Zakup nieruchomości w malowniczej lokalizacji to marzenie wielu osób, a działka nad jeziorem wydaje się jedną z najbardziej atrakcyjnych opcji. Bliskość natury, dostęp do wody i cisza z dala od miejskiego zgiełku kuszą inwestorów oraz przyszłych właścicieli domów letniskowych i całorocznych. Jednak zanim zdecydujemy się na zakup, warto dokładnie przeanalizować kilka kluczowych kwestii – od aspektów prawnych, przez możliwości zabudowy, aż po ograniczenia wynikające z ochrony środowiska.

Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360

Pomysł zakupu działki nad jeziorem pojawia się najczęściej podczas spędzania urlopu w okolicach bądź nad samym jeziorem. To wówczas, gdy zauważamy jak pięknie jest wokół jezior i rzek, a cisza i spokój przerywana tylko śpiewem ptaków przypomina nam, że jesteśmy na łonie natury, właśnie tutaj chcielibyśmy zostać i żyć. Nabycie działki nad jeziorem i wybudowanie na niej domku wypoczynkowego bądź całorocznego wiąże się z obowiązkiem nie tylko poznania okolicy, ale również dokładnego sprawdzenia wielu dokumentów określających działkę pod względem prawnym.

Rodzaje działek nad jeziorem

W obszarze jezior mogą znajdować się działki o różnym przeznaczeniu, które określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), sporządzony dla określonej gminy i zatwierdzony przez wojewodę. MPZP jest aktem prawa miejscowego.

Dokument ten składa się części tekstowej oraz części graficznej.

Część tekstowa MPZP obejmuje informacje o warunkach przeznaczenia terenu oraz ograniczeniach związanych z tymi warunkami.

Cześć graficzna MPZP sporządzona na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 stanowi ilustracje opracowania części tekstowej. W przypadku braku map zasadniczych część graficzna planu miejscowego może być sporządzona na mapie katastralnej. Informacje ujęte na części graficznej MPZP przedstawione są na mapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w formie różnego rodzaju linii, symboli oraz znaków graficznych.

Na mapie – części graficznej MPZP poszczególne symbole oznaczają m.in.:

  • M – teren zabudowy mieszkaniowej:
    • MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
    • MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
    • ML – teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej.
  • R – teren rolnictwa:
    • RN – teren rolnictwa z zakazem zabudowy,
    • RZ – teren zabudowy związanej z rolnictwem.

Doprecyzowanie przeznaczenia terenu następuje wyłącznie w części tekstowej projektu planu.

Wśród działek znajdujących się nad jeziorem (podobnie jak i na innym terenie) mogą znaleźć się działki budowlane, działki rekreacyjne oraz działki rolne.

Działki budowlane charakteryzują się tym, że posiadają powierzchnię pozwalającą na swobodne zaprojektowanie na niej wygodnego domu. Działki budowlane posiadają powierzchnię co najmniej od 4-10 arów (mogą być większe), są uzbrojone w podstawowe media takie jak prąd, woda, kanalizacja, często są uzbrojone w sieć gazową oraz światłowód lub mają zapewnione przyłącze do tych sieci.

Działki budowlane mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działki te posiadają również założoną księgę wieczystą i (zazwyczaj) uregulowany stan prawny.

Dzięki temu, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działki są przeznaczone na cele budowlane np. budownictwa jednorodzinnego, nabywca takiej działki nie będzie miał problemu z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Budowa domu na działce nie będącej działką budowlaną, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Działki rekreacyjne posiadają znacznie mniejszą powierzchnię od działek budowlanych. Nie zawsze są uzbrojone, chociaż ich właściciele starają się, aby na działce rekreacyjnej znajdowała się sieć kanalizacyjna, wodna oraz energia elektryczna.

Na działce rekreacyjnej można wybudować dom, z tą jednak różnicą, że jego powierzchnia będzie mniejsza od powierzchni domu wybudowanego na działce budowlanej. Informacje o możliwej powierzchni domku rekreacyjnego oraz o wysokości domku czy ilości kondygnacji określa miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego gminy.

