Zasady podziału działki budowlanej reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
W myśl wymienionej ustawy przez określenie działka budowlana – należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Podziału nieruchomości budowlanej można dokonać, jeżeli podział ten jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem prawa miejscowego gminy. W dokumencie tym określa się przeznaczenie i sposób zagospodarowania gruntów, jak również określa się możliwość podziału nieruchomości oraz minimalną powierzchnię działek po podziale.
Przystępując do podziału nieruchomości budowlanej dobrze jest sprawdzić, na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest działka, jak również na jakiej wielkości powierzchnie można ją podzielić.
Przeczytaj: Jak podzielić działkę rolną?
Przebieg procesu podziałowego działki budowlanej
Podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela nieruchomości bądź użytkownika wieczystego, tj. osoby, która w podziale nieruchomości ma interes prawny.
Wniosek o podział nieruchomości składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych.
Przeprowadzenie podziału nieruchomości można podzielić na kilka etapów.
Etap I – skompletowanie dokumentów i złożenie wniosku w sprawie uzyskania postanowienia o wstępnym podziale nieruchomości
Właściciel nieruchomości zleca przeprowadzenie podziału nieruchomości uprawnionemu geodecie. Wraz ze zleceniem podziału nieruchomości, właściciel działki nakreśla geodecie oczekiwany sposób jej podziału. Geodeta, natomiast musi tak dostosować podział działki, aby był on zgodny z obowiązującymi przepisami, a w szczególności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Do wniosku o podział nieruchomości kierowanym do wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta należy dołączyć:
- dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności odpis księgi wieczystej,
- wypis i wyrys z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wydana przed złożeniem wniosku,
- wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, które można wykonać niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
- wykaz zmian gruntowych,
- wykaz synchronizacyjny, jeśli oznaczenie działki w katastrze jest inne niż w księdze wieczystej,
- mapę z projektem podziału,
- w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków: pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości.
Geodeta po otrzymaniu zlecenia w sprawie przeprowadzenia podziału działki, występuje do starostwa, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, z wnioskiem o udostępnienie kopii mapy zasadniczej do celów opiniodawczych. W przypadku braku mapy zasadniczej, wstępny projekt podziału działki może być wykonany na kopii mapy katastralnej.
Sporządzony przez geodetę wstępny projekt podziału działki powinien zawierać:
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
- oznaczenie nieruchomości wg danych z katastru oraz księgi wieczystej, a w razie braku wymienionych dokumentów innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości,
- powierzchnie dzielonej nieruchomości,
- powierzchnie projektowanych nieruchomości – przedstawione w kolorze czerwonym,
- nowoprojektowane granice nieruchomości – oznaczone w kolorze czerwonym,
- propozycje dostępu do drogi publicznej nowowydzielonych nieruchomości – oznaczone kolorem czerwonym oraz opisowe wskazanie propozycji ustanowienia służebności gruntowej,
- linie ścian oddzieleń przeciwpożarowych na całej wysokości budynku w przypadku podziału nieruchomości zabudowanej i potrzeby podziału także budynku.
Etap II – postanowienie wójta, burmistrza, prezydenta miasta o zgodności wstępnego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Wstępny projekt podziału nieruchomości jest analizowany przez wójta, burmistrza lub prezydent miasta pod kątem jego zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Proponowane do wydzielenia działki gruntu muszą być przeznaczone na cel określony w MPZP, a ich kształt i wielkość muszą umożliwić zagospodarowanie w sposób ustalony w tym planie.
Po zaopiniowaniu złożonego wniosku, wójt, burmistrz, prezydent miasta wydają postanowienie. Pozytywne postanowienie urzędów jest gwarancją, że proponowany wstępny projekt podziału będzie ostatecznie zatwierdzony.
Etap III – opracowanie mapy z projektem podziału nieruchomości
Geodeta, po otrzymaniu pozytywnej opinii urzędu, przystępuje do następnego etapu pracy, tj. opracowania mapy z projektem podziału nieruchomości.
W tym celu geodeta zgłasza prace geodezyjne w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej, a zgłoszenie zostaje zarejestrowane.
Opracowanie mapy z projektem podziału nieruchomości jest ściśle związane z przyjęciem granic dzielonej nieruchomości. Czynność ta wymusza badanie księgi wieczystej nieruchomości, jak również danych wykazanych w katastrze nieruchomości. W przypadku niezgodności pomiędzy tymi danymi, granice nieruchomości przyjmuje się na podstawie księgi wieczystej.
