Im bliżej wakacji, tym bardziej myślimy o tym, jak wykorzystać wolny czas. Niektórzy planują wyjazd w góry, inni nie wyobrażają sobie spędzenia wakacji bez pobytu nad morzem. Wielu jednak marzy o tym, aby w upatrzonej okolicy zakupić działkę rekreacyjną i móc spędzać na niej nie tylko weekendy, ale również urlopy czy ferie świąteczne. Co to są działki rekreacyjne i czym się różnią od rodzinnych ogródków działkowych, można się dowiedzieć z treści niniejszego artykułu.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Czym jest działka rekreacyjna – charakterystyka
W polskim prawie budowlanym oraz innych przepisach prawnych trudno jest znaleźć definicję działki rekreacyjnej. Przyjmuje się, że działka rekreacyjna jest jedną z wielu działek położonych w obszarze gminy przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rekreacyjno-wypoczynkowe.
Na działce rekreacyjnej można wznosić budynki mieszkalne wraz z infrastrukturą towarzyszącą, które mają służyć do czasowego wypoczynku.
W państwowej ewidencji gruntów działki rekreacyjne oznaczone zostały jako: tereny rekreacyjno-wypoczynkowe – symbol: Bz.
Warunkiem posadowienia budynku mieszkalnego na działce rekreacyjnej jest uzyskanie przez właściciela nieruchomości pozwolenia na budowę wydanego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje wójt (burmistrz prezydent miasta) na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Natomiast, jeżeli gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to budowa domku na działce rekreacyjnej może się rozpocząć po uzyskaniu przez właściciela nieruchomości pozwolenia na budowę uzyskanego na podstawie wydanej uprzednio decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W decyzji o warunkach zabudowy, organ – wójt, burmistrz bądź prezydent miasta definiuje zasady zabudowy działki rekreacyjnej, określając w tej decyzji m.in.:
- rodzaj i wielkość budynku, a więc czy budynek może być jedno czy wielorodzinny.
- ilość kondygnacji budynku,
- rodzaj zadaszenia – dach spadzisty czy płaski,
- kolor zadaszenia,
- wysokość i możliwy rodzaj ogrodzenia,
oraz inne.
Przeczytaj: Rodzaje działek gruntowych – klasyfikacja
Czym różni się działka rekreacyjna od ogródka rodzinnego (ROD)?
Różnice pomiędzy działkami rekreacyjnymi a ogródkami działkowymi można rozpatrywać na kilku płaszczach, takich jak:
- różna podstawa prawna utworzenia ogródków działowych i działek rekreacyjnych,
- różne zasady nabywania ogródków działkowych i działek rekreacyjnych,
- różne funkcje ogródków działkowych i działek rekreacyjnych,
- zróżnicowane powierzchnie ogródków działkowych i działek rekreacyjnych,
- prawa dziedziczenia działek rekreacyjnych i ogródków działkowych,
- możliwości zabudowy działek rekreacyjnych i ogródków działkowych,
- położenie ogródków działkowych i działek rekreacyjnych względem miast i wsi.
Zasady funkcjonowania ogródków działkowych reguluje ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogródkach działkowych (ROD).
Uprawnieni do korzystania z działki ROD nie są jej właścicielami. Mogą oni za niewielką odpłatnością obejmującą koszty zarządzania i utrzymania terenu ogólnego oraz infrastruktury ogrodowej w pełni korzystać z ogródków działkowych i cieszyć się możliwością przebywania na „swoim” kawałku gruntu oraz uprawiania na nim warzyw i owoców na własne potrzeby. Na terenie działki należącej do ROD obowiązuje zakaz zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej.
Natomiast działki rekreacyjne są nabywane na własność, a podstawą nabycia działki rekreacyjnej jest akt notarialny – umowa, sporządzony przez notariusza („Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego” – art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny).
Rodzinne ogródki działkowe, podobnie jak działki rekreacyjne, znajdują swoje odzwierciedlenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W państwowej ewidencji gruntów i budynków działki rekreacyjne oznaczone są jako Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe.