Działka rolna jest gruntem przeznaczonym w MPZP na cele upraw rolnych. Pomimo, że grunty rolne mogą być tańsze od gruntów, na których znajdują się działki budowlane czy działki rekreacyjne, to jednak nabycie takiej działki pod budowę domu wymaga przezwyciężenia pewnych trudności formalnych. Grunty rolne są bowiem pod ochroną. Budowa domu na gruncie rolnym nie jest niemożliwa, wymaga jednak wszczęcia procedury odrolnienia, co wiąże się z dodatkowymi opłatami oraz czynnościami administracyjnymi, które mogą wydłużyć czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę.

Proces odrolnienia gruntu rolnego odbywa się zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Przeczytaj: Rodzaje działek gruntowych – klasyfikacja

Co sprawdzić przed zakupem działki nad jeziorem?

Bardzo często, zwłaszcza po udanych wakacjach spędzonych nad jeziorem, jesteśmy tak zachwyceni pobytem, że podejmując decyzję o zakupie działki, zapominamy o konieczności sprawdzenia działki nie tylko pod kątem jej stanu prawnego, ale także pod kątem możliwości budowy na działce domku letniskowego czy całorocznego.

Aby po nabyciu działki nie okazało się, że na upatrzonej działce nie możemy wybudować naszego wymarzonego domu, musimy bardzo dokładnie sprawdzić:

  • stan prawny działki,
  • warunki gruntowe działki,
  • poziom wód gruntowych na działce oraz zagrożenie powodziowe,
  • dostęp działki do drogi publicznej,
  • uzbrojenie działki w media, bądź w przypadku braku uzbrojenia, możliwość doprowadzenia do działki mediów typu prąd, woda, kanalizacja itp.,
  • warunki środowiskowe, ochrona przyrody i ochrona konserwatorska.

Stan prawny działki

Stan prawny działki to stan zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Stan prawny działki określają wpisy ujawnione w treści księgi wieczystej. Tak więc, aby sprawdzić stan prawny działki należy sprawdzić księgę wieczystą prowadzoną dla określonej działki.

Na dzień dzisiejszy wszystkie księgi wieczyste są prowadzone w systemie teleinformatycznym i są jawne. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej (numer KW), może zapoznać się z jej treścią. Numer księgi wieczystej powinien podać jej właściciel. Jeżeli jednak nie znamy właściciela działki, możemy sami uzyskać numer KW korzystając z dostępnych w Internecie wyszukiwarek, np. KsiegiWieczyste.pl. Znając numer księgi wieczystej możemy skorzystać z ogólnodostępnej i darmowej wyszukiwarki ksiąg wieczystych umieszczonej w Internecie przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod adresem: Ekw.ms.gov.pl.

Po dotarciu do księgi wieczystej należy przeanalizować wpisy ujawnione we wszystkich czterech działach księgi wieczystej:

  1. Dział I księgi wieczystej składa się składa się z działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” oraz Działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością”. W dziale I-O ujawnia się położenie działki z podaniem jej adresu administracyjnego. Z działu I-Sp dowiemy się, jakie dodatkowe prawa i obowiązki wiążą się z własnością nieruchomości. Może się tutaj znaleźć np. służebność drogi koniecznej, jeżeli dla działki taką służebność ustanowiono.
  2. Dział II „Własność” – z analizy działu II księgi wieczystej dowiemy się, kto jest prawowitym właścicielem działki, na jakiej podstawie prawnej nabył on prawo własności oraz w jakim zakresie (udział w całości, współwłasność, użytkowanie wieczyste).
  3. Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” – jest to jeden z najważniejszych działów księgi wieczystej, ponieważ ujawnia on wszelkie obciążenia nieruchomości. W dziale tym mogą znaleźć się wpisy np. służebności gruntowe, takie jak służebność przechodu przez działkę przez służebność drogi koniecznej, służebności osobiste, takie jak np. prawo dożywocia czy zastaw, jak również roszczenia wynikające z umów przedwstępnych czy deweloperskich. Do istotnych wpisów, które mogą znaleźć się w dziale III księgi wieczystej, należą również wszelkiego rodzaju wpisy dotyczące toczących się egzekucji komorniczych, które mogą świadczyć o możliwości poddania nieruchomości pod licytację komorniczą. Wśród wpisów w dziale III księgi wieczystej mogą znaleźć się ostrzeżenia o wszczęciu postępowań administracyjnych mogących obciążać nieruchomość bądź wpisy zakazujące zabudowy działki, zastrzeżenia konserwatora przyrody czy konserwatora zabytków. Jakiekolwiek wpisy ujawnione w dziale III księgi wieczystej mogą uniemożliwiać swobodne rozporządzanie nieruchomością, a w skrajnych przypadkach nawet zablokować jej sprzedaż.
  4. W dziale IV – „Hipoteka” mogą znaleźć się wpisy hipotek obciążających nieruchomość, takich jak hipoteki umowne – ustanowione na rzecz banku, hipoteki przymusowe oraz hipoteki ustawowe, które mogą obciążać nieruchomość w związku z zaległościami podatkowymi.

