Geodeta przed zakupem działki sprawdzi, czy granice w terenie zgadzają się z ewidencją gruntów i budynków, zmierzy rzeczywistą powierzchnię, wznowi zniszczone znaki graniczne, oceni ukształtowanie terenu i pokaże na mapie sieci uzbrojenia, które mogą ograniczać zabudowę. Takie prace warto zlecić przed podpisaniem umowy przedwstępnej – wtedy ich wyniki można jeszcze wykorzystać w negocjacjach.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Zakup działki pod budowę domu mieszkalnego to niewątpliwie duże wyzwanie wiążące się z emocjami i wydatkowaniem sporej sumy pieniędzy.
Zanim podejmie się decyzję o nabyciu upatrzonej działki, należy zbadać nie tylko stan prawny działki, ale również takie jej aspekty jak położenie w terenie, przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (a jeśli planu nie ma – w decyzji o warunkach zabudowy), stan granic, powierzchnię działki oraz możliwości jej zabudowy.
W wielu przypadkach niezbędna może okazać się pomoc geodety, który dzięki swym uprawnieniom i kwalifikacjom może pomóc nam w podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości.
Cenne opinie oraz wskazówki geodety sporządzone w oparciu o pomiary geodezyjne oraz analizę dokumentów w zakresie działki mogą pomóc w nabyciu nieruchomości w sposób zwiększający bezpieczeństwo transakcji.
Sprawdzenie granic i położenia działki
Przed zakupem działki na cele budowlane należy sprawdzić jej położenie w terenie oraz stan i przebieg granic.
Nie bacząc na to, czy działka jest ogrodzona, a sprzedający twierdzi, że ogrodzenie biegnie po granicy działki, powinniśmy sprawdzić zgodność przebiegu granic działki w terenie oraz jej oznaczenie – punkty graniczne.
W tym celu powinniśmy skorzystać z usług geodety, który porówna dane z ewidencji gruntów i budynków (EGiB) prowadzonej przez starostę i ujawnione w „Wypisie z rejestru gruntów” i „Wyrysie z mapy ewidencyjnej” z rzeczywistymi danymi wynikającymi z bezpośrednich pomiarów działki w terenie.
Zdarza się, że „stare” działki nie posiadają znaków granicznych bądź znaki na skutek użytkowania np. rolniczego zostały przesunięte bądź zniszczone, a przebieg granic działki wyznacza ogrodzenie postawione lata temu.
Może się również zdarzyć, że część działki objęta ogrodzeniem nie należy do sprzedającego, lecz do sąsiada. Aby wykluczyć tego typu błędy, niezbędne jest wznowienie przez geodetę przebiegu granic działki w terenie.
Czynności wznowienia granic oraz punktów granicznych działki pozwolą na określenie faktycznego przebiegu granicy.
Wznowienie znaków granicznych jest możliwe bez postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli zachowały się dokumenty pozwalające ustalić ich pierwotne położenie (art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Geodeta zawiadamia o czynnościach właścicieli sąsiednich działek i sporządza z nich protokół. Ponieważ pomiar odbywa się na gruncie sprzedającego, przed zakupem potrzebna jest w praktyce jego zgoda i współpraca. Gdy dokumentów brakuje albo sąsiedzi spierają się o granicę, rozwiązaniem może być rozgraniczenie nieruchomości. Więcej o samej procedurze przeczytasz w artykule o wznowieniu granic i znaków granicznych.
Sporządzona przez geodetę dokumentacja geodezyjna z przebiegu granic działki oraz okazanie tych granic w terenie, jak i okazanie punktów granicznych, rozwieje większość wątpliwości co do prawidłowości przebiegu granic.
Czynności w zakresie położenia działki w terenie oraz prawidłowość przebiegu granic w terenie najlepiej przeprowadzić jeszcze przed nabyciem działki.
Przeczytaj: Mapa z numerami i granicami działek
Weryfikacja powierzchni i kształtu działki
Bardzo często powierzchnia działki ujawniona w ewidencji gruntów i budynków nie odpowiada powierzchni na gruncie. Powodem powyższego mogły być dawne pomiary działek wykonane metodami oraz urządzeniami o niskiej dokładności.
Bywało, że po wydzieleniu działki przeznaczonej do sprzedaży z większej nieruchomości, pozostała działka, niepomierzona przyjmowała powierzchnię wynikającą z różnicy powierzchni działki pomierzonej i odjętej od powierzchni działki pierwotnej. Ta pierwotna działka, bez pomiaru geodezyjnego była ujawniana w ewidencji gruntów w pełnych arach a nie w metrach kwadratowych. Obecnie powierzchnie działek ujawnia się w metrach kwadratowych.
