Działka inwestycyjna to rodzaj nieruchomości gruntowej przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (bądź w planie ogólnym gminy) pod realizację projektów komercyjnych, przemysłowych lub usługowych, które wiążą się z posadowieniem na tej działce obiektów inwestycyjnych takich hale budowlane, hale produkcyjne, biurowce, obiekty handlowe bądź obiekty przeznaczone pod inną działalność usługową. Działka inwestycyjna nie jest przeznaczona pod budowę domów mieszkalnych.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Działka inwestycyjna, aby mogła spełniać swoją funkcję musi posiadać odpowiednią powierzchnię, być zlokalizowana na terenach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod inwestycje usługowe i przemysłowe.
Działka inwestycyjna powinna posiadać dostęp do drogi publicznej.
Wskazanym jest, aby działka inwestycyjna była wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej takie jak: przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne.
W świetle prawa budowlanego oraz prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka inwestycyjna nie jest działką budowlaną i nie można na niej wybudować domu mieszkalnego. Działka budowlana jest przeznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na cele budownictwa mieszkaniowego, a działka inwestycyjna na cele przemysłowe, magazynowe czy handlowe.
Jak oznaczane są działki inwestycyjne w ewidencji gruntów i MPZP?
Odpowiadając na powyższe pytanie należy przede wszystkim podkreślić, że ewidencja gruntów i budynków oraz Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to dwa odrębne systemy.
Ewidencja gruntów i budynków przedstawia aktualny stan działki pod względem jej powierzchni, położenia – lokalizacji, sposobu użytkowania oraz wskazuje dane właścicieli(la) działki, a także numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej działki.
Natomiast Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa przeznaczenie działki (w przyszłości) oraz warunki zabudowy dla określonej działki.
Ewidencja gruntów i budynków
Ewidencja gruntów i budynków to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach oraz o ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych i prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.
Dane ujęte w rejestrach ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę planowania przestrzennego w gminie, określania wymiaru podatków i świadczeń oraz stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych.
Ponadto dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków służą do sporządzania raportów statystycznych i ewidencji gospodarstw rolnych. Dane ujęte w rejestrach ewidencji gruntów i budynków są również podstawą statystyki publicznej oraz gospodarki nieruchomościami.
Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków oraz gleboznawczej klasyfikacji gruntów należy do właściwości starostów.
Oznaczenia użytków, ich – symbole funkcjonujące w ewidencji gruntów i budynków to:
Grunty rolne, które dzielą się na:
1) użytki rolne, do których zalicza się:
- R – grunty orne,
- Ł – łąki trwałe,
- Ps – pastwiska trwałe,
- S – sady,
- Br – grunty rolne zabudowane,
- Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
- Wsr – grunty pod stawami,
- W – grunty pod rowami,
- N – nieużytki,
Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, które dzielą się na:
- Ls – lasy,
- Lz – grunty zadrzewione i zakrzewione,
Grunty zabudowane i zurbanizowane, dzielą się na:
- B – tereny mieszkaniowe,
- Ba – tereny przemysłowe,
- Bi – inne tereny zabudowane,
- Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,
- Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe,
- K – użytki kopalne,
- tereny komunikacyjne, w tym: a) dr – drogi, b) Tk – tereny kolejowe, c) Ti – inne tereny komunikacyjne, d) Tp – grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych.
Grunty pod wodami, dzielą się na:
- Wm – grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi,
- Wp – grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi,
- Ws – grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi,
Tr – Tereny różne.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Dokument – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ustala przeznaczenie terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określa sposób zagospodarowania tych terenów, jak również ustala warunki zabudowy dla przyszłych obiektów budowlanych.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez Radę Gminy.
Plan miejscowy (MPZP) składa się z części tekstowej oraz części graficznej. Cześć tekstowa MPZP określa przeznaczenie terenów, ich nazewnictwo i symbole.
Część graficzna sporządzana jest na mapie w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym.
W części graficznej planu miejscowego nanosi się granice terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, zgodnie z określoną skalą.
Na mapach – części graficznej planu miejscowego wykorzystuje się oznaczenia – symbole graficzne oraz nazewnictwo określone w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa drodze rozporządzenia.
Symbole i nazwy oraz oznaczenia graficzne dotyczące przeznaczenia terenów stosowane w projekcie planu miejscowego (MPZP) określa załącznik do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r.
Dla terenów inwestycyjnych na mapach planów miejscowych przyjmuje się następujące symbole:
- U – tereny usług,
- UH – tereny usług handlu,
- UW – terenu usług handlu wielkopowierzchniowego,
- UL – tereny usług rzemieślniczych,
- P – tereny zabudowy produkcyjno-usługowej (hale produkcyjne, magazyny),
- US – tereny usług sportu i rekreacji,
- KC – tereny obiektów i urządzeń handlu wielkopowierzchniowego.
Działki inwestycyjne w ewidencji gruntów i budynków, przed wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej i leśnej, mogą należeć do wszystkich użytków gruntowych wykazywanych w ewidencji gruntów i budynków tj. do:
- gruntów rolnych;
- gruntów leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych;
- gruntów zabudowanych i zurbanizowanych;
- terenów różnych.