Przed przystąpieniem do czynności przyjęcia granic, geodeta zawiadamia właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości oraz właścicieli nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością projektowaną do podziału:
- jeżeli podział nieruchomości polega na wydzieleniu działki o powierzchni stanowiącej mniej niż 33% jej powierzchni, zawiadamia się tylko właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi i właścicieli nieruchomości sąsiadujących z odcinkami granic nieruchomości podlegającej podziałowi,
- w przypadku, gdy powierzchnia wydzielonej działki stanowi więcej niż 33% zawiadamia się wszystkich właścicieli sąsiadujących z dzieloną działką.
Z czynności przyjęcia granic nieruchomości będącej przedmiotem podziału sporządzany jest protokół, który zawiera w szczególności:
- Oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru oraz księgi wieczystej lub innych dokumentów stwierdzających stan prawny.
- Informację o dokumentach stanowiących podstawę przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi.
- Szkic przebiegu granic dzielonej nieruchomości.
- Opis przebiegu granic i położenie punktów granicznych.
- Datę sporządzenia protokołu oraz dane geodety wraz z jego numerem uprawnień zawodowych, a także podpisy osób obecnych przy czynnościach przyjęcia granic.
Projekt podziału nieruchomości sporządzany jest przez geodetę na kopii mapy zasadniczej. Projekt ten powinien zawierać takie elementy, jak:
- nazwę jednostki ewidencyjnej, oznaczenie obrębu, numer arkusza mapy,
- adres nieruchomości podlegającej podziałowi,
- skalę mapy,
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
- oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi wg katastru nieruchomości, księgi wieczystej (nr KW),
- oznaczenie nieruchomości sąsiednich wg danych katastru nieruchomości,
- powierzchnie dzielonej działki oraz naniesione kolorem czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek,
- naniesione kolorem czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,
- szkic orientacyjny w skali, umożliwiający zlokalizowanie nieruchomości,
- wykaz zmian gruntowych,
- wykaz synchronizacyjny w przypadku, gdy w księdze wieczystej lub w razie jej braku w innych dokumentach określających stan prawny nieruchomości, nieruchomość podlegająca podziałowi posiada inne oznaczenia i inną powierzchnię niż w katastrze nieruchomości,
- niezbędne do projektu podziału nieruchomości elementy zagospodarowania terenu, a w szczególności: ogrodzenia, budynki, obiekty małej architektury, studnie, szamba, przyłącza, drzewa stanowiące pomniki przyrody, elementy sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez nieruchomość podlegającą podziałowi,
- datę wykonania mapy oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała mapę.
Etap IV – wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości
Podstawę wydania decyzji o podziale nieruchomości stanowią dokumenty potwierdzone przez ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej typu:
- mapa z projektem podziału z umieszczoną klauzulą ośrodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznego o przyjęciu operatu do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego,
- kopia protokołu przyjęcia granic nieruchomości,
- wykaz zmian gruntowych oraz wykaz synchronizacyjny.
Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi podstawę do:
- Umieszczenia przez organ, który wydał decyzję, na mapie z projektem podziału nieruchomości adnotacji o treści „Niniejszy podział nieruchomości został zatwierdzony decyzją …. z dnia …nr ….“ z podpisem upoważnionej osoby. Mapa ta stanowi załącznik do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.
- Wyznaczenia i utrwalenia na gruncie, przez geodetę, nowych punktów granicznych znakami granicznymi, zgodnie z zasadami określonymi w przepisach dotyczących geodezji i kartografii, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.
Etap V – wyznaczenie i utrwalenie na gruncie nowych punktów granicznych
Z czynności wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych, znakami granicznymi sporządzany jest protokół, który zawiera takie elementy, jak:
- oznaczenie nieruchomości wg katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku wg danych dokumentów określających stan prawny nieruchomości,
- oznaczenie i datę wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości,
- informację o sposobie utrwalenia punktów granicznych,
- oznaczenia wyznaczanych i utrwalanych punktów granicznych,
- listę i podpisy osób obecnych przy czynnościach wyznaczania i utrwalania punktów granicznych,
- datę sporządzenia protokołu oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół.
Dokumenty geodezyjne powstałe w wyniku czynności wyznaczania i utrwalania nowych punktów granicznych podlegają włączeniu do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego.
Podział ewidencyjny działki dokonuje się w momencie przyjęcia operatu technicznego do Państwowego Zasobu Geodezyjnego.
Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości wraz z załącznikami, stanowi podstawę do wniesienia zmian w księdze wieczystej nieruchomości.
Wniosek w sprawie wprowadzenia zmian w księdze wieczystej w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, składa właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości.
Przeczytaj: Podział nieruchomości – postępowanie krok po kroku
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Foto: Pixabay.com