Powierzchnie działek „starych” mogą więc posiadać powierzchnię niezgodną z rzeczywistym stanem na gruncie. Powierzchnie te mogą różnić się od powierzchni rzeczywistych nawet o kilka bądź kilkanaście metrów kwadratowych.
Aktualizacja powierzchni działki polegająca na jej nowym pomiarze wykonanym przez geodetę może zminimalizować ryzyko zakupu działki o nieprawidłowej powierzchni. Pamiętaj jednak, że sam pomiar nie zmienia danych w ewidencji ani w księdze wieczystej. Aktualizacja wymaga przyjęcia dokumentacji geodety do zasobu i zmiany w EGiB, a sprostowanie powierzchni w księdze – osobnego wniosku do sądu wieczystoksięgowego, zwykle z wykazem zmian danych ewidencyjnych.
Błędy w powierzchni działki mogą też wynikać z innych przyczyn np. z zakupu działki nabytej przez sprzedającego od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (AWRSP), później Agencji Nieruchomości Rolnych, a od 2017 r. Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
AWRSP zbywała swoje nieruchomości w ramach przetargu na podstawie danych ujętych w ewidencji gruntów i budynków – „Wypis z rejestru gruntów” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej”. Jednocześnie przy sprzedaży nieruchomości, AWRSP zwykle zaznaczała, że nie bierze odpowiedzialności za ewentualne różnice w powierzchni lub przebiegu granic.
Nabycie działki niepomierzonej pochodzącej z zasobu AWRSP wymaga szczególnie starannego sprawdzenia jej powierzchni oraz przebiegu granic.
Należy nadmienić, że zakup działki budowlanej, której cena jest zależna od ilości metrów kwadratowych działki, w przypadku różnicy jej powierzchni i nawet o kilka metrów kwadratowych od rzeczywistej powierzchni, może mieć istotne znaczenie w ustaleniu ostatecznej ceny działki. Dlatego w umowie warto jasno określić, czy cena jest ustalona za metr kwadratowy, czy ryczałtowo za całą działkę.
Analiza przeznaczenia i możliwości zabudowy działki
O tym, czy na działce możemy posadowić budynek mieszkalny świadczy jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla terenu nie uchwalono planu miejscowego, o możliwości zabudowy rozstrzyga decyzja o warunkach zabudowy (WZ).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) stanowi dokument prawa miejscowego. Dokument ten składa się z części opisowej oraz graficznej. Część opisowa określa zasady zabudowy poszczególnych terenów. Część graficzna sporządzana z wykorzystaniem kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 (lub innej skali w zależności od potrzeb) przedstawia w formie rysunku na mapie ustalenia gminy dotyczące przeznaczenia i sposobu zagospodarowania konkretnego terenu.
Na mapie przeznaczenie działki w terenie określają kolory oraz symbole, które wskazują co można wybudować na danej działce, np. jeżeli działka została oznaczona symbolem MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) i wyróżniona kolorem jasno brązowo/żółtym to należy odczytać, że na działce można posadowić budynek mieszkalny. Zasady zabudowy tego domu określa natomiast część opisowa planu.
Od 2026 r. zasady wydawania warunków zabudowy zmieniła reforma planowania przestrzennego. Decyzje WZ wydane w sprawach wszczętych na podstawie nowych przepisów są co do zasady ważne przez 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Po 31 sierpnia 2026 r. nowe WZ można uzyskać tylko w gminie, która uchwaliła plan ogólny, i co do zasady wyłącznie w wyznaczonym w nim obszarze uzupełnienia zabudowy. Jeśli kupujesz działkę bez planu miejscowego, sprawdź w urzędzie gminy, czy wydano już dla niej decyzję WZ, czy gmina ma plan ogólny i czy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Jeżeli działka jest przeznaczona na cele budowlane – MN, wówczas geodeta nie tylko pomoże w lokalizacji budynku na działce z zachowaniem wszelkich niezbędnych przepisów, ale również przygotuje mapę do celów projektowych, na podstawie której projektant określi, jakiej wielkości budynek może zostać wybudowany na przedmiotowej działce.
Działając bez wsparcia geodety możemy popełnić wiele błędów, np. zakupić działkę, na której nie będziemy mogli posadowić domu, którego projekt sobie upatrzyliśmy. Może się bowiem okazać, że budynek z projektu, przy zachowaniu koniecznych odległości od granic sąsiadów (co do zasady 4 m od granicy dla ściany z oknami lub drzwiami i 3 m dla ściany bez otworów – § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), nie mieści się w granicach działki.