Na gruntach przeznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego w trakcie trwania inwestycji i po jej zakończeniu, pierwotne symbole działek określone w rejestrze gruntów (ewidencji gruntów i budynków) zmieniają się i mogą być oznaczone jednym z symboli:
- Ba – tereny przemysłowe,
- Bi – inne tereny zabudowane,
- Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.
W praktyce może być tak, że działka ewidencyjna o symbolu użytku „R” rola, została w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) przeznaczona na cele nierolnicze i nieleśne np. pod inwestycję typu – „budowa hali przemysłowej”.
W części graficznej MPZP działka o użytku ewidencyjnym „R”, na której ma powstać hala magazynowa, została oznaczona symbolem „P” – tereny zabudowy produkcyjno-usługowej (hale produkcyjne, magazyny).
Po zakończeniu budowy hali, użytek „R”, na której została ona wzniesiona, powinien być zmieniony i przyjąć symbol „Bi” – inne tereny zabudowane.
Rodzaje działek inwestycyjnych – co można na nich wybudować?
Działki inwestycyjne dzieli się na przemysłowe i usługowe.
W zależności od rodzaju działki i jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, na działkach przemysłowych można przede wszystkim wybudować obiekty związane z produkcją przemysłową i logistyką, takie jak fabryki, hale magazynowe, centra logistyczne czy zakłady produkcyjne.
Na działkach inwestycyjnych dopuszcza się również budowę budynków handlowych, usługowych lub biurowych, nie dopuszcza się jednak budowy domów mieszkalnych.
Na działkach inwestycyjnych typu usługowego dopuszcza się budowę obiektów ściśle związanych z usługami. Do obiektów możliwych do posadowienia na działkach inwestycyjnych typu usługowego zaliczane są m.in.
- budynki handlowe takie jak sklepy, hurtownie, centra handlowe,
- obiekty usługowe takie jak warsztaty samochodowe, gastronomia, biura), hotele.
Inne obiekty – w zależności od przeznaczenia w MPZP, na działkach inwestycyjnych mogą to być również budynki związane z rolnictwem, górnictwem czy rekreacją.
Na co zwrócić uwagę wybierając grunt pod inwestycję?
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działki inwestycyjne są najczęściej zlokalizowane na obrzeżach miast bądź wsi. Zdarza się, choć bardzo rzadko, że działki inwestycyjne zlokalizowane są w obszarze zabudowy już istniejącej.
Wybierając działkę pod przyszłą inwestycję należy przede wszystkim zwrócić uwagę na lokalizację działki. Działka inwestycyjna powinna posiadać dogodny dostęp do drogi publicznej bądź węzła kolejowego, być wyposażona w niezbędną infrastrukturę techniczną taką jak: sieć wodnokanalizacyjna, gazowa oraz elektroenergetyczna.
Duże działki inwestycyjne przemysłowe, w przeciwieństwie do działek budowlanych, zazwyczaj są położone z dala od centrów miast, dlatego tak ważne jest połączenie tych działek z drogami publicznymi umożliwiającymi dogodny transport niezbędnych do produkcji materiałów.
W zależności od rodzaju działalności produkcyjnej, korzystnym jest, gdy działka inwestycyjna jest zlokalizowana w pobliżu węzła kolejowego i bocznic kolejowych bądź rzek.
Takie usytuowanie na działce inwestycyjnej zakładu przemysłowego pozwala na wykorzystanie nie tylko transportu drogowego, ale również transportu kolejowego czy rzecznego, który w porównaniu z transportem drogowym jest tańszy.
Na przykład w okolicach Bydgoszczy czy Grodziska Mazowieckiego, działki inwestycyjne o znacznej powierzchni zostały zlokalizowane w pobliżu zarówno dróg dojazdowych jak i węzłów kolejowych.
Dla wyboru działki inwestycyjnej duże znaczenie posiada również sąsiedztwo istniejącego już zakładu przemysłowego. Posadawiając obiekty przemysłowe na takiej działce można liczyć na dobrą współpracę oraz wymianę doświadczeń, co niejednokrotnie może przyczynić się do zmniejszenia kosztów produkcji firmy.
Dlaczego warto kupić działkę inwestycyjną?
Działki inwestycyjne oferowane do nabycia przez samorządy są najczęściej zlokalizowane w obszarze tzw. stref ekonomicznych lub parków logistycznych.
Dogodny dojazd z działek inwestycyjnych do dróg publicznych, a niejednokrotnie dostęp do portów rzecznych czy węzłów kolejowych, sprzyja budowie przedsiębiorstwa na tak położonych działkach oraz umożliwia rozwój produkcji i handlu.
Lokalne samorządy, aby zachęcić inwestorów do nabycia nieruchomości zlokalizowanych w strefach ekonomicznych nie tylko oferują sprzedaż położonych tam działek po promocyjnych cenach, ale także oferują preferencyjne warunki w zakresie uiszczania podatków i opłat lokalnych, co zapewne pozytywnie wpływa na ostateczny koszt działalności firmy.
Przeczytaj również: Działka leśna – czy można na niej budować?
Foto: Pexels.com