Dodatkowo, w trakcie przeglądania treści księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na wszelkie informacje ujęte w rubrykach „Wzmianka” (informacja w rubryce „Wzmianka” nie jest wpisem”). Rubryka „Wzmianka” znajduje się w każdym dziale księgi wieczystej. Pojawienie się w księdze wieczystej wzmianki świadczy o tym, że do sądu wpłynął wniosek, który po jego rozpatrzeniu może zmienić treść księgi wieczystej (np. zmiana właściciela nieruchomość). Wzmianka posiada bardzo istotne znaczenie dla sytuacji prawnej nieruchomości, ponieważ wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Stan prawny działki określa również Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

W dokumencie tym znajdziemy wszelkie ustalenia dotyczące budowy domu. W szczególności z treści MPZP dowiemy się, jakiej wielkości dom możemy posadowić na określonej działce budowlanej a jaki na działce rekreacyjnej, jakiego rodzaju dach może być posadowiony na domku rekreacyjnym a jaki na domu mieszkalnym np. spadzisty czy płaski.

MPZP określa również inne istotne dla działek budowlanych i rekreacyjnych parametry, np. takie jak: procent powierzchni biologicznie czynnej działki czy maksymalna wysokość ogrodzenia.

Niektóre MPZP określają również jakie kolory dachów mogą występować na domach zlokalizowanych na działkach objętych tym planem.

Wskazane jest, aby z treścią MPZP zapoznać się jeszcze przed nabyciem działki budowlanej czy rekreacyjnej (również rolnej). Jeżeli nie mamy możliwości odwiedzenia gminy i zapoznania się z uwarunkowaniami określonymi dla upatrzonej działki, możemy pozyskać tzw. opinię gminy w sprawie przeznaczenia działki w MPZP. W tym celu należy wystąpić do gminy z prośbą o udostępnienie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego opinii – wypisu i wyrysu z zakresu danej działki. Gmina, po uiszczeniu przez wnioskodawcę określonej opłaty, której wysokość zostanie podana wnioskodawcy, udostępni w terminie do 14 dni część graficzną oraz część opisową MPZP z uwzględnieniem wskazań dla określonej działki.

Warunki gruntowe oraz poziom wód gruntowych na działce

Każdy, kto planuje nabyć działkę nad jeziorem, powinien sprawdzić stan gruntu, na którym zlokalizowana jest działka. Tereny przylegające do jezior czy rzek mogą okazać się bardzo niestabilne, grząskie, z wysokim poziomem wód gruntowych.

Aby sprawdzić czy budowa domu na gruncie przyległym do jeziora nie jest zbyt ryzykowna, warto zlecić wyspecjalizowanym firmom przeprowadzenie na działce badań geotechnicznych, mających na celu zbadanie gruntu w obszarze działki pod katem jego przydatności do budowy domu.

Przeprowadzone badania geotechniczne gruntu pozwolą na określenie poziomu wód gruntowych, ich wahania oraz rodzaju warstw gleby w obszarze budowy domu.

Wyniki badań ujęte w opinii geotechnicznej są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę.