Nabywając działkę na cele budowlane należy uwzględnić również jej położenie w terenie oraz sąsiedztwo z gruntami o innym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli działka, którą zamierzamy nabyć, znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie lasu, obszaru chronionego bądź gruntu przeznaczonego na cele leśne musimy mieć na względzie to, że takie położenie stanowi dodatkowe ograniczenia w zabudowie działki.
Mylącą może okazać się sytuacja, w której na nieruchomości graniczącej z upatrzoną przez nas działką nie ma jakichkolwiek nasadzeń, a mimo to działka została oznaczona na mapie planu miejscowego symbolem ZL/ZP (lasy i zieleń urządzona).
Lokalizacja działki przy lesie lub gruncie oznaczonym jako ZL/ZP może sprawić, że otrzymanie pozwolenia na budowę domu o określonych gabarytach na przedmiotowej działce może być utrudnione. Przepisy przeciwpożarowe wymagają co do zasady zachowania 12 m od granicy lasu (§ 271 ust. 8 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych), z wyjątkami dopuszczającymi mniejszą odległość. Gdy tych warunków nie da się spełnić, potrzebna jest zgoda na odstępstwo, której udziela organ administracji architektoniczno-budowlanej po uzyskaniu upoważnienia właściwego ministra (art. 9 Prawa budowlanego). Znaczenie ma przy tym las w rozumieniu ustawy o lasach (w ewidencji gruntów zwykle użytek „Ls”), a nie sam teren zieleni urządzonej ZP.
Aby zatem uniknąć dodatkowych postępowań administracyjnych oraz związanego z tym stresu, należy skorzystać z usług geodety i projektanta, którzy pomogą w takim usytuowaniu budynku na działce przyległej do lasu, aby jego położenie nie wymagało uzyskania dodatkowych zgód.
W przypadku, gdy działka jest przeznaczona na cele rolne („R”), musimy zdawać sobie sprawę z tego, że proces budowy domu na działce rolnej może być skomplikowany, długotrwały i kosztowny. Plan miejscowy zwykle dopuszcza na takich terenach tylko zabudowę zagrodową związaną z gospodarstwem rolnym, a budowa domu jednorodzinnego wymaga wtedy zmiany przeznaczenia gruntu w planie. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule o zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.
Sprawdzenie dostępu do drogi publicznej
Nabywając działkę pod budowę domu powinniśmy sprawdzić jej dostęp do drogi publicznej.
Bywa, że „nasza” upatrzona działka nie posiada dostępu do drogi publicznej lub posiada dostęp, ale tylko przez drogę konieczną, pozwalającą na przejazd i przechodzenie do drogi publicznej przez grunt obcy. Dostępem do drogi publicznej jest zarówno bezpośredni zjazd na taką drogę, jak i dojazd przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowioną służebność drogową (art. 2 pkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Dawne podziały działek, w odróżnieniu od obecnych, były często zatwierdzane bez zapewnienia dostępu działki do drogi publicznej.
Sprzedający działkę, jeżeli jest uczciwy, powinien już na wstępie negocjacji poinformować, że działka nie posiada dostępu do drogi publicznej, chyba że o tym nie wiedział. Dlatego też, aby rozwiać wszelkie wątpliwości co do dostępu działki do drogi dojazdowej, należy zatrudnić geodetę, który po weryfikacji dokumentów oraz koniecznych pomiarów upewni nas w kwestii dojazdu do nabywanej działki.
Służebność drogową sprawdzisz też samodzielnie w księdze wieczystej – w dziale III księgi działki obciążonej lub w dziale I-Sp księgi działki, na rzecz której ją ustanowiono. Numer księgi ustalisz, zaczynając od wyszukania działki na mapie Geoportal360.pl.
Sieci uzbrojenia terenu i mapa do celów projektowych
Geodeta sprawdzi też na mapie zasadniczej i w geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu (GESUT), czy przez działkę nie przebiegają linie energetyczne, gazociągi, wodociągi lub kanalizacja. Takie sieci mogą wyznaczać pasy, w których budowa jest ograniczona, i często wiążą się ze służebnością przesyłu ujawnioną w księdze wieczystej.
Jeśli planujesz budowę, warto od razu zamówić mapę do celów projektowych – i tak będzie potrzebna do projektu zagospodarowania działki.
Ukształtowanie terenu i warunki gruntowe
Ukształtowanie terenu oraz warunki gruntowe na działce posiadają istotne znaczenie przy budowie domu. Występujące na działce nierówności, duże spadki i wysokości terenu powodują konieczność kosztownej niwelacji gruntu, co w konsekwencji może przekroczyć planowany na budowę domu budżet.
