Działka siedliskowa – czym jest i co można na niej postawić?

Jedną z form zabudowy terenu jest zabudowa zagrodowa na działce siedliskowej. Budowa domu wraz z zabudowaniami gospodarczymi na działce siedliskowej jest możliwa po uzyskaniu pozwolenia na budowę bądź decyzji o warunkach zabudowy.

Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360

W Polsce wyróżnia się sześć typów działek, do których należą:

• działka rolna,
• działka budowlana,
• działka siedliskowa,
• działka rekreacyjna,
• działka inwestycyjna oraz leśna.

Definicję każdego rodzaju działki określają przepisy prawa.

Cechą wspólną wszystkich wymienionych działek jest to, że ich przeznaczenie, sposób zagospodarowania oraz warunki zagospodarowania i zabudowy określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy jest aktem prawa miejscowego przyjmowany w formie uchwały Rady Gminy, który określa przeznaczenie oraz warunki zagospodarowania i zabudowy dla danego terenu.

W niniejszym artykule postaramy się przybliżyć pojęcie – definicję działki siedliskowej, jej sposób zagospodarowania oraz wykazać różnice pomiędzy działkami siedliskową a rolną oraz budowlaną. Odpowiemy też na pytanie, kto może wybudować dom wraz z zabudowaniami gospodarczymi na działce siedliskowej.

Pojęcie działki siedliskowej

Definicję działki siedliskowej znajdujemy w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W myśl cytowanej ustawy (Art. 2 ust. 1 pkt. 3) za działkę siedliskową uważa się grunty rolne pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz budynkami gospodarczymi i inwentarskimi służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Tak więc, działka siedliskowa jest gruntem rolnym, na którym zostały posadowione budynki służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Zespół tych budynków tworzy zabudowę zagrodową. Pojęcie zabudowy zagrodowej precyzuje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. §3 pkt. 3, Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym: „za zabudowę zagrodową uważa się w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych”. 

Pojęcia „zabudowa siedliskowa” i „zabudowa zagrodowa” często są używane zamiennie, ale „zabudowa zagrodowa” odnosi się do konkretnych budynków (domu i budynków gospodarczych) znajdujących się na „działce siedliskowej”.

W obszarze działki siedliskowej przeznaczonej pod zabudowę zagrodową rolnik bądź osoba posiadająca pełne prawo do wykonywania zawodu rolnika może wybudować dom i zabudowania gospodarcze (oborę, chlew, magazyn służący gospodarce rolnej).

Budowa domu wraz z budynkami gospodarczymi na działce siedliskowej musi być zgodna z wytycznymi ujętymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W szczególności powierzchnia działki siedliskowej powinna odpowiadać tej zdefiniowanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Działka siedliskowa powinna mieć dostęp do drogi publicznej oraz powinna być uzbrojona w podstawowe media takie jak: sieć wodno-kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna oraz inne.

W przypadku, gdy działka rolnika, na której chce on posadowić budynek wraz zabudowaniami gospodarczymi służącymi gospodarce rolnej, jest mniejsza od tej określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to starający się o pozwolenie na budowę „siedliska” może takiego pozwolenia nie otrzymać.

Natomiast, jeżeli gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rolnik, aby móc posadowić dom na działce siedliskowej może złożyć wniosek do wójta gminy o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wójt może wydać taką decyzję tylko wówczas, gdy działka siedliskowa, na której ma być posadowiona zabudowa zagrodowa, jest uzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej.

Czym różni się działka siedliskowa od działki rolnej czy budowlanej?

Różnice między działką siedliskową a rolną czy budowlaną wynikają przede wszystkim z ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Działka siedliskowa

Działka siedliskowa – jest zawsze związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, który określa powierzchnię działki, sposób zagospodarowania oraz przeznaczenie gruntu, działka siedliskowa jest przeznaczona na cele rolne.

Na działce siedliskowej mogą powstać zabudowania gospodarcze ściśle związane z gospodarką rolną, takie jak dom mieszkalny dla rolnika oraz obiekty gospodarcze niezbędne do prowadzenia gospodarstwa rolnego (stodoła, chlewnie, obory) potocznie zwane zabudową zagrodową. Zabudowę zagrodową może wznieść tylko rolnik – osoba posiadająca status rolnika.

