Co to jest działka ewidencyjna?

W ewidencji gruntów i budynków podstawowym obiektem powierzchniowym jest działka ewidencyjna, która jest częścią obrębu ewidencyjnego, a ten z kolei jest częścią jednostki ewidencyjnej. Jednostkę ewidencyjną, stanowi obszar gminy, a w miastach, w których są wyodrębnione dzielnice lub delegatury, jednostką ewidencyjną może być obszar dzielnicy lub delegatury.

Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360

Jednostkę ewidencyjną określa nazwa własna oraz identyfikator wynikający z  podziału administracyjnego kraju, o którym mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 49 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej. Jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby ewidencyjne.

Działka ewidencyjna – definicja ustawowa

Określenie działka ewidencyjna wywodzi się z łacińskiego słowa „parcelle”.

W Polsce nazwa „działka” jest terminem etymologicznym pochodzącym z dzielenia ziemi, czyli wyodrębnienia z jej powierzchni części ziemi, odpowiedniego jej oznaczenia oraz rejestracji.

Swoistym rodzajem działki jest działka budowlana, charakteryzująca się tym, że obejmuje wyodrębnioną cześć gruntu zabudowaną lub przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, bądź dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT).

Definicję działki ewidencyjnej określa rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z treścią art. 7. 1. w/w rozporządzenia:

„Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych”.

Z definicji działki ewidencyjnej wynika, że działka stanowi ciągły obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego i jako taka nie może być złożona z dwóch lub więcej rozłącznych obiektów powierzchniowych.

Położenie działki w granicach obrębu oznacza, że obraz graficzny działki mieści się w granicach tylko jednego obrębu ewidencyjnego i nie przechodzi w obszar innego, sąsiedniego obrębu ewidencyjnego.

Jednorodność działki ewidencyjnej pod względem prawnym gruntów rozpatruje się wyłącznie w ramach praw do nieruchomości uwidacznianych w ewidencji gruntów i budynków (np. własność, użytkowanie wieczyste).

Odnośnie obiektów wydłużonych (linie kolejowe, cieki wodne) działki ewidencyjne wyznaczane są w taki sposób, aby ich granice pokrywały się z granicami obrębów ewidencyjnych.

Działki ewidencyjne sąsiadujące ze sobą, będące przedmiotem władania tych samych osób oraz praw lub jednostek organizacyjnych, mogą być wykazywane w ewidencji gruntów i budynków jako odrębne działki ewidencyjne w przypadku, gdy:

1. zostały wyodrębnione w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych związanych z tym podziałem zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
2. zostały wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815);
3. obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe lub rowy, a ich wykazanie w postaci samodzielnych działek jest celowe ze względu na odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych lub ze względu na ich różne nazwy urzędowe.

W przypadku wzajemnego przecinania się gruntów zajętych pod linie kolejowe, drogi publiczne lub kanały przy ustalaniu granic działek ewidencyjnych obowiązują następujące zasady:

1. linie kolejowe wybudowane na powierzchni gruntu dzielą drogi publiczne wybudowane na powierzchni gruntu na odrębne działki ewidencyjne;
2. drogi wyższej kategorii wybudowane na powierzchni gruntu dzielą drogi niższej kategorii wybudowane na powierzchni gruntu na odrębne działki ewidencyjne;
3. drogi i linie kolejowe wybudowane na powierzchni gruntu dzielą drogi i linie kolejowe wybudowane w tunelach i na wiaduktach na odrębne działki ewidencyjne;
4. drogi publiczne dzielą drogi wewnętrzne na odrębne działki ewidencyjne;
5. kryte kanały oraz rurociągi nie dzielą linii kolejowych oraz dróg publicznych na odrębne działki ewidencyjne.

Grunt zajęty przez ciek naturalny stanowi odrębną działkę ewidencyjną niezależnie od tego, czy wody w tym cieku płyną korytem naturalnym, czy korytem uregulowanym odkrytym lub zakrytym.

Przeczytaj: Jednostka ewidencyjna a obręb ewidencyjny

Linie graniczne działek ewidencyjnych

Działka ewidencyjna jest określona pod względem geometrycznym poprzez jej wydzielenie z otoczenia liniami granicznymi wyznaczanymi przez punkty załamania granic.