Przeprowadzenie badań geotechnicznych i zastosowanie się do wyników tych badań pozwala na uniknięcie błędów w trakcie budowy. Znając wysokość wód gruntowych oraz poziom ich wahania będzie można zastosować odpowiednie izolacje fundamentów i zminimalizować ich zawilgocenie.

Przeprowadzenie badań geotechnicznych wiąże się z poniesieniem pewnych kosztów. Co prawda, koszty badań geotechnicznych nie są zbyt wygórowane, to jednak warto je wykonać i zastosować się do ich wyników.

Budowa domu w oparciu o wytyczne badań geotechnicznych daje poczucie spokoju i bezpieczeństwa, a to nie przekłada się na żadne pieniądze.

Działki położone tuż przy jeziorze czy ciekach wodnych bardzo często są narażone na podtopienia czy nawet powodzie. Bywa, że niektóre rzeki co roku występują z brzegów i zalewają okoliczne tereny. Jeziora raczej zachowują swoją linię brzegową, minimalnie może się ona zmieniać tylko w przypadku znacznych opadów deszczu.
Jeżeli nie jesteśmy pewni czy dany teren jest terenem bezpiecznym, nie narażonym na podtopienia to powinniśmy to sprawdzić. Informacji w zakresie ewentualnych podtopień obszarów, na których położona jest przedmiotowa działka należy szukać w opracowaniu tekstowym Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy, w którym powinny zostać uwzględnione obszary szczególnego zagrożenia powodzią (art. 166.1 ustawa z dnia 17 lipca Prawo wodne), bądź na stronie internetowej Wody Polskie Hydroportal (Wody.isok.gov.pl – mapa ryzyka powodziowego).

Należy nadmienić, że obowiązujące od 2018 roku przepisy ustawy z dnia 17 lipca 2017 r. Prawa wodnego ograniczają możliwość budowy na terenach zalewowych.

Zgodnie z art. 166 ust. 1 na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią projekty dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia wymagają uzgodnienia z Wodami Polskimi. Uzgodnienia te wynikają z potrzeby zapewnienia ochrony ludności i mienia przed powodzią.

Dostęp działki do drogi publicznej

Istotnym atutem każdej działki budowlanej jest jej dostęp do drogi publicznej. Działka z dostępem do drogi publicznej jest bardziej funkcjonalna. W świetle prawa, każda działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej. W przypadku, gdy działka nie posiada takiego dostępu to, w oparciu o art. 145 Kodeksu Cywilnego ustanawia się dla niej tzw. służebność drogi koniecznej. Droga konieczna może być ustanowiona w formie umowy bądź w formie orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym.

Uzbrojenie działki w media

Bardzo istotną kwestią przygotowania działki do pełnienia funkcji działki budowlanej jest jej uzbrojenie w podstawowe media takie jak: sieć wodociągowa, siec elektroenergetyczna, czy sieć kanalizacyjna. Coraz częściej działki uzbrojone są w światłowód. Jeżeli działka budowlana czy rekreacyjna nie jest uzbrojona w podstawowe media infrastruktury technicznej powinna chociażby posiadać przyłącza, np. znajdujące się w drodze przyległej do działki, skąd rozprowadzenie mediów po obszarze działki nie będzie stwarzało większego problemu.

O tym, czy dana działka jest uzbrojona w podstawowe media, można się dowiedzieć analizując mapę – część graficzną Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jak pamiętamy, cześć graficzna MPZP jest opracowana na mapie zasadniczej, a z braku takiej mapy na mapie katastralnej. Obie mapy zasadnicza i katastralna charakteryzują się tym, że posiadają naniesioną sieć infrastruktury technicznej, a więc linie przebiegu sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, teleenergetycznej oraz inne.

Warunki środowiskowe, ochrona przyrody i ochrona konserwatorska

Sprawdzając położenie działki oraz jej przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania należy zwrócić uwagę na większy obszar, w którym znajduje się określona działka. Może się bowiem okazać, że działka jest częścią parku narodowego czy obszaru chronionego krajobrazu bądź parku krajobrazowego na obszarach, których zgodnie z ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony przyrody, zakazuje się całkowicie budowy obiektów budowlanych w pasie szerokości do 100 m od linii brzegowej jezior i rzek oraz innych zbiorników wodnych. Podobne ograniczenia istnieją w obszarze Parków krajobrazowych, obszarze chronionego krajobrazu czy obszarze posiadającym status obszaru Natury 2000.