Zabudowa na działce siedliskowej powinna się mieścić tylko w granicach siedliska wyznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Budowa domu na działce siedliskowej przez rolnika nie wymaga odrolnienia gruntu rolnego (zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz wyłączenia gruntu z produkcji rolnej).

Na działce siedliskowej może wybudować dom osoba nie będąca rolnikiem, ale tylko po odrolnieniu gruntu i pod warunkiem, że jest to zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Procedurę odrolnienia wyjaśnia Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3.02.1995 r.

Budowa zagrodowa na działce siedliskowej wymaga uzyskania pozwolenia na budowę bądź decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Działkę siedliskową określa się na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy zagrodowej i umieszczenie symbolu np. Rz lub RZ. W legendzie planu umieszcza się opis, który dopuszcza budynki mieszkalne i gospodarcze wchodzące w skład gospodarstwa rolnego.

Posadowienie budynków na działce siedliskowej, wydzielonej na gruncie rolnym, nie oznacza, że grunt ten staje się działką budowlaną. Tak nie jest. W dalszym ciągu, nawet po wybudowaniu domu mieszkalnego oraz obiektów gospodarczych służących prowadzeniu gospodarstwa rolnego działka siedliskowa pozostaje gruntem rolnym.

W przypadku chęci nabycia działki rolnej pod budowę domu zawsze należy zapoznać się z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz rysunkiem planu.

Działka budowlana

Definicję działki budowlanej określa kilka aktów prawnych, do których należą;

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Każda z definicji ujęta ww. aktach określa działkę budowlaną jako nieruchomość gruntową zabudowaną (bądź nie) o określonej wielkości i określonych cechach geometrycznych, posiadającą dostęp do drogi publicznej. Działkę budowlaną cechuje ponadto wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej takie jak: sieć wodno-kanalizacyjna, elektroenergetyczna czy ciepłownicza i inne.

Działki budowlane określa się na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w następujący sposób:

• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – MN;
• budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne – MW;
• zabudowania usługowe – U;
• tereny sportu i rekreacji – US;
• obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m kw. – UC.

Nieruchomość gruntowa, aby mogła spełniać funkcję działki budowlanej, powinna być w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną, wielorodzinną, usługową).

Na działce budowlanej może posadowić dom (bądź inną budowlę, zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym) każdy, kto uzyska pozwolenie na budowę lub decyzję o warunkach zabudowy.

Działka rolna

Działka rolna jest gruntem przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne.

Definicję działki rolnej znajdujemy w art. 1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, zgodnie z którą, grunty rolne to grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Działkę rolną może nabyć każdy, ale tylko wówczas, jeżeli jej powierzchnia nie przekracza 1 ha.

Większe nieruchomości rolne może nabywać tylko rolnik, tj. osoba fizyczna posiadająca lub dzierżawiąca nieruchomość rolną o powierzchni co najmniej 1 hektara, posiadająca kwalifikacje rolnicze (np. ukończone studia rolnicze, staż lub odpowiedni zawód), prowadząca osobiście gospodarstwo rolne, oraz zamieszkująca gminę, w której znajduje się przynajmniej jedna z posiadanych nieruchomości rolnych, przez co najmniej 5 lat.

Na działce rolnej nie można wybudować domu oraz innych obiektów budowlanych. Wyjątek stanowi działka siedliskowa, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową.

Budowa domu na działce rolnej (która w MPZP nie jest przeznczona pod zabudowę zagrodową) może mieć miejsce tylko po odrolnieniu tej działki, czyli spełnieniu warunku: dokonania zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz wyłączenia tego gruntu z produkcji rolnej (Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

Czym jest działka siedliskowa a czym zabudowa zagrodowa?

W orzecznictwie i praktyce za działkę siedliskową uważa się działkę pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Samo siedlisko nie jest jeszcze gospodarstwem rolnym, stanowi bowiem tylko zaplecze i bazę gospodarstwa (Uchwała Sądu Najwyższego z 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSN 1970/3/39, uchwała Sądu Najwyższego z 13 czerwca 1984 r., III CZP 22/84, OSN 1985, Nr 1, poz. 8).

