Z pojęciem „wskaźnika intensywności zabudowy” czy „wskaźnika zabudowy” spotykamy się na etapie planowania i budowy obiektów na działce budowlanej. Planując budowę domu powinniśmy poznać nie tylko przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale również ustalone w tym planie parametry i wskaźniki dotyczące kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Jednym z bardzo istotnych wskaźników odnoszących się do zagospodarowania działki budowlanej jest wskaźnik maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy.
Wskaźniki maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Konieczność określenia wskaźników intensywności zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynika z zapisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 21 czerwca 2024 r.w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
W myśl art. 15 ust. 2 pkt 6 cytowanej ustawy, w planie miejscowym określa się obowiązkowo zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów.
W zależności od potrzeb w planie miejscowym określa się maksymalną intensywność zabudowy.
Osoby planujące zakup działki budowlanej oraz budowę domu na tej działce powinny poznać wysokość wskaźnika określającego maksymalną i minimalną intensywność zabudowy i kierować się tym wskaźnikiem podczas planowania kubatury domu.
Obliczając wskaźnik intensywności zabudowy należy odróżnić go od wskaźnika powierzchni zabudowy, bowiem są to pojęcia definiujące odrębne parametry zabudowy.
Elementami służącymi do obliczenia wskaźnika intensywności zabudowy są: powierzchnia całkowitej zabudowy oraz powierzchnia działki budowlanej.
Co to jest powierzchnia całkowitej zabudowy?
Powierzchnia całkowitej zabudowy to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku.
Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.
Za kondygnację na potrzeby obliczania powierzchni całkowitej uważa się również:
- kondygnacje, które są zamknięte i przekryte ze wszystkich stron;
- kondygnacje, które nie są zamknięte ze wszystkich stron do ich pełnej wysokości i które są przekryte, na przykład loggie;
- kondygnacje, które są ograniczone elementami budowlanymi (np. balustradami, osłonami zabezpieczającymi, poręczami), lecz nie są przekryte, na przykład balkony.
Definicję powierzchni całkowitej zabudowy określa Norma PN-ISO 9836:1997, pkt. 5.1.3.1 oraz 5.1.3.2 (status normy archiwalnej). Przytoczoną normę zastąpił standard PN ISO 9836:2015.
Powierzchnia całkowitej zabudowy działki bądź terenu służy do obliczenia wskaźnika intensywności zabudowy.
Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?
Wskaźnik intensywności zabudowy oblicza się dla działki budowlanej w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz dla terenu w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.
Przez intensywność zabudowy wyrażoną wskaźnikiem zabudowy należy rozumieć stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na:
- działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
- terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; (ustawa z dnia 27 marca 2003r. Art. 23.1)13).
Przy czym, jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18.06.2020r., II OSK 3646/19, LEX nr 3071973, należy odróżnić wskaźnik powierzchni zabudowy od wskaźnika intensywności zabudowy, bowiem są to pojęcia definiujące odrębne parametry zabudowy i przy obliczaniu, których należy wziąć pod uwagę inne przesłanki.
Obliczając współczynnik powierzchni zabudowy należy brać pod uwagę powierzchnię budynku w rzucie poziomym, natomiast przy obliczaniu współczynnika intensywności zabudowy należy uwzględniać sumę wszystkich kondygnacji budynku (wyrok NSA z 18.06.2020 r., II OSK 3646/19, LEX nr 3071973, wyrok WSA w Poznaniu z 29.01.2020 r., IV SA/Po 1057/19, wyrok WSA w Bydgoszczy z 26.03.2019 r., II SA/Bd 1333/18, CBOSA).
Jak obliczany jest wskaźnik intensywności zabudowy dla danej działki?
Wskaźnik intensywności zabudowy można wyrazić w formie wzoru matematycznego i zapisać go w postaci:
I = Pc/Pt
gdzie:
- I – wskaźnik intensywności zabudowy;
- Pc – to powierzchnia całkowitej zabudowy, stanowiąca sumę powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku zarówno nadziemnych, jak i podziemnych, wraz z elementami wykraczającymi poza kubaturę danego obiektu;
- Pt – to powierzchnia działki budowlanej, której definicję określa art. 2 pkt 12 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej u.p.z.p.).
W myśl treści tego artykułu, przez działkę budowlaną należy rozumieć: „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.
W praktyce, pojęcie działki budowlanej nie musi być tożsame z pojęciem działki ewidencyjnej. Działkę budowlaną wyznaczają ustalenia planu miejscowego oraz decyzja o warunkach zabudowy.
