Prawidłowe i racjonalne korzystanie z działki budowlanej oraz obiektów na niej położonych jest zależne nie tylko od uzbrojenia działki w infrastrukturę techniczną, wielkość czy kształt działki, ale przede wszystkim od tego czy działka posiada dogodne połączenie z drogą publiczną.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Co rozumiemy przez dostęp do drogi publicznej
Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. (Art. 2 pkt. 14) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dostęp do drogi publicznej może być:
- bezpośredni,
- przez drogę wewnętrzną,
- przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Bezpośredni dostęp do drogi publicznej
Bezpośredni dostęp nieruchomości do drogi publicznej to taki, w którym nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej poprzez tzw. zjazd. Zjazd jest bezpośrednim miejscem dostępu do drogi publicznej.
Zgodnie z § 3 ust. 12 Rozporządzenia z dnia 2 marca 1999 r. Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, zjazd jest częścią drogi na połączeniu z drogą niebędącą drogą publiczną lub na połączeniu drogi z dojazdem do nieruchomości przy drodze.
Dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną
Dostęp nieruchomości do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną to taki, gdy pomiędzy działką budowlaną a drogą publiczną znajduje się jeszcze jakaś inna nieruchomość.
Dostęp do drogi publicznej przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej
Niejednokrotnie spotyka się sytuacje, że działka budowlana nie posiada żadnego z wymienionych dostępów do drogi publicznej. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej może skorzystać z postanowień Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny i uzyskać dostęp do tej drogi poprzez ustanowienie tzw. drogi koniecznej.
Pojęcie drogi koniecznej (służebność drogowa)
Pojęcie drogi koniecznej (służebności drogowej) określa Art. 145 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z treścią tego artykułu:
„Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).”
Właściciel działki niemającej dostępu do drogi publicznej może również żądać ustanowienia drogi koniecznej w przypadku, gdy droga łącząca jego nieruchomość z drogą publiczną jest nieodpowiednia, to znaczy jest drogą niezapewniającą niezbędnej łączności umożliwiającej prawidłowe gospodarcze z niej korzystanie. Należy podkreślić, że służebność drogową ustala się dla nieruchomości, a nie dla jej właściciela.
Za nieodpowiednią może zostać uznana droga, która owszem łączy nieruchomość władnącego (właściciel nieruchomości, dla której ustala się drogę konieczną – służebność drogową) z drogą publiczną, jednakże z uwagi na jej parametry – szerokość oraz znacznie dłuższy przebieg, droga ta nie zapewnia niezbędnej łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości.
Przeprowadzenie drogi koniecznej przez nieruchomość obciążoną powinno nastąpić w taki sposób, aby było ono jak najmniej uciążliwe dla nieruchomości obciążonej, a jednocześnie zaspokajało potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej.
Przeczytaj: Co sprawdzić przed zakupem działki pod budowę domu?
Umowa służebności drogi koniecznej
Najkorzystniejszą formą ustanowienia służebności drogi koniecznej jest zawarcie stosownej umowy pomiędzy stronami, czyli pomiędzy stroną zwaną władnącą, a stroną służebną na zasadzie woli porozumienia.
Umowa o ustanowienie drogi koniecznej powinna być zawarta przed notariuszem.
Z treści umowy powinno jasno i precyzyjnie wynikać, jakie prawa i obowiązki ciążą na stronach umowy, a w szczególności:
- do kogo należy utrzymanie drogi koniecznej (remonty, odśnieżanie, itp.),
- w jakiej wysokości i w jakiej formie będzie płacony czynsz za ustanowienie drogi koniecznej (forma rzeczowa bądź finansowa),
- w jakim terminie będzie płacony czynsz.
Ponadto, umowa w sposób precyzyjny powinna określać przebieg drogi koniecznej w terenie.
W prawie polskim służebność drogi koniecznej jest ograniczonym prawem rzeczowym. Stanowi o tym Art. 244 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym:
„§ 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.”
Prawo służebności drogi koniecznej powinno zostać wprowadzone do księgi wieczystej Dział III, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej i władnącej.
Sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej
W sytuacji, gdy brak jest woli zawarcia umowy ustanowienia drogi koniecznej, właściciel działki niemającej dostępu do drogi publicznej może żądać ustanowienia drogi koniecznej na drodze sądowej.
Wniosek do sądu w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej powinien złożyć właściciel działki żądający ustanowienia służebności drogi.
Sprawy w zakresie ustanowienia drogi koniecznej rozpatruje Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości w postępowaniu nieprocesowym. Sąd Rejonowy po rozpatrzeniu złożonego wniosku wydaje stosowne orzeczenie w sprawie ustanowienia prawa służebności drogi koniecznej.
Przeczytaj: Jak podzielić działkę budowlaną?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
Foto: Unsplash.com