Działka siedliskowa jest wydzielonym obszarem gospodarstwa rolnego przeznaczonego na utworzenie siedliska.

Powstająca w obszarze siedliska zabudowa, w skład której wchodzi dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko tworzą zabudowę zagrodową.

Zabudowa zagrodowa stanowi zabezpieczenie działalności rolniczej.

Działka siedliskowa może być wydzielona z jednej lub kilku działek ewidencyjnych wchodzących w skład danego gospodarstwa rolnego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2009 r., SA/Lu 777/08 – dostępny w Internecie).

W odróżnieniu od działki siedliskowej zabudowa zagrodowa nie jest działką. W skład zabudowy zagrodowej wchodzą: budynek mieszkalny rolnika, budynki gospodarcze takie jak stodoła, magazyny przeznaczone na płody rolne, obora, chlewnie oraz inne wymienione w ustawie.

Zabudowa gruntów rolnych, niezwiązanych z posadowieniem zabudowy zagrodowej w obszarze działki siedliskowej wiąże się ze zmianą przeznaczenia tych gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – wymaga odrolnienia tych gruntów, tj. ustalenia innego niż rolny i leśny sposób ich zagospodarowania.

Procedurę odrolnienia określa ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Obwieszczenia Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 16 stycznia 2024 r. (Dz. U. poz. 82), Dz. U. poz. 82).

Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak sprawdzić, czy dana działka jest działką siedliskową?

Przeznaczenie gruntu na obszarze gminy określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Zatem, aby sprawdzić czy dana działka jest działką siedliskową, należy przede wszystkim sprawdzić czy gmina, w obszarze której znajduje się działka posiada uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, to należy udać się do gminy bądź złożyć wniosek o udzielenie odpowiedzi, na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest działka, którą jesteśmy zainteresowani. Przeznaczenie działki w planie miejscowym gminy można również sprawdzić wchodząc na stronę internetową gminy. Od jakiegoś czasu gminy mają obowiązek publikowania na swoich stronach internetowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Z treścią oraz mapą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możemy również zapoznać się korzystając z serwisu umieszczonego w Internecie pod adresem: https://www.geoportal.gov.pl/.

Bardzo dogodną i szybką formą sprawdzenia ustaleń zawartych w planie miejscowym gminy są portale internetowe umożliwiające generowanie raportów o działkach. Wśród nich są raporty określające przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Jednym z takich portali jest portal umieszczony w Internecie pod adresem: Dzialki360.pl. Portal ten pozwala nie tylko na wyszukanie na mapie określonej działki, poznanie jej adresu i identyfikatora, ale również na zapoznanie się ze szczegółowymi informacjami o działce, wśród których znajduje się informacja o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Informacje zawarte w raportach są pomocne w podjęciu decyzji o nabyciu działki bądź rezygnacji z tego przedsięwzięcia.

Jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy działka jest przeznaczona na cele mieszkaniowe, możemy po zapoznaniu się z innymi cechami działki, podjąć decyzję o jej kupnie. Natomiast jeżeli działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będzie przeznaczona na cele rolne, to owszem, możemy ją nabyć, ale budowa domu na takiej działce może nie być możliwa bądź będzie się wiązała z koniecznością odrolnienia działki (zmiana przeznaczenia + wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej).

Kto może kupić działkę siedliskową?

Działkę siedliskową może kupić każdy, kto posiada status rolnika indywidualnego.

Rolnikiem indywidualnym, w myśl ustawy o z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego jest osoba, która:

1. posiada gospodarstwo rolne – o łącznej powierzchni użytków rolnych nie większej niż 300 ha,
2. mieszka co najmniej 5 lat w gminie, na której obszarze znajduje się przynajmniej jedna nieruchomość rolna wchodząca w skład jego gospodarstwa,
3. osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, co oznacza, że podejmuje samodzielnie decyzje związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie,
4. posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze, które mogą być spełnione na dwa sposoby: poprzez odpowiednie wykształcenie rolnicze (np. technikum rolnicze, studia rolnicze) lub przez wieloletnią pracę w gospodarstwie rolnym (co najmniej 5 lat stażu pracy w rolnictwie).

