki w media,
• walory przyrodnicze działki.

Za najbardziej atrakcyjne i cenne uważane są działki położone w obszarze dużych miast w okolicy terenów leśnych i rekreacyjnych z bliskim dostępem do akwenów wodnych i o powierzchni nie przekraczającej kilku bądź kilkunastu arów. Działki tak położone uzyskują na rynku nieruchomości wyższą cenę, bowiem ich szczególna lokalizacja to nie tylko piękno okolicy, ale przede wszystkim, czyste powietrze, spokój i cisza, które przekładają się na zdrowie i dobre samopoczucie przyszłych mieszkańców posadowionych na tych działkach domów.

Wpływ na cenę działki ma również jej kształt. Działki o kształcie kwadratu czy prostokąta zbliżonego do kwadratu, na których można bez problemu zaprojektować i wybudować każdy dom będą bardziej cenne od tych o nieregularnym kształcie, wąskich i wydłużonych bokach, na których zaprojektowanie i wybudowanie domu będzie musiało być dostosowane do kształtu działki, co nie zawsze może być możliwe ze względu na wymagania stawiane działkom ujęte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Działka, której parametry nie pozwalają na wybudowanie wymarzonego domu będzie mniej warta, a jej zakup nieopłacalny.

Istotnym czynnikiem mającym wpływ na cenę działki jest jej skomunikowanie z drogami dojazdowymi. Działki położone w obszarach z dobrym dojazdem oraz przyjaznym otoczeniem (las, jezior, park) osiągają wyższą cenę od działek, do których nie można dojechać, bądź dojazd do nich jest utrudniony np. z powodu tworzących się korków w godzinach szczytu. Każdy mieszkaniec dużej metropolii, który pragnie zmienić swoje życie i wyprowadzić się z bloku do domku poza miastem chce, aby dojazd do pracy i z pracy nie był już koszmarem, lecz przyjemnością. Dlatego tak ważne jest skomunikowanie działki z miejscem pracy, przedszkolem, szkołą, przychodnią zdrowia czy szpitalem.

Cenę działki kształtuje również jej położenie względem instytucji publicznych takich jak szkoły, przedszkola czy przychodnie lekarskie oraz punktów usługowych i sklepów. Im bliżej działki znajdują się te instytucje, tym działka jest atrakcyjniejsza i może być droższa od działki, która nie posiada tych atutów.

Kluczowym kryterium mającym wpływ na cenę działki jest jej uzbrojenie w podstawowe media takie jak: energia elektroenergetyczna, kanalizacja, sieć wodna czy światłowód. Działki uzbrojone w podstawowe media, pomimo że są droższe od tych nieuzbrojonych, są bardziej atrakcyjne, bowiem przyszły nabywca działki uzbrojonej nie musi się już martwić i tracić cennego czasu na załatwianie spraw związanych z uzyskaniem pozwoleń i decyzji na możliwość doprowadzenia do działki niezbędnych mediów.

Duży wpływ na cenę działki ma ukształtowanie terenu działki oraz budowa geologiczna działki (teren podmokły czy suchy). Działki położone na terenach o wysokim stanie wód gruntowych będą osiągały niższe ceny od tych położonych na gruncie o stabilnym podłożu i niższym poziomie wód gruntowych, bowiem przygotowanie gruntu pod budowę domu na działce o podwyższonym poziomie wód gruntowych wymaga specjalistycznych prac budowlanych, które generują dodatkowe koszty. W kwestii geologicznej budowy gruntu oraz stanu wód na danym terenie, rzeczoznawca majątkowy najczęściej konsultuje się z geodetą, jak również wykorzystuje w tym celu dostępne wyniki badań geodezyjnych.

Cena działki budowlanej będzie również zależna od przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działek przyległych do wycenianej nieruchomości. Zapewne rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwróci uwagę na przeznaczenie w MPZP działek położonych w sąsiedztwie działki wycenianej. Szczególnie ważne dla nabywcy działki będzie odpowiedź na pytanie, czy w najbliższej przyszłości na działkach sąsiednich nie planuje się budowy np. drogi szybkiego ruchu bądź zakładu przemysłowego. Tego typu inwestycje jako wybitnie uciążliwe dla przyszłych mieszkańców zdecydowanie będą obniżały wartość działek w danym obszarze.

Duży wpływ na cenę działki będzie miała estetyka i jednorodność zabudowy sąsiedniej. Bliskie sąsiedztwo domków jednorodzinnych oraz przyjazna infrastruktura osiedla przyczynią się do podniesienia ceny działki.

Przeczytaj: Jak podnieść wartość działki przed sprzedażą?

Jakie dokumenty potrzebne są do wyceny działki budowlanej?

W trakcie szacowania wartości działki budowlanej rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje wszelkiego rodzaju dokumenty określające stan prawny działki.

W szczególności podczas wyceny brane są pod uwagę informacje zawarte w dokumentach takich jak:

1. księga wieczysta prowadzona dla danej nieruchomości,
2. wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
3. mapa zasadnicza działki i terenu przyległego obrazująca sieci uzbrojenia terenu,
4. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (bądź planu ogólnego gminy),
5. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
6. pozwolenie na budowę, jeżeli zostało wydane,
7. wypis z rejestru zabytków.

Wymienione wyżej dokumenty poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z w/w dokumentów lub rejestrów. Dokumenty te są dołączane do operatu szacunkowego i stają się jego treścią.

Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości.

Jak długo ważna jest wycena nieruchomości?

Wycena działki budowlanej ujęta w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego ważna jest przez 12 miesięcy od daty jej sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takich jak cel wyceny, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz zmiany w zakresie cen nieruchomości, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy dla określonej nieruchomości może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził ten operat, stosownej klauzuli oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany takich czynników jak: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu pierwszego okresu ważności, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czy można wycenić działkę samodzielnie?

Owszem, można samodzielnie dokonać wyceny działki, ale wykorzystanie takiej wyceny będzie jedynie na własny użytek. Samodzielna wycena działki zapewne nie będzie tak precyzyjna i wiążąca, jak wycena przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego, a jej ustalenia łatwo będzie można podważyć.

Samodzielna wycena działki nie może być podstawą do uzyskania kredytu hipotecznego, postępowań sądowych czy postępowań administracyjnych, bowiem przepisy szczególne w tym zakresie nie przewidują samodzielnej wyceny nieruchomości.

Wycenę samodzielną działki możemy wykonać poprzez porównanie dostępnych ofert w Internecie, odrzucając oferty skrajne, o cenach z różnych względów znacznie odbiegających od ceny średniej funkcjonującej na danym obszarze. Obliczoną w ten sposób cenę średnią działki należy przeliczyć na 1 m2, skorygować uwzględniając przy tym cenę rynkową. Następnie uzyskaną cenę jednostkową należy pomnożyć przez powierzchnię działki, którą chcemy kupić lub sprzedać. Korektę ceny jednostkowej działki dokonujemy „w górę” lub „w dół” porównując główne cechy „naszej” działki z podobnymi cechami działek oferowanych na rynku nieruchomości.

Taką uproszczona metodę wyceny działki budowlanej możemy zastosować na potrzeby własne. Metoda ta nie może stanowić podstawy do uzyskania kredytu hipotecznego w banku.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.