Podziałem nieruchomości nazywamy fizyczne wyodrębnienie z nieruchomości gruntowej części nieruchomości, która może stanowić odrębną własność oraz posiada odrębny numer ewidencyjny.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Zasady podziału nieruchomości położonych na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w tym planie na cele rolne i leśne.
Z analizy zapisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dział III, Rozdział I wynika, że podział nieruchomości rolnych jest możliwy i można go przeprowadzić w dwóch różnych trybach postępowania, tj. trybie administracyjnym, na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, oraz w trybie geodezyjnym, który nie wymaga wydania decyzji administracyjnej.
Podział działki rolnej w trybie administracyjnym
Przez tryb administracyjny należy rozumieć taki podział, którego wynikiem jest wydanie decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza czy prezydenta miasta na prawach powiatu.
Tryb administracyjny zostanie „uruchomiony”, gdy zaistnieją przesłanki ujęte w Art. 93. 2a. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., mówiące, że:
„Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami”.
W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Przebieg procesu podziałowego
W praktyce, tok postępowania w sprawie wydzielenia gruntu rolnego o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, w tzw. trybie administracyjnym, przedstawia się następująco.
Właściciel nieruchomości rolnej, bądź użytkownik wieczysty, składa wniosek o podział gruntu rolnego do wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Do wniosku o podział gruntu rolnego właściciel nieruchomości, bądź użytkownik wieczysty, dołącza następujące dokumenty:
- tytuł prawny do nieruchomości,
- wypis i wyrys z katastru nieruchomości,
- w przypadku położenia nieruchomości na gruntach wpisanych do rejestru zabytków, do wniosku o podział należy dołączyć opinię konserwatora zabytków,
- wstępny projekt podziału nieruchomości rolnej, przy czym projekt ten można sporządzić we własnym zakresie.
Po sprawdzeniu przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) poprawności złożonego wniosku i wydaniu przez niego postanowienia o zgodności dokumentacji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można uprawnionemu geodecie zlecić opracowanie dokumentacji podziałowej.
Geodeta przystępując do podziału wskazanej przez zleceniodawcę nieruchomości rolnej wykonuje następujące czynności:
- zgłasza planowaną robotę do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej,
- pozyskuje z ośrodka mapę zasadniczą,
- określa granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
- sporządza wstępny projekt podziału nieruchomości (zgodny z określonym przez właściciela nieruchomości), oznaczając kolorem czerwonym projektowane do wydzielenia działki,
- przedstawia w formie opisowej bądź w formie graficznej, w kolorze czerwonym, propozycję dostępu wydzielonej części gruntu do drogi publicznej,
sporządza wykaz zmian gruntowych, - wynosi granice nowo wydzielonej działki na grunt,
- okazuje zainteresowanym stronom granice nowo wydzielonej działki,
- sporządza protokół z przyjęcia granic nieruchomości (zgodnie z wytycznymi Rozporządzenia z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości).
Z czynności okazania granic sporządzany jest protokół, którego elementami są:
- imiona i nazwiska oraz oznaczenia dowodów tożsamości osób uczestniczących w okazaniu granic nowo powstałych działek,
- data sporządzenia protokołu,
- oznaczenie nieruchomości poprzez określenie jej nr i nr KW,
- szkic graniczny,
- data sporządzenia protokołu i data jego podpisania.
Do obowiązku geodety należy poinformowanie zainteresowanych stron o terminie przeprowadzenia czynności okazania granic. Nieobecność zainteresowanych stron w dniu okazania granic, nie wstrzymuje procedury podziałowej.
Skompletowany operat geodezyjny zawierający takie dokumenty, jak:
- protokół z czynności przyjęcia przebiegu granic nieruchomości i utrwalenia nowych punktów,
- szkic graniczny,
geodeta przekazuje do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, celem sprawdzenia.
Przeczytaj: Podział nieruchomości – postępowanie krok po kroku
Sprawdzenie poprawności wykonanego podziału i uwierzytelnienie dokumentów
Organ Służby Geodezyjnej i Kartograficznej, do którego przekazany zostaje operat geodezyjny z podziału nieruchomości rolnej, potwierdza jego przyjęcie do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wpisem do ewidencji materiałów tego zasobu, a także uwierzytelnia dokumenty opracowane na podstawie wykonanych prac geodezyjnych lub prac kartograficznych na potrzeby postępowań administracyjnych, postępowań sądowych lub czynności cywilnoprawnych, jeżeli w sprawie tego uwierzytelnienia złożony został wniosek.
Uwierzytelnienie polega na potwierdzeniu zgodności dokumentu z danymi zawartymi w bazach danych ewidencyjnych, lub z dokumentacją przekazaną do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
W przypadku negatywnego wyniku weryfikacji, właściwy organ Służby Geodezyjnej i Kartograficznej zwraca wykonawcy prac geodezyjnych lub prac kartograficznych przekazane przez niego zbiory danych lub inne materiały wraz z protokołem zawierającym opis stwierdzonych uchybień i nieprawidłowości.
W przypadku negatywnego wyniku weryfikacji wykonawca prac geodezyjnych lub prac kartograficznych ma prawo, w terminie 14 dni od dnia otrzymania protokołu, ustosunkować się na piśmie do wyników weryfikacji.
Uwierzytelnione przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, dokumenty typu:
- mapa podziału nieruchomości,
- wyciąg z wykazu zmian gruntowych,
geodeta przekazuje zleceniodawcy prac geodezyjnych.
Zleceniodawca będąc w posiadaniu uwierzytelnionych dokumentów, przedkłada je wójtowi, (burmistrzowi, prezydentowi miasta) wraz z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej podział.
