Działania uznawane za samowolę budowlaną
W praktyce samowola budowlana występuje wówczas, gdy zostaną naruszone przepisy prawa budowlanego określonego w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Zgodnie z wymienioną ustawą za samowolę budowlaną uznaje się prowadzenie budowy:
1) bez wymaganego pozwolenia na budowę,
albo
2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o którym mowa w Art. 29 ust. 1 pkt. 1a, 2b i 19a, Prawa budowlanego albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
Przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
Za samowolę budowlaną uznaje się również budowę prowadzoną niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Bardzo często zdarza się, że inwestor już na etapie budowy dopuszcza zmianę projektu budowlanego, co w konsekwencji może skutkować uznaniem budowy za samowolę budowlaną.
Za samowolę budowlaną uznaje się również prowadzenie robót budowlanych pomimo ich wcześniejszego wstrzymania.
Samowola budowlana to również prowadzenie prac rozbiórkowych obiektów budowlanych bez uprzedniego zgłoszenia tych prac bądź prowadzenie rozbiórki obiektu budowlanego bez uzyskania pozwolenia na rozbiórkę.
Przeczytaj: Pozwolenie na budowę – jak uzyskać?
Jaki organ stwierdza samowolę budowlaną?
Samowolę budowlaną stwierdza Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB). Organem nadrzędnym PINB jest Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego oraz Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Zapewne każdy, kto kiedykolwiek budował dom miał obowiązek współpracować z PINB w zakresie:
- zgłoszenia rozpoczęcia budowy domu,
- zgłoszenia kontroli bieżącej budowy,
- zgłoszenia odbioru budynku,
- złożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej.
Do Powiatowego Nadzoru Budowlanego można też złożyć skargę na nieuczciwe działania inwestorów budowlanych.
Przeczytaj: Odbiór domu – jakie dokumenty są potrzebne?
Legalizacja samowoli budowlanej
Następstwem stwierdzenia przez powiatowy organ nadzoru budowlanego (PONB) samowoli budowlanej jest postępowanie administracyjne zmierzające do legalizacji samowoli budowlanej bądź jej rozbiórki.
W sytuacji, gdy nie ma podstaw prawnych do legalizacji samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego bądź jego części.
Legalizacja obiektu budowlanego wymaga od inwestora przeprowadzenia takich działań, aby obiekt spełniał wymogi techniczno-budowlane (był zgodny z projektem), a jego posadowienie na gruncie było zgodne z przepisami w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego gminy.
Legalizację samowoli budowlanej uruchamia Art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Opłata legalizacyjna
Legalizacja samowoli budowlanej wiąże się z poniesieniem bardzo wysokiej opłaty (kary) ustalanej według sztywnego algorytmu.
Wysokość opłaty legalizacyjnej ustala się zgodnie z przepisami stosowanymi w zakresie stwierdzenia nieprawidłowości w trakcie obowiązkowej kontroli obiektu budowlanego, z tym że stawkę opłaty (Art. 49 ust. 1 i Art. 49b ust. 4 pr. bud.) podwyższa się pięćsetkrotnie.
W przypadku legalizacji samowoli budowlanej należność za tę czynność stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi po podwyższeniu 25 000 zł.
Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo budowlane.
W świetle dominujących orzeczeń w sprawie opłaty legalizacyjnej należy stwierdzić, że opłata ta nie jest ani karą ani też podatkiem, stanowi ona dobrowolnie uiszczaną należność do Skarbu Państwa. Opłata legalizacyjna jest wnoszona na konto Skarbu Państwa w ściśle określonym terminie.
Zaniechanie wniesienia opłaty legalizacyjnej nie jest niewykonaniem kary i nie prowadzi do jej ściągnięcia w trybie postępowania administracyjnego, lecz daje przesłankę do wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji nakazującej rozbiórkę samowoli budowlanej. Wniesienie opłaty legalizacyjnej uprawnia do zalegalizowania popełnionej samowoli budowlanej. W świetle interpretacji obowiązujących przepisów, opłata legalizacyjna jest uprawnieniem, nie jest obowiązkiem.
Czy możliwe jest umorzenie opłaty legalizacyjnej?