Ogródki działkowe w odróżnieniu od działek rekreacyjnych położone są zazwyczaj na obrzeżach miast bądź w ich środku. Działki rekreacyjne są najczęściej usytuowane w miejscach bardzo atrakcyjnych przyrodniczo, w pobliżu jezior, morza bądź rzek oraz w terenach górskich i podgórskich.
Podstawową funkcją ogródków działkowych jest zaspokojenie potrzeb działkowca, jego rodziny, emerytów i rencistów w zakresie prowadzenia upraw ogrodniczych, wypoczynku i rekreacji. Funkcja działek rekreacyjnych wiąże się ściśle z wypoczynkiem i rekreacją na świeżym powietrzu i nie mówi się tutaj o prowadzeniu upraw ogrodniczych (chociaż nie jest ono zabronione).
Działki rekreacyjne, podobnie jak działki budowlane, mogą być przedmiotem obrotu, darowizny, jak również mogą być dziedziczone.
W razie śmierci jednego z małżonków prawo do korzystania z działki ROD przysługuje drugiemu małżonkowi. Jeżeli jednak nie posiadał on prawa do działki, to może w ciągu 6 miesięcy od dnia śmierci małżonka złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny i stać się pełnoprawnym działkowcem. W przypadku niedokonania czynności, roszczenie do działki przysługuje innym osobom. Roszczenie prawa do korzystania z działki wygasa w terminie 3 miesięcy od jego powstania.
Ogródki działkowe nie mogą być zbywane na zasadach określonych w art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zbycie ogródka działkowego odbywa się za odpłatnością, a przedmiotem zbycia jest prawo do jego dzierżawy. Podstawę zbycia ogródka działkowego stanowi umowa zawarta pomiędzy działkowcem, a osobą fizyczną.
Umowę o przeniesieniu praw do ogródka działkowego – umowę dzierżawy ogródka, zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
W świetle prawa, nabywca ogródka działkowego nie staje się właścicielem gruntu, na którym zlokalizowany jest ogródek działkowy, a jedynie jego dzierżawcą.
Ogródki działkowe są położone na terenach należących do Skarbu Państwa, samorządów terytorialnych lub stowarzyszeń i są zlokalizowane najczęściej w granicach miast. Powierzchnia ogródka działkowego nie przekracza 500 m2. Powierzchnia działki rekreacyjnej może mieć dowolną wielkość i może ona wynosić od kilku do kilkunastu arów.
Na terenach ogródków działkowych można budować wolnostojące budynki rekreacyjno-wypoczynkowe w formie altany działkowej lub inne obiekty budowlane spełniające taką funkcję. Powierzchnia zabudowy altany ogrodowej nie może przekraczać 35 m2 oraz wysokości 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2.
W odróżnieniu od działek ROD, na działkach rekreacyjnych można wybudować dom do czasowego pobytu (np. dom letniskowy). Dom może być ocieplony, wyposażony w źródło ogrzewania, przy czym, wielkość domu – jego kubaturę, ilość kondygnacji czy rodzaj zadaszenia określa decyzja o warunkach zabudowy wydana przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
ROD stanowią tereny zielone i podlegają ochronie przewidzianej w przepisach o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a także w przepisach dotyczących ochrony przyrody i ochrony środowiska.
Wyznaczanie obszarów pod działki rekreacyjne odbywa się na etapie sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki o charakterze rekreacyjnym są najczęściej wyznaczane przez gminy na terenach atrakcyjnych przyrodniczo, z dostępem do jezior, rzek, lasów czy morza.
Wniosek o utworzenie obszaru pod działki rekreacyjne może również złożyć osoba fizyczna, która chciałaby posiadaną nieruchomość ująć w planach miejscowych na cele rekreacyjne.
Wraz z wyznaczeniem i ujęciem na mapie obszarów pod działki rekreacyjne, gmina w części tekstowej planu miejscowego określa dla tych działek warunki zabudowy.
Osoba, która zamierza nabyć działkę rekreacyjną powinna, jeszcze przed transakcją nabycia nieruchomości, sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jaki budynek i o jakich maksymalnych parametrach może posadowić na nabytej działce.
