Z uwagi na ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, dużym zainteresowaniem cieszą się działki budowlane o małej powierzchni. Nie zawsze jednak mała działka jest odpowiednia do posadowienia na niej domu, którego projekt najbardziej nam odpowiada.
Jaka powinna być optymalna i minimalna powierzchnia działki budowlanej oraz jakie czynniki determinują te wielkości postaramy się odpowiedzieć w niniejszym artykule.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Co rozumiemy pod pojęciem działki budowlanej?
Definicje działki budowlanej określają ustawy:
- z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
- z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
oraz Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce (Art. 4.3a).
Natomiast w myśl ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Art. 2.12), przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, która spełnia następujące warunki:
- posiada odpowiednią wielkość i cechy geometryczne,
- posiada dostęp do drogi publicznej,
- jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, które spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Tożsamą definicję działki budowlanej określa w § 3, 1a) Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Zgodnie z treścią paragrafu 3, ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o działce budowlanej – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Natomiast polskie Prawo budowlane nie definiuje działki budowlanej, określa natomiast, czym jest teren budowy. Według artykułu 3 punkt 10 niniejszej ustawy, terenem budowy określana jest przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy.
W przestrzeni publicznej funkcjonuje też potoczna nazwa działki budowlanej i określana jest ona, jako teren, na którym właściciel może po uzyskaniu stosownych decyzji i pozwoleń, wybudować dom jednorodzinny.
Przeczytaj: Co sprawdzić przed zakupem działki pod budowę domu?
Jaką minimalną powierzchnię powinna posiadać działka pod budowę domu?
Wskazane powyżej definicje nie określają wprost optymalnej ani też minimalnej powierzchni działki budowlanej.
Aby jednak działka gruntu mogła być uznana za działkę budowlaną, na której przyszły inwestor mógłby posadowić dom mieszkalny muszą być spełnione określone warunki, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. określa parametry budynku mieszkalnego ze szczególnym uwzględnieniem odległości budynku, od granicy działki.
Tak więc, nabywając działkę budowlaną należy mieć na uwadze, że aby na tej działce można było posadowić dom, którego projekt odpowiada nam najbardziej, muszą być spełnione parametry określone w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, do których należą m.in.:
- usytuowanie budynku poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości określonych odrębnymi przepisami;
- zachowanie parametrów usytuowanie budynku w granicach działki w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Dopuszcza się usytuowanie budynku bez okien w granicach działki w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli możliwość taką przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli gmina nie posiada takiego planu, usytuowanie budynku mieszkalnego w odległości 1,5 m od granicy działki powinno być określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W przypadku, gdy nie ma innej możliwości usytuowania domu, i ściana budynku z oknami musi się znaleźć w odległości 1,5 m od granicy działki to, aby takie rozwiązanie mogło mieć miejsce, wymagane jest uzyskanie zgody na zastosowanie odstępstwa od przepisów techniczno – budowlanych.
Dodatkowo w/w rozporządzenie określa, że odległość budynku od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
Jednocześnie, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwości, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.
Istotnym elementem zagospodarowania działki są dojazdy do budynku, miejsca na pojemniki służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji.
Określone w rozporządzeniu warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazują również, w jakiej odległości od granicy działki budowlanej mogą być sytuowane garaże czy miejsca postojowe. Otóż, stanowiska zadaszone, czy otwarte garaże wielopoziomowe, należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż 3 m.
Istotnym elementem działki determinującym jej wielkość jest miejsce na składowanie i segregację odpadów, które powinno być zlokalizowane w odległości co najmniej:
- 10 m – od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi;
- 3 m – od granicy działki budowlanej;
- 10 m – od placu zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych.
Z powyższego należy wnioskować, że minimalna powierzchnia działki budowlanej musi dawać gwarancję, że posadowiony w jej granicach dom będzie spełniał wszelkie warunki określone w przepisach obowiązującego prawa.
Zaleca się, aby przed nabyciem działki budowlanej sprawdzić, jaką minimalną powierzchnię powinna posiadać działka, na której chcemy posadowić nasz wymarzony dom. Posiadając projekt budowlany oraz wiedzę z zakresu warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie, można oszacować minimalną powierzchnię działki budowlanej.