Linie graniczne w zależności od kształtu działki przyjmują postać linii łamanej, złożonej ze skończonej liczby odcinków. W terenie, linie graniczne wyznacza się w postaci obiektów zagospodarowania terenu, którymi są najczęściej: ogrodzenia działek, ściany budynków itp.

W punktach załamania linii granicznych (w terenie) umieszcza się znaki graniczne wykonane z trwałego materiału takiego jak granit, beton itd.

Położenie każdego punktu granicznego określają:

1. współrzędne;
2. identyfikator punktu granicznego;
3. sposób pozyskania danych o punkcie granicznym;
4. informacja dotycząca spełnienia standardów dokładnościowych;
5. rodzaj stabilizacji;
6. oznaczenie punktu granicznego w materiale źródłowym;
7. numer operatu technicznego, w ramach którego informacje o punkcie zostały wprowadzone do ewidencji;
8. dodatkowe informacje.

Dane ewidencyjne dotyczące działki ewidencyjnej

Każdą działkę ewidencyjną określają dane ewidencyjne, do których należą:

• numer działki,
• identyfikator działki,
• numeryczny opis granic wraz z danymi dotyczącymi punktów granicznych,
• pole powierzchni ewidencyjnej obliczane na podstawie współrzędnych punktów granicznych działki ewidencyjnej,
• pola powierzchni użytków gruntowych i klas bonitacyjnych w obszarze działki ewidencyjnej(użytki gruntowe w działce ewidencyjnej oznacza się linia przerywaną),
• oznaczenie dokumentów potwierdzających własność,
• numer księgi wieczystej,
• oznaczenie dokumentów określających inne niż własność uprawnienia do działki ewidencyjnej;
  adres, jeżeli został określony,
• oznaczenie jednostki rejestrowej gruntów, do której należy działka ewidencyjna.

Czym jest numer działki?

Każda działka ewidencyjna jest oznaczona numerem, który przyjmuje postać liczby naturalnej (np. 1, 35, 189 itd.).

W przypadku podziału nieruchomości, powstałe w wyniku tej czynności działki oznacza się numerami w postaci ułamka q/p, w którym q jest liczbą naturalną oznaczającą numer działki ewidencyjnej pierwotnej podlegającej podziałowi, zaś p jest najmniejszą liczbą naturalną umożliwiającą wyróżnienie każdej nowej działki ewidencyjnej (np. 35/2).

W przypadku połączenia działek ewidencyjnych lub podziału nieruchomości składającej się z co najmniej dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych nowo powstałe działki ewidencyjne oznacza się kolejnymi liczbami naturalnymi po najwyższym wykorzystanym numerze działki ewidencyjnej w obrębie ewidencyjnym.

Numery działek ewidencyjnych, które w wyniku zmiany granic obrębów ewidencyjnych znalazły się w granicach innego obrębu ewidencyjnego, oznacza się kolejnymi liczbami naturalnymi po najwyższym wykorzystanym numerze działki ewidencyjnej w (innym) obrębie ewidencyjnym).

Działki ewidencyjne położone w granicach jednego obrębu ewidencyjnego i będące przedmiotem identycznych praw i odpowiadających im udziałów, tworzą jednostkę rejestrową gruntów.

Numerację działek ewidencyjnych w obrębach ewidencyjnych prowadzi się w sposób ciągły rozpoczynając od północno zachodniego krańca obrębu (np. wsi) w kierunku południowo-wschodnim.

W przypadku oddzielnego numerowania działek w poszczególnych obrębach ewidencyjnych, arkusze oznacza się w identyfikatorze symbolem „AR”.

Czym jest identyfikator działki?

Każda działka ewidencyjna oznaczona jest niepowtarzalnym identyfikatorem, który jest ciągiem liczb i znaków dodanych do identyfikatora jednostki ewidencyjnej, czyli gminy.

Zgodnie z ustawą z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej oraz wydanym na podstawie tej ustawy rozporządzeniu wykonawczym, identyfikator jednostki ewidencyjnej przyjmuje postać WWPPGG_R.