Przykład obliczenia wskaźnika intensywności zabudowy dla domu dwukondygnacyjnego posadowionego na działce budowlanej o pow. 1000 m2
Powierzchnię całkowitą budynku (Pc) dla domu mieszkalnego jednorodzinnego dwukondygnacyjnego, z czego druga kondygnacja to poddasze użytkowe z dwuspadowym dachem, liczymy w następujący sposób:
- pierwsza kondygnacja – mierzymy powierzchnię po zewnętrznych ścianach parteru, która wynosi np. 150 m2, plus taras o powierzchni 30 m2 = 180 m2,
- druga kondygnacja, ze względu na zadaszenie wbudowanego garażu bezpośrednio nad pierwszą kondygnacją i drugi taras, będzie trochę mniejsza, np. 100 m2, plus taras o powierzchni 30 m2 = 130 m2.
W omawianym przypadku suma powierzchni wszystkich kondygnacji będzie wynosiła 310 m2.
Powierzchnia działki (Pt)budowlanej to np. 1000 m2.
Zatem wskaźnik intensywności zabudowy „I” będzie wynosił: I = Pc/Pt, gdzie Pc = 310 m2, Pt = 1000 m2. Czyli, wskaźnik intensywności zabudowy w tym konkretnym przykładzie wyniesie: 310/1000= 0,3.
Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego opracowany dla naszej działki określił minimalną wartość wskaźnika intensywności zabudowy w wysokości 0,1 a maksymalną w wysokości 0,4, to wskaźnik obliczony w powyższym przykładzie w wysokości 0,3 wpisuje się w określony przez plan miejscowy.
Obliczony wskaźnik intensywności zabudowy powinien być niższy bądź równy wskaźnikowi intensywności zabudowy określonemu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Przekroczenie maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy na etapie planowania może prowadzić do niewydania pozwolenia na budowę. Określenie wskaźnika intensywności zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest jednym z instrumentów zachowania i kształtowania ładu przestrzennego na terenie gminy.
Gdzie sprawdzić wskaźnik intensywności zabudowy przed zakupem działki?
Wskaźnik intensywności zabudowy można sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, w obszarze której położona jest działka.
Można to zrobić wchodząc na stronę internetową gminy i tam wyszukać aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan składa się z części tekstowej oraz graficznej. Wskaźnik intensywności zabudowy znajdziemy w części tekstowej planu.
Możemy też wystąpić do gminy z prośbą o przekazanie na piśmie informacji na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznczona jest działka, którą zamierzamy nabyć oraz podanie ustalonego dla tej działki wskaźnika (minimalnego i maksymalnego) intensywności zabudowy.
Jak wskaźnik intensywności zabudowy wpływa na plany budowy własnego domu (na co należy zwracać uwagę wybierając np. projekt domu)?
Wskaźnik intensywności zabudowy to wartość, którą dla celów ochrony środowiska naturalnego oraz zachowania ładu przestrzennego ustala się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Jest to wartość, której nie można przekroczyć przy budowie domu, pamiętając, że wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni obiektów budowlanych do powierzchni działki. Przy czym wskaźnik ten obejmuje sumę powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych na poziomie posadzki z uwzględnieniem tynków, balustrad i okładzin.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego spotykamy minimalny oraz maksymalny wskaźnik zabudowy. Wskaźniki te maja wpływ na wybór projektu planu budynku, który możemy zrealizować na terenie działki budowlanej.
Zatem, planując budowę domu na działce, którą zamierzamy nabyć, dobrze jest sprawdzić wskazania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ujętych tam wskaźników i ocenić czy wybrany projekt domu będzie spełniał wymogi tego planu.
Jeżeli np. nabyliśmy już działkę budowlaną o powierzchni np. 2000 m2, a wskazania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określają dla tej działki minimalną intensywność zabudowy, która wynosi 0,2 a maksymalną intensywność zabudowy w wysokości 0,5, to można policzyć, że suma wszystkich kondygnacji budynków na działce powinna mieścić się w przedziale 400 – 1000 m2.
Należy mieć na uwadze, że ustalony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wskaźnik intensywności zabudowy obejmuje sumę powierzchni wszystkich budynków, w tym np. wolnostojącego budynku gospodarczego.
Proces adaptacji projektu zabudowy do posiadanej działki przeprowadzają wyspecjalizowane firmy. Mogą one tak wpasować projekt upatrzonego domu do posiadanej działki, że w ostatecznym kształcie projekt budowlany będzie spełniał wszystkie zapisy MPZP, w tym również wskaźnik intensywności zabudowy.
Przeczytaj: Co sprawdzić przed zakupem działki pod budowę domu?
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Art. 15. Ust. 2 punkt 6.
Foto: Unsplash.com