Należy mieć na uwadze, że działka rekreacyjna jak sama nazwa wskazuje, jest przeznaczona do rekreacji i wypoczynku, a zamieszkiwanie w domu posadowionym na tej działce może się odbywać tylko sezonowo.
W świetle prawa niektóre obiekty budowlane nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenie. Listę obiektów które można wybudować na zgłoszenie określa art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W myśl tego przepisu, bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie, można wybudować:
- wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:
– do 35 m2,
– powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m,
– przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki; - wolnostojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym również i w tym przypadku łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
Przeczytaj: Działka leśna – czy można na niej budować?
Co należy sprawdzić przed zakupem działki rekreacyjnej?
Decydując się na zakup działki rekreacyjnej należy sprawdzić na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) gminy jest przeznaczona interesująca nas działka.
Jeżeli przypuszczenia nasze się sprawdzą i działka jest przeznaczona w MPZP na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, to z planów tych dowiemy się m.in.w jakiej odległości od drogi i o jakiej kubaturze możemy na działce posadowić domek rekreacyjny. Z MPZP dowiemy się również o tym, jaki może być dach domu czy spadzisty, czy też prosty oraz o tym jaki może mieć kolor.
Co ważne, z planów miejscowych możemy się również dowiedzieć, czy w przyszłości obok naszego domku nie powstanie zakład przemysłowy bądź czy w pobliżu nie jest planowana budowa drogi szybkiego ruchu. Dlatego też, aby uniknąć tego typu niespodzianek należy zapoznać z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jeszcze przed zakupem działki.
Natomiast, jeżeli gmina, w obszarze której znajduje się upatrzona działka, nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie istnieją przeszkody prawne, to aby móc uzyskać pozwolenie na budowę należy w gminie złożyć wniosek o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Położenie działki w terenie jej wielkości, przebieg granic, zagrożenia i uciążliwości w obszarze działki oraz jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możemy też sprawdzić korzystając z ze strony internetowej umieszczonej pod adresem: https://www.dzialki360.pl/.
Księga wieczysta działki
Decydując się na zakup upatrzonej działki rekreacyjnej należy sprawdzić stan wpisów ujawniony w treści księgi wieczystej prowadzonej dla określonej działki.
Z analizy czterech działów księgi wieczystej można się dowiedzieć m.in. o tym, w jakim obszarze administracyjnym Polski znajduje się upatrzona działka, jaką posiada powierzchnię, kto jest jej właścicielem bądź jej współwłaścicielem, czy działka nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym i czy jest przedmiotem roszczeń osób trzecich, jak również czy jest obciążona hipoteką.
Bardzo istotną treść księgi wieczystej zawierają wzmianki, których rolą jest m.in. ostrzeżenie ewentualnego nabywcy działki o tym, że do sądu wpłynął wniosek i po jego rozpatrzeniu, treść księgi wieczystej może ulec zmianie. Dlatego też, jeżeli analizując treść księgi wieczystej dostrzeżemy wpis w rubryce wzmianka, czujność nasza powinna być wzmożona (pole „Wzmianka” w księdze wieczystej jest umieszczana w każdym jej dziale).
Obecnie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym (art. 25 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Jeżeli znamy numer księgi wieczystej możemy korzystając z przeglądarki umieszczonej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/, dotrzeć do danej księgi wieczystej i zapoznać się z treścią tej księgi.
Informacje zawarte w księdze wieczystej pozwalają na podjęcie decyzji o zakupie działki i nie narażenie się na niepotrzebny stres.
Przy czym należy podkreślić, że księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Zatem każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może zapoznać się z jej treścią.
Jawność księgi wieczystej, zwana jawnością formalną, wyraża się m.in. tym, że skoro każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej, to w przypadku ewentualnego procesu prawnego nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
Przeczytaj również: Numer działki a księga wieczysta
Podstawa prawna: Unsplash.com, Pexels.com.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
- Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Foto: Unsplash.com, Pexels.com.
