{"id":1613,"date":"2026-04-30T18:06:03","date_gmt":"2026-04-30T16:06:03","guid":{"rendered":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/?p=1613"},"modified":"2026-04-30T18:06:03","modified_gmt":"2026-04-30T16:06:03","slug":"dzialka-nad-jeziorem-co-sprawdzic-przed-jej-zakupem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/dzialka-nad-jeziorem-co-sprawdzic-przed-jej-zakupem\/","title":{"rendered":"Dzia\u0142ka nad jeziorem &#8211; co sprawdzi\u0107 przed jej zakupem?"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Zakup nieruchomo\u015bci w malowniczej lokalizacji to marzenie wielu os\u00f3b, a dzia\u0142ka nad jeziorem wydaje si\u0119 jedn\u0105 z najbardziej atrakcyjnych opcji. Blisko\u015b\u0107 natury, dost\u0119p do wody i cisza z dala od miejskiego zgie\u0142ku kusz\u0105 inwestor\u00f3w oraz przysz\u0142ych w\u0142a\u015bcicieli dom\u00f3w letniskowych i ca\u0142orocznych. Jednak zanim zdecydujemy si\u0119 na zakup, warto dok\u0142adnie przeanalizowa\u0107 kilka kluczowych kwestii &#8211; od aspekt\u00f3w prawnych, przez mo\u017cliwo\u015bci zabudowy, a\u017c po ograniczenia wynikaj\u0105ce z ochrony \u015brodowiska.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<p><p class=\"inline-zobacz-mape\" style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/map\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Zobacz nasz\u0105 nowoczesn\u0105 Map\u0119 Geoportal360<\/a><\/p><\/p>\n\n\n\n<p>Pomys\u0142 zakupu dzia\u0142ki nad jeziorem pojawia si\u0119 najcz\u0119\u015bciej podczas sp\u0119dzania urlopu w okolicach b\u0105d\u017a nad samym jeziorem. To w\u00f3wczas, gdy zauwa\u017camy jak pi\u0119knie jest wok\u00f3\u0142 jezior i rzek, a cisza i spok\u00f3j przerywana tylko \u015bpiewem ptak\u00f3w przypomina nam, \u017ce jeste\u015bmy na \u0142onie natury, w\u0142a\u015bnie tutaj chcieliby\u015bmy zosta\u0107 i \u017cy\u0107. Nabycie dzia\u0142ki nad jeziorem i wybudowanie na niej domku wypoczynkowego b\u0105d\u017a ca\u0142orocznego wi\u0105\u017ce si\u0119 z obowi\u0105zkiem nie tylko poznania okolicy, ale r\u00f3wnie\u017c dok\u0142adnego sprawdzenia wielu dokument\u00f3w okre\u015blaj\u0105cych dzia\u0142k\u0119 pod wzgl\u0119dem prawnym.<\/p>\n\n\n\n<h2>Rodzaje dzia\u0142ek nad jeziorem<\/h2>\n\n\n\n<p>W obszarze jezior mog\u0105 znajdowa\u0107 si\u0119 dzia\u0142ki o r\u00f3\u017cnym przeznaczeniu, kt\u00f3re okre\u015bla <a href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/miejscowy-plan-zagospodarowania-przestrzennego\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego<\/a> (MPZP), sporz\u0105dzony dla okre\u015blonej gminy i zatwierdzony przez wojewod\u0119. MPZP jest aktem prawa miejscowego.<\/p>\n\n\n\n<p>Dokument ten sk\u0142ada si\u0119 cz\u0119\u015bci tekstowej oraz cz\u0119\u015bci graficznej.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Cz\u0119\u015b\u0107 tekstowa<\/strong> <strong>MPZP<\/strong> obejmuje informacje o warunkach przeznaczenia terenu oraz ograniczeniach zwi\u0105zanych z tymi warunkami.