Przeczytaj: Jak sprawdzić wymiary działki?
Optymalna powierzchnia działki budowlanej na terenach miejskich i wiejskich
Przyjmując do obliczeń parametry ujęte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przyjęto, że:
- na terenach miejskich z uwagi na ścisłą zabudowę, działki mają powierzchnię od 300 m2 do 1000 m2, zazwyczaj optymalna powierzchnia działki budowlanej wynosi ok. 600 m2, a minimalna powierzchnia działki może wynosić już nawet 300 m2 (3 ary),
- na terenach podmiejskich, gdzie zabudowa jest już luźniejsza optymalna powierzchnia działki budowlanej wynosi średnio ok. 1500 m2, a minimalna powierzchnia działki na tych terenach wynosi 1000 m2 (10 arów),
- na terenach wiejskich, gdzie układ przestrzenny zabudowy jest znacznie luźniejszy optymalna powierzchnia działki wynosi nawet 3000 m2, a minimalna wielkość działki to 1000 m2 (10 arów).
Przeczytaj: Sprzedaż działki budowlanej – jakie dokumenty przygotować?
Powierzchnie działek budowlanych na nowych terenach przeznaczonych pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Podstawowym dokumentem określającym wielkość działek budowlanych na terenach nowych przeznaczonych pod zabudowę określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku, gdy nie ma tego planu o wielkości działek budowlanych decyduje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje część opisową i graficzną, lokalizacja nowej zabudowy jest możliwa wyłącznie w obszarze ograniczonym przez ustalone nieprzekraczalne linie zabudowy.
Przebieg linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu, w tym terenu pod zabudowę, powinien być jednoznaczny i niebudzący żadnych wątpliwości.
Przebieg linii zabudowy w obszarze przeznaczonym pod zabudowę ustalany jest najczęściej względem drogi, stanowiącej obsługę komunikacyjną działki. W MPZP określa się również odległość nowej zabudowy od linii zabudowy.
Dodatkowo w części opisowej MPZP określa się wskaźnik intensywności zabudowy, maksymalną powierzchnię do zabudowy działki oraz minimalną powierzchnię biologicznie czynną, która stanowi teren zielony na działce, pozostający niezabudowanym.
Maksymalna i minimalna intensywność zabudowy stanowi stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej.
Wskaźnik intensywności zabudowy dotyczy stosunku powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej.
Przez powierzchnię całkowitą zabudowy należy rozumieć iloczyn powierzchni zabudowy i liczby pełnych kondygnacji – zarówno naziemnych, jak i podziemnych.
Natomiast powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, powierzchnię tę określa (wyznacza) rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.
Z powyższego wynika, że przy wskaźniku intensywności zabudowy bierze się pod uwagę powierzchnię kondygnacji, natomiast przy wskaźniku powierzchni zabudowy – wielkość powierzchni zajętej przez budynek.
Zdarza się, że w zapisach MPZP wyznacza się minimalną szerokość działki budowlanej, która wynosi najczęściej 16 m. W przypadku, gdy działka jest węższa niż 16 m stosuje się odrębne przepisy umożliwiające zastosowanie odstępstwa od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
W/w wskaźniki stanowią podstawę do określenia w przepisach szczegółowych MPZP dotyczących zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego minimalnej powierzchni nowo wydzielanych działek, których powierzchnia wynosi najczęściej:
- w obszarze wsi, dla zabudowy zagrodowej 1200 m2,
- w obszarze przedmieść, dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej 1000 m2,
- w obszarze wsi, dla zabudowy jednorodzinnej bliźniaczej – 600 m2.
Jednocześnie ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza wskaźnik intensywności zabudowy, pozwalają na taki wybór projektu domu, który przy spełnieniu warunków ujętych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, będzie podstawą do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Przeczytaj również: Poziom wód gruntowych na działce – co oznacza i jak go sprawdzić?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zdjęcie: Pexels.com