Natomiast identyfikator działki ewidencyjnej powstaje w wyniku dodania do identyfikatora jednostki ewidencyjnej (WWPPGG_R) kodu obrębu ewidencyjnego oraz numeru działki ewidencyjnej w postaci liczby naturalnej, tj. ciągu liczb o postaci: XXXX.NDZ.

W efekcie identyfikator działki przyjmuje postać: WWPPGG_R.XXXX.NDZ.

Poszczególne sekwencje liter we wzorze identyfikatora działki ewidencyjnej oznaczają:

1. „WW” – kod województwa, to pierwszy człon – dwucyfrowy symbol województwa nadany województwom ułożonym w kolejności alfabetycznej z liczb parzystych w przedziale liczb 02-98;
2. „PP” – kod powiatu w województwie to drugi człon – dwucyfrowy symbol powiatu nadany powiatom danego województwa ułożonym w kolejności alfabetycznej, a następnie miastom na prawach powiatu odpowiednio:
   a) z liczb 01-60 – symbol powiatu,
   b) z liczb 61-99 – symbol miasta na prawach powiatu;
3. „GG” – kod gminy, jako trzeci człon identyfikatora może występować, jako symbol gminy, w którym:
   a) dwie pierwsze cyfry stanowią kolejne liczby w przedziale liczb 01-99, nadane gminom (dzielnicom, delegaturom) po ich ułożeniu w kolejności alfabetycznej w powiatach, począwszy od gmin miejskich (dzielnic, delegatur w kolejności alfabetycznej po gminie miejskiej, do której należą), po nich w kolejności gminy wiejskie i gminy miejsko-wiejskie;
4. „R” – rodzaj jednostki:
   1 – gmina miejska,
   2 – gmina wiejska,
   3 – gmina miejsko-wiejska,
   4 – miasto w gminie miejsko-wiejskiej,
   5 – obszar wiejski w gminie miejsko-wiejskiej,
   8 – dzielnice m.st. Warszawy,
   9 – delegatury i dzielnice innych gmin miejskich;
5. „XXXX” – oznacza numer ewidencyjny obrębu ewidencyjnego w jednostce ewidencyjnej, określony za pomocą liczb całkowitych w przedziale od 0001 do 9999;
6. „NDZ” sekwencja liter we wzorze identyfikatora, oznacza numer ewidencyjny działki ewidencyjnej.

System identyfikatorów i nazw jednostek podziału terytorialnego obejmuje kody i nazwy podziału terytorialnego i jest zbudowany według hierarchicznej numeracji nadanej województwom, powiatom i gminom.

Odrębne identyfikatory nadawane są miastom na prawach powiatu; w przypadku gmin odrębnymi identyfikatorami wyróżnia się gminy miejskie, gminy wiejskie, gminy miejsko-wiejskie, a także miasta i obszary wiejskie w gminach miejsko-wiejskich oraz dzielnice i delegatury w gminach miejskich.

W przypadku prowadzenia numeracji działek oddzielnie na każdym arkuszu mapy ewidencyjnej identyfikator działki uwzględnia także numer odpowiedniego arkusza mapy i wówczas przyjmuje on postać:

• WWWPPPGG_RXXXX.AR_NR.NDZ, w której AR_NDZ oznacza numer arkusza mapy i numer porządkowy tego arkusza. NDZ to numer działki.

Identyfikatory i nazwy jednostek podziału terytorialnego kraju zostały zawarte w Załączniku nr 1 do Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad prowadzenia, stosowania i udostępniania krajowego rejestru urzędowego podziału terytorialnego kraju oraz związanych z tym obowiązków organów administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego.

Natomiast, aby odnaleźć numer identyfikacyjny obrębu ewidencyjnego oraz nazwę własną obrębu ewidencyjnego należy posiłkować się wyszukiwarką „Rejestr TERYT” umieszczoną na stronie internetowej  https://eteryt.stat.gov.pl/.

Po otwarciu wspomnianej strony należy kliknąć w przycisk „Przeglądanie” umieszczony w lewej części ekranu. Po wykonaniu tej czynności na ekranie komputera ukaże się tabela składająca się z trzech kolumn. W kolumnie pierwszej pod nazwą TERC – Jednostki podziału terytorialnego, zostały zawarte wszystkie województwa określone nazwą oraz kodem.