Koszt budowy domu jest również zależny od gruntu na jakim planuje się go posadowić. Jeżeli grunt na działce okaże się niestabilny, o charakterze podmokłym, wówczas posadowienie domu na takim gruncie będzie wymagało specjalistycznego podejścia, które w konsekwencji znacznie podniesie koszty budowy.
Geodeta na podstawie pomiarów wysokości może określić spadki i wysokości terenu występujące na działce oraz wskazać jedynie pośrednie sygnały dotyczące warunków gruntowych (np. obniżenia terenu, rowy czy zastoiska wody). Jednak pełną wiedzę na temat warunków gruntowych na działce można uzyskać dopiero po wykonaniu na działce specjalistycznych badań geotechnicznych, które na zlecenie wykonuje geolog.
Dzięki pracom geologa polegającym na przeprowadzeniu odwiertów geologicznych można się dowiedzieć, z jakich warstw składa się grunt, czy jest on nośny oraz na jakiej głębokości na działce występują wody podziemne.
Jak zlecić geodecie sprawdzenie działki przed zakupem?
Aby przed nabyciem działki skorzystać z usług geodety, należy przygotować podstawowe informacje o działce, a więc jej numer ewidencyjny, obręb ewidencyjny oraz nazwę gminy, w obszarze której położona jest działka. W tym celu należy pozyskać dokumenty z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, jakimi są: „Wypis z rejestru gruntów” i „Wyrys z mapy ewidencyjnej”.
Numer działki i obręb sprawdzisz bezpłatnie na mapie Geoportal360.pl. Wypis z danymi właściciela wydaje się tylko osobom, które mają interes prawny, ale geodeta po zgłoszeniu pracy geodezyjnej i tak pozyska potrzebne materiały z zasobu.
Będąc w posiadaniu dokumentów możemy skontaktować się z geodetą bądź biurem geodezyjnym świadczącym usługi geodezyjne i określić, jakie informacje o działce chcielibyśmy uzyskać. Do najczęściej zlecanych geodecie prac należą:
- wznowienie granic i znaków granicznych działki,
- pomiar powierzchni działki,
- wyznaczenie i okazanie przebiegu granic działki,
- sprawdzenie przebiegu sieci uzbrojenia terenu na mapie zasadniczej,
- sporządzenie mapy do celów projektowych,
- pomiar wysokości terenu działki – ukształtowanie terenu działki.
Geodeta po weryfikacji dostarczonej mu dokumentacji oraz danych ujętych w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej uda się na teren działki w celu konfrontacji dokumentów określających działkę z rzeczywistymi danymi określającymi działkę.
W zależności od zakresu zlecenia, geodeta po wykonaniu stosownych prac (pomiarów) geodezyjnych przedstawi nam pisemną opinię o stanie granic działki, jej powierzchni, oraz dostępu działki do drogi publicznej. Do opinii o działce geodeta dołączy mapę działki, jeżeli otrzymał takie zlecenie.
W przypadku wykrycia przez geodetę poważnych nieprawidłowości w powierzchni działki czy kwestii granicznych, możemy pokusić się o wynegocjowanie ze sprzedającym niższej ceny działki proporcjonalnie do rzeczywistej powierzchni działki oraz zażądać od sprzedającego prawnego uregulowania kwestii granicznych działki (np. w drodze rozgraniczenia). Jeżeli jednak sprzedający nie wykaże chęci uregulowania kwestii prawnych działki, warto poważnie rozważyć rezygnację z jej zakupu.
Najczęstsze pytania
Czy kupujący może zlecić geodecie sprawdzenie granic przed zakupem?
Tak, ale pomiar odbywa się na gruncie sprzedającego, a o wznowieniu znaków granicznych geodeta zawiadamia właścicieli działek. W praktyce potrzebna jest więc zgoda i obecność sprzedającego – najlepiej ustalić to przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Czy pomiar geodety zmienia powierzchnię działki w księdze wieczystej?
Nie automatycznie. Najpierw dane muszą zostać zaktualizowane w ewidencji gruntów i budynków, a zmianę w księdze wieczystej wprowadza sąd na wniosek, zwykle na podstawie wykazu zmian danych ewidencyjnych.
Czy geodeta oceni, czy na działce można wybudować dom?
Geodeta sprawdzi granice, powierzchnię, ukształtowanie terenu i sieci uzbrojenia oraz przygotuje mapę do celów projektowych. O przeznaczeniu działki rozstrzyga plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy, a o tym, jaki budynek się zmieści – projektant. Warunki gruntowe ocenia geotechnik lub geolog.
Zanim zadzwonisz do geodety, znajdź działkę na mapie Geoportal360.pl. Sprawdzisz tam numer działki ewidencyjnej, obręb i granice, a stamtąd przejdziesz do ustalenia numeru księgi wieczystej.