Działkę siedliskową może również kupić osoba, która nie jest rolnikiem pod warunkiem, że powierzchnia działki nie przekracza 5000 m2 (0,5 ha). Jeżeli jednak, nie będąc rolnikiem, na działce rolnej o wymienionej powierzchni chcielibyśmy posadowić dom to wymagane będzie jej odrolnienie (zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze i nieleśne + wyłączenie gruntu z produkcji rolnej).

Należy mieć na uwadze, że nie każdą działkę rolną można „odrolnić”, tzn. zmienić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też przed nabyciem działki siedliskowej należy wnikliwie zapoznać się z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, w obszarze której jest położona dana działka. Wskazanym jest również uzyskanie od gminy opinii na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest określona działka.

Co można wybudować na działce siedliskowej?

Aby móc budować na działce siedliskowej trzeba być rolnikiem. Na działce siedliskowej można posadowić zabudowę zagrodową, a więc nie tylko dom mieszkalny, który będzie służył rolnikowi i jego rodzinie, ale również zabudowania gospodarcze takie jak stodoły, chlewnie, kompostowniki oraz inne budowle służące prowadzeniu działalności rolniczej.

Pozwolenie na budowę na działce siedliskowej (czy zawsze jest potrzebne, kto może je uzyskać?)

Budowa domu oraz zabudowań gospodarczych na działce siedliskowej wymaga obowiązkowo uzyskania pozwolenia na budowę bądź uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W odróżnieniu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy posiada charakter indywidualny (dotyczy konkretnej nieruchomości) i w przypadku nieruchomości rolnych wydawana jest na wniosek osoby będącej rolnikiem.

Co do zasady, o pozwolenie na budowę na działce siedliskowej może wystąpić rolnik. Przy czym wymóg ten nie wynika z przepisów prawa. Często ocena tego, kto może wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę na działce siedliskowej zależy od praktyki urzędu.

Wiele urzędów wymaga, aby występujący o pozwolenie na budowę był właścicielem gruntu – działki siedliskowej bądź dzierżawcą, który zawarł umowę dzierżawy gruntu na okres co najmniej 10 lat. Wynika to z przepisów określających, że zabudowa zagrodowa na działce siedliskowej ma być inwestycją trwałą.

Zgodnie z wyrokiem wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie sygn. akt II SA/Sz 866/2 „Każdy, kto ma zamiar nabyć nieruchomość i nie jest pewny czy będzie mógł ją zabudować w sposób przez niego zamierzony, może wystąpić o ustalenie warunków zabudowy jeszcze przed kupnem takiej nieruchomości”.

Gmina może odmówić wydania pozwolenia na budowę bądź wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadkach szczególnych, np. gdy teren rolny znajduje się w obszarze Parku Krajobrazowego bądź innego obszaru chronionego, dla których obowiązuje plan ochrony wykluczający zabudowę poza obszarem wsi, a w przypadku budowy zagrodowej położonej poza zabudową wsi, dopuszcza jedynie przebudowę i rozbudowę zagrody istniejącej. Według Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie sygn. Akt. II SA/Sz 866/12 w takich przypadkach wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy byłoby niezgodne z prawem.

Należy nadmienić, że wraz z wejściem w życie zmiany przepisów dotyczących warunków zabudowy oraz zmiany przepisów dotyczących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nie będzie można już tak łatwo uzyskać warunków zabudowy na zabudowę zagrodową. Jeśli jednak zdążymy złożyć wniosek o uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla nabytej działki siedliskowej, to istnieje jeszcze szansa na zabezpieczenie działki przed nowymi zmianami.

Wraz z wejściem w życie nowych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu będzie możliwe pod warunkiem, że działka znajdzie się w tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy. Wydanie warunków zabudowy będzie możliwe tylko wtedy, gdy zabudowa zagrodowa została przewidziana w strefie ustalonej dla danej działki w planie ogólnym.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Foto: Pixabay.com, Pexels.com.