Klikając w nazwę województwa na obszarze, którego jest położony szukany obręb ewidencyjny, otwieramy listę powiatów określoną z nazwy i kodu przyporządkowanego do danego powiatu. Następnie klikając w nazwę powiatu otwieramy listę gmin również określoną z nazwy i kodu. Klikając w nazwę gminy otwieramy listę nazw i kodów miejscowości (obrębów ewidencyjnych).

Nazwy szukanego obrębu ewidencyjnego – miejscowości dostrzeżemy w kolumnie drugiej pod nazwą TERC.
Pełen adres administracyjny danego obrębu ewidencyjnego otrzymamy w wyniku spisania kodów województwa, powiatu, gminy, miejscowości (obrębu ewidencyjnego).

Przeczytaj: Numer działki ewidencyjnej – jak czytać?

Jak dotrzeć do numeru działki?

Znacznie prościej i szybciej można dotrzeć do szukanego obrębu ewidencyjnego i zawartych w tym obrębie działek ewidencyjnych i ich numerów korzystając z wyszukiwarki umieszczonej na stronie internetowej pod adresem: https://geoportal360.pl/map.

Tryb postępowania zmierzający do odnalezienia szukanej działki – krok po kroku został opisany w artykule: Jak znaleźć numer działki na Geoportalu?

Działka ewidencyjna a nieruchomość – czym się różnią?

Pomimo, że wiele osób utożsamia działkę ewidencyjną z nieruchomością, to jednak w świetle prawa są to dwa różne pojęcia.

Pojęcie działki ewidencyjnej określa ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne. W myśl tego przepisu „działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych”.

Natomiast pojęcie nieruchomości określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 46, którego treść brzmi: „Nieruchomościami są grunty (nieruchomości gruntowe) i budynki trwale z gruntem związane lub ich części, jeżeli na podstawie szczególnych przepisów stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Definicja nieruchomości gruntowej ujęta w art. 46 k.c. jest jedyną obowiązującą w całym systemie prawa definicją nieruchomości gruntowej (Orzeczenie SN z 30 października 2003r., IV CK 114/02 (OSNC 12/04,poz.201). Jak uznał w orzeczeniu Sąd Najwyższy stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami. Odrębność swoja trąca wówczas, gdy zostaną połączone w jednej księdze wieczystej.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że o liczbie nieruchomości nie decyduje liczba działek ewidencyjnych, lecz liczba założonych ksiąg wieczystych, bowiem jedna księga wieczysta może obejmować kilka, do kilkunastu działek ewidencyjnych.

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że działka ewidencyjna może być samodzielną nieruchomością albo stanowić cześć nieruchomości składającej się z kilku działek.

Działki(a) ewidencyjne stanowiące nieruchomość – ujęte w danej księdze wieczystej mogą być przedmiotem podziału bądź scalenia.

Na skutek podziału działek ewidencyjnych na poziomie prawnym, może powstać kilka mniejszych działek, a w wyniku czynności scalenia może dojść do powstania (nawet) tylko jednej działki. Czynności podziału działki są wykonywane na wniosek ich właściciela i najczęściej wówczas, gdy ten się z zamiarem sprzedania jednej z nowopowstałych działek.

Dopóki jednak działki ewidencyjne powstałe z podziału działki ”macierzystej” objęte są jedną księgą wieczystą stanowią jedną nieruchomość.

Scalenie działek może być dokonane, kiedy granice działek ewidencyjnych bezpośrednio przylegają do siebie.

Informacja o dokonanej czynności podziału bądź scaleniu działek musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obejmującej działki poddane w/w czynnością.

Informację na temat z ilu działek ewidencyjnych składa się dana nieruchomość można znaleźć w księdze wieczystej bądź w wypisie z rejestru gruntów i budynków.

Podstawa prawna:

1. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy I Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
2. Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad prowadzenia, stosowania i udostępniania krajowego rejestru urzędowego podziału terytorialnego kraju oraz związanych z tym obowiązków organów administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
4. Ustawa z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
5. Orzeczenie SN z 30 października 2003 r.,IV CK 114/02 (OSNC 12/04, poz.201).

Foto: Fotolia