Decyzja administracyjna zatwierdzająca podział nieruchomości
Na podstawie otrzymanych dokumentów wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję administracyjną zatwierdzającą podział nieruchomości.
Decyzję o podziale nieruchomości otrzymują:
- Starostwo Powiatowe,
- właściciel nieruchomości.
Wpis do księgi wieczystej
Właściciel nieruchomości, po uprawomocnieniu się decyzji podziałowej, składa wniosek do Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, w sprawie wprowadzenia zmian w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości (KW-WPIS).
Przeczytaj: Jak podzielić działkę budowlaną?
Podział działki rolnej w trybie geodezyjnym
Tryb geodezyjny to tryb podziału nieruchomości rolnych na działki o powierzchni większej niż 0,3000 ha.
Z uwagi na brak odrębnej podstawy prawnej w zakresie przeprowadzenia postępowania podziałowego nieruchomości rolnej o pow. większej niż 0,3000 ha, czynność tę przeprowadza się bardzo podobnie jak podział nieruchomości rolnych w trybie administracyjnym, z tą jednak różnicą, że w trybie geodezyjnym nie wydaje się decyzji administracyjnej.
Przebieg prac podziałowych
Rozpoczęcie prac podziałowych nieruchomości rolnych na działki o pow. większej niż 0,3000 ha przebiega następująco.
Wniosek w sprawie podziału gruntu rolnego, na ręce geodety, składa właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości. Do wniosku o podział gruntu rolnego, właściciel nieruchomości bądź użytkownik wieczysty, dołącza następujące dokumenty:
- tytuł prawny do nieruchomości,
- wypis i wyrys z katastru nieruchomości,
- w przypadku położenia nieruchomości na gruntach wpisanych do rejestru zabytków, do wniosku o podział należy dołączyć opinię konserwatora zabytków.
Geodeta przystępując do podziału wskazanej przez zleceniodawcę nieruchomości rolnej wykonuje podobne czynności, jak w przypadku podziału zakończonego wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, tj.:
- zgłasza planowaną robotę do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej,
- pozyskuje z Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej mapę zasadniczą, na której określa granice wydzielanej nieruchomości,
- na mapie zasadniczej sporządza mapę do celów projektowych,
- sporządza wstępny projekt podziału nieruchomości (projektowane do wydzielenia działki gruntu oznacza się kolorem czerwonym),
- przedstawia w formie opisowej bądź w formie graficznej, w kolorze czerwonym, propozycję dostępu wydzielonej części gruntu do drogi publicznej,
- sporządza wykaz zmian gruntowych,
- wynosi granice nowo wydzielonej działki na grunt,
- okazuje zainteresowanym stronom granice nowowydzielonej działki,
- sporządza protokół z przyjęcia granic nieruchomości (zgodnie z wytycznymi Rozporządzenia z dnia 17 lutego 1998r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości).
Z czynności okazania granic, geodeta sporządza protokół, którego elementami są:
- imiona i nazwiska oraz oznaczenia dowodów tożsamości osób uczestniczących w okazaniu granic nowopowstałych działek,
- data sporządzenia protokołu,
- oznaczenie nieruchomości poprzez określenie jej nr i nr KW,
- szkic graniczny,
- data sporządzenia protokołu i data jego podpisania.
Sprawdzenie poprawności wykonanego podziału i uwierzytelnienie dokumentów
Geodeta po skompletowaniu dokumentów, przekazuje je do Powiatowego Ośrodka Geodezji i Kartografii, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, celem sprawdzenia.
Organ Służby Geodezyjnej i Kartograficznej, sprawdza poprawność wykonanego podziału nieruchomości rolnej, potwierdza przyjęcie do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wpisem do ewidencji materiałów tego zasobu, a także uwierzytelnia dokumenty opracowane na podstawie wykonanych prac geodezyjnych lub prac kartograficznych na potrzeby postępowania cywilnoprawnego, jeżeli w sprawie tego uwierzytelnienia złożony został wniosek.
Uwierzytelnienie polega na potwierdzeniu zgodności dokumentu z danymi zawartymi w bazach danych ewidencyjnych, lub z dokumentacją przekazaną do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
W przypadku negatywnego wyniku weryfikacji właściwy organ Służby Geodezyjnej i Kartograficznej zwraca wykonawcy prac geodezyjnych lub prac kartograficznych przekazane przez niego zbiory danych lub inne materiały wraz z protokołem zawierającym opis stwierdzonych uchybień i nieprawidłowości.
Podobnie, jak w podziale administracyjnym, geodeta którego praca została oceniona negatywnie, ma prawo ustosunkować się na piśmie do wyników weryfikacji przeprowadzonych prac.
Uwierzytelnione przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, dokumenty typu:
- mapa podziału nieruchomości,
- wyciąg z wykazu zmian gruntowych,
stanowią podstawę do wniesienia zmian w Państwowej Ewidencji Gruntów (PEG).
Zleceniodawca, po otrzymaniu z PEG informacji o wprowadzeniu zmian w operacie ewidencyjnym gruntów, powinien wystąpić do tego organu z wnioskiem o sporządzenie wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej nowopowstałej nieruchomości rolnej z adnotacją, że niniejsze dokumenty są mu niezbędne dla celów prawnych.
Wpis w księdze wieczystej
Po otrzymaniu wnioskowanych dokumentów, właściciel nieruchomości (bądź użytkownik wieczysty) powinien w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, złożyć wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, podziału działki.
W tym celu, w sekretariacie Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego powinien pobrać i wypełnić formularz KW-WPIS, dołączyć dokumenty ujawniające podział działki, którymi są wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej lub mapy sytuacyjnej w oryginale, uiścić należną opłatę sądową.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
- Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Foto: Unsplash.com