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Cze\u015b\u0107 graficzna MPZP<\/strong> sporz\u0105dzona na kopii <a href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/mapa-zasadnicza\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">mapy zasadniczej<\/a> w skali 1:1000 stanowi ilustracje opracowania cz\u0119\u015bci tekstowej. W przypadku braku map zasadniczych cz\u0119\u015b\u0107 graficzna planu miejscowego mo\u017ce by\u0107 sporz\u0105dzona na mapie katastralnej. Informacje uj\u0119te na cz\u0119\u015bci graficznej MPZP przedstawione s\u0105 na mapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w formie r\u00f3\u017cnego rodzaju linii, symboli oraz znak\u00f3w graficznych.<\/p>\n\n\n\n<p>Na mapie \u2013 cz\u0119\u015bci graficznej MPZP poszczeg\u00f3lne symbole oznaczaj\u0105 m.in.:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>M &#8211; teren zabudowy mieszkaniowej:<\/strong><ul><li>MN\u00a0\u2013 zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,<\/li><li>MW\u00a0\u2013 zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,<\/li><li>ML \u2013 teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej.<\/li><\/ul><\/li><li><strong>R \u2013 teren rolnictwa:<\/strong><ul><li>RN \u2013 teren rolnictwa z zakazem zabudowy,<\/li><li>RZ \u2013 teren zabudowy zwi\u0105zanej z rolnictwem.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Doprecyzowanie przeznaczenia terenu nast\u0119puje wy\u0142\u0105cznie w cz\u0119\u015bci tekstowej projektu planu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>W\u015br\u00f3d dzia\u0142ek znajduj\u0105cych si\u0119 nad jeziorem (podobnie jak i na innym terenie) mog\u0105 znale\u017a\u0107 si\u0119 dzia\u0142ki budowlane, dzia\u0142ki rekreacyjne oraz dzia\u0142ki rolne.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dzia\u0142ki budowlane<\/strong> charakteryzuj\u0105 si\u0119 tym, \u017ce posiadaj\u0105 powierzchni\u0119 pozwalaj\u0105c\u0105 na swobodne zaprojektowanie na niej wygodnego domu. Dzia\u0142ki budowlane posiadaj\u0105 powierzchni\u0119 co najmniej od 4-10 ar\u00f3w (mog\u0105 by\u0107 wi\u0119ksze), s\u0105 uzbrojone w podstawowe media takie jak pr\u0105d, woda, kanalizacja, cz\u0119sto s\u0105 uzbrojone w sie\u0107 gazow\u0105 oraz \u015bwiat\u0142ow\u00f3d lub maj\u0105 zapewnione przy\u0142\u0105cze do tych sieci.<\/p>\n\n\n\n<p>Dzia\u0142ki budowlane maj\u0105 bezpo\u015bredni <a rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/dostep-do-drogi-publicznej-jak-go-zapewnic\/\" target=\"_blank\">dost\u0119p do drogi publicznej<\/a>. Dzia\u0142ki te posiadaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c za\u0142o\u017con\u0105 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 i (zazwyczaj) uregulowany stan prawny.<\/p>\n\n\n\n<p>Dzi\u0119ki temu, \u017ce w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego dzia\u0142ki s\u0105 przeznaczone na cele budowlane np. budownictwa jednorodzinnego, nabywca takiej dzia\u0142ki nie b\u0119dzie mia\u0142 problemu z uzyskaniem pozwolenia na budow\u0119. Budowa domu na dzia\u0142ce nie b\u0119d\u0105cej dzia\u0142k\u0105 budowlan\u0105, wymaga uzyskania <a rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/decyzja-o-warunkach-zabudowy-jak-uzyskac\/\" target=\"_blank\">decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dzia\u0142ki rekreacyjne <\/strong>posiadaj\u0105 znacznie mniejsz\u0105 powierzchni\u0119 od dzia\u0142ek budowlanych. Nie zawsze s\u0105 uzbrojone, chocia\u017c ich w\u0142a\u015bciciele staraj\u0105 si\u0119, aby na dzia\u0142ce rekreacyjnej znajdowa\u0142a si\u0119 sie\u0107 kanalizacyjna, wodna oraz energia elektryczna.