Opłatę legalizacyjną nalicza się wg bardzo sztywnych zasad. Jeszcze do niedawna obniżenie opłaty legalizacyjnej nie mogło mieć miejsca. Od jakiegoś czasu w przestrzeni publicznej znana jest ocena Najwyższego Sądu Administracyjnego (NSA), zgodnie z którą, w sytuacji gdy wysokość opłaty legalizacyjnej jest znaczna i jako taka jest sprzeczna z zasadą sprawiedliwości społecznej, możliwe jest jej obniżenie bądź całkowite jej wyeliminowanie.
W ocenie NSA podstawą do takiego działania są przepisy ordynacji podatkowej dotyczące ulg uznaniowych. Biorąc powyższe pod uwagę, inwestor może wystąpić do wojewody o częściowe lub całkowite umorzenie opłaty legalizacyjnej.
Zwłaszcza, że opłaty legalizacyjne nie są małe. Najniższa opłata legalizacyjna wynosi 25 000 zł, najwyższa zaś 900 000 zł.
Przykładem może być np. kategoria budynków jednorodzinnych, dla których współczynnik obiektu budowlanego (k) wynosi 2,0 a współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w) wynosi 1. Opłata legalizacyjna dla takiego budynku wyniesie 50 000 zł (2 x 1 x 25 000= 50 000 zł).
W jakiej sytuacji organ nadzoru budowlanego nie może wymierzyć kary z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania budynku?
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2019 r. (II OSK 1972/17) organ nadzoru budowlanego nie może wymierzyć kary inwestorowi, który rozpoczął użytkowanie budynku wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. We wskazanym wyroku NSA stwierdził, że w przypadku zawiadomienia o rozpoczęciu użytkowania samowoli budowlanej, w stosunku do której inwestor nie uzyskał wymaganego prawem pozwolenia na budowę, uruchomiony zostaje tryb postępowania ujęty w Art. 48 (nakaz rozbiórki) ustawy Prawo budowlane.
Postępowanie w trybie Art. 48 wyłącza możliwość zastosowania do użytkownika tego obiektu procedury przewidzianej w Art. 57 ust.7 Prawo budowlane (nałożenie kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego), ponieważ kończy się ono opłatą legalizacyjna bądź nakazem rozbiórki.
W świetle wyroku NSA, opłata legalizacyjna bądź rozbiórka obiektu traktowanego jako samowola budowlana, to bardzo dotkliwe formy zakończenia postępowania wynikające z Art. 48. Kara za ich zastosowanie zastępuje niejako karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.
Łączenie trybu wymierzenia kary za nielegalne użytkowanie obiektu (Art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego) z innymi, samodzielnymi trybami związanymi z samowolami budowlanymi jest niecelowe.
Według NSA:
„Zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w Art. 54 lub uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z Art. 55 ustawy Prawo budowlane, dotyczy budowy prowadzonej legalnie, a więc na podstawie pozwolenia na budowę. Gdy trwa postępowanie legalizacyjne lub naprawcze (Art. 48) nie jest możliwym przyjęcie, że zaistniały warunki do wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego zawarte w Art. 57 ust. 7 ustawy Prawo budowlane, dotyczące naruszenia dyspozycji Art. 54 i Art. 55 Prawa budowlanego.”
Przedawnienie samowoli budowlanej
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2009 r., możliwość wymierzenia kary za użytkowanie samowoli budowlanej przedawnia się podobnie, jak w przypadku zobowiązań podatkowych, tj. po 3 albo 5 latach od chwili przystąpienia do użytkowania.
Jakie sankcje karne grożą za samowolę budowlaną?
Świadome wszczęcie i kontynuowanie budowy przez inwestora bez dokumentacji wymaganej prawem prowadzi do sankcji karnych. Mówi o tym Art. 90. ustawy prawo budowlane, którego treść brzmi:
„Kto, w przypadkach określonych w Art. 48 (budowa bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy) Art. 49b, Art. 50 ust. 1 pkt. 1 lub Art. 50 ust. 1 pkt. 2, wykonuje roboty budowlane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”.
Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
- Wyrok NSA 12 czerwca 2019 r. (II OSK 1972/17).
Zdjęcie: Pixabay.com