Jeśli chcesz mieć pewność, że wybrana nieruchomość to dobra inwestycja, zajrzyj na stronę Dzialki360.pl i pobierz szczegółowy „Raport o działce”. Otrzymasz kompleksową analizę obejmującą ponad 20 kluczowych zagadnień – od kwestii prawnych po uwarunkowania terenu i otoczenia. To szybki sposób, by podjąć świadomą i bezpieczną decyzję o zakupie.

Zalety i wady zakupu działki nad jeziorem

Zapewne posiadanie działki nad jeziorem umożliwia nie tylko mieszkanie nad brzegiem jeziora, ale codzienne korzystanie z jego walorów, co ma niekwestionowany pozytywny wpływ na zdrowie psychiczne i fizyczne człowieka. Od dawna bowiem wiadomo, że przebywanie na łonie przyrody, w tym nad wodą, wpływa korzystnie na psychikę człowieka, uspakaja, koi nerwy, co w konsekwencji przekłada się na zmniejszenie dolegliwości fizycznych.

Posiadanie działki nad wodą w otoczeniu terenów rekreacyjnych zmusza wręcz do spacerów, wypraw rowerowych czy kajakowych. Bliskość wody pozwala na uprawianie sportów wodnych i zachowanie tężyzny fizycznej.

Działki zlokalizowane nad brzegiem jezior to prestiżowa lokalizacja, która ma istotny wpływ na cenę działki. Właściciele działek nad jeziorem z bezpośrednim dostępem do wody mogą liczyć, że ceny takich działek będą zawsze konkurencyjne w stosunku do innych działek nieposiadających dostępu do wody. Nabycie działki z dostępem do jeziora stanowi dobrą lokatę kapitału.

Posiadanie działki nad jeziorem ma również złe strony. Właściciele działek nad wodą skarżą się przede wszystkim na hałas w sezonie letnim, wysokie koszty przyłącza mediów oraz konieczność zachowania wolnego 1,5 m pasa od linii brzegowej. Według właścicieli nieruchomości zlokalizowanych przy brzegu jeziora, pozostawienie nieogrodzonego pasa 1,5 m od linii brzegowej wręcz zachęca obcych do wejścia i przebywania na posesji, która jest przecież ich własnością.

Działka z dostępem do linii brzegowej jeziora – czy można ją ogrodzić?

Jeziora stanowią publiczne śródlądowe wody powierzchniowe.

W myśl ustawy Prawo wodne, art. 232, zakazuje się grodzenia nieruchomości przyległych do jezior oraz do brzegu wód morskich i morza terytorialnego w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar. Jednocześnie ustawodawca w art. 220.1 ustawy Prawo wodne określił definicję linii brzegowej. W myśl tego przepisu linię brzegu dla cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych stanowi krawędź brzegu lub linia stałego porostu traw albo linia, którą ustala się według średniego stanu wody z okresu co najmniej ostatnich 10 lat. Właściciel nieruchomości przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem jest obowiązany jednak zapewnić dostęp do wód w sposób umożliwiający to korzystanie.

Powszechnie wiadomo, że przepis ten nie jest respektowany przez właścicieli gruntów posiadających bezpośredni dostęp do jeziora. Grodzenia działek są często tak prowadzone, że niemal wchodzą do wody. Jest to ewidentne łamanie prawa. Jakiekolwiek kontrole w tym zakresie nie przynoszą żadnych skutków bowiem właściciele działek tłumaczą się, że w chwili grodzenia linia brzegu była znacznie oddalona i grodzenie znajdowało się w przepisowej odległości od linii brzegowej, tj. 1,5 m.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, Art. 232 Zakaz grodzenia nieruchomości przyległych do wód.

Geoportal360.pl

Udostępnij

Posted by Joanna

All Posts