<\/p>\n\n\n\n<p>Na dzia\u0142ce rekreacyjnej mo\u017cna wybudowa\u0107 dom, z t\u0105 jednak r\u00f3\u017cnic\u0105, \u017ce jego powierzchnia b\u0119dzie mniejsza od powierzchni domu wybudowanego na dzia\u0142ce budowlanej. Informacje o mo\u017cliwej powierzchni domku rekreacyjnego oraz o wysoko\u015bci domku czy ilo\u015bci kondygnacji okre\u015bla miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego gminy.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dzia\u0142ka rolna<\/strong> jest gruntem przeznaczonym w MPZP na cele upraw rolnych. Pomimo, \u017ce grunty rolne mog\u0105 by\u0107 ta\u0144sze od grunt\u00f3w, na kt\u00f3rych znajduj\u0105 si\u0119 dzia\u0142ki budowlane czy dzia\u0142ki rekreacyjne, to jednak nabycie takiej dzia\u0142ki pod budow\u0119 domu wymaga przezwyci\u0119\u017cenia pewnych trudno\u015bci formalnych. Grunty rolne s\u0105 bowiem pod ochron\u0105. Budowa domu na gruncie rolnym nie jest niemo\u017cliwa, wymaga jednak wszcz\u0119cia <a href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/zmiana-przeznaczenia-gruntow-rolnych-na-cele-nierolnicze-i-nielesne\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">procedury odrolnienia<\/a>, co wi\u0105\u017ce si\u0119 z dodatkowymi op\u0142atami oraz czynno\u015bciami administracyjnymi, kt\u00f3re mog\u0105 wyd\u0142u\u017cy\u0107 czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budow\u0119.<\/p>\n\n\n\n<p>Proces odrolnienia gruntu rolnego odbywa si\u0119 zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie grunt\u00f3w rolnych i le\u015bnych.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center\">Przeczytaj: <a href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/rodzaje-dzialek-gruntowych-klasyfikacja\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Rodzaje dzia\u0142ek gruntowych \u2013 klasyfikacja<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2>Co sprawdzi\u0107 przed zakupem dzia\u0142ki nad jeziorem?<\/h2>\n\n\n\n<p>Bardzo cz\u0119sto, zw\u0142aszcza po udanych wakacjach sp\u0119dzonych nad jeziorem, jeste\u015bmy tak zachwyceni pobytem, \u017ce podejmuj\u0105c decyzj\u0119 o zakupie dzia\u0142ki, zapominamy o konieczno\u015bci sprawdzenia dzia\u0142ki nie tylko pod k\u0105tem jej stanu prawnego, ale tak\u017ce pod k\u0105tem mo\u017cliwo\u015bci budowy na dzia\u0142ce domku letniskowego czy ca\u0142orocznego.<\/p>\n\n\n\n<p>Aby po nabyciu dzia\u0142ki nie okaza\u0142o si\u0119, \u017ce na upatrzonej dzia\u0142ce nie mo\u017cemy wybudowa\u0107 naszego wymarzonego domu, musimy bardzo dok\u0142adnie sprawdzi\u0107:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>stan prawny dzia\u0142ki,<\/li><li>warunki gruntowe dzia\u0142ki,<\/li><li>poziom w\u00f3d gruntowych na dzia\u0142ce oraz zagro\u017cenie powodziowe,<\/li><li>dost\u0119p dzia\u0142ki do drogi publicznej,<\/li><li>uzbrojenie dzia\u0142ki w media, b\u0105d\u017a w przypadku braku uzbrojenia, mo\u017cliwo\u015b\u0107 doprowadzenia do dzia\u0142ki medi\u00f3w typu pr\u0105d, woda, kanalizacja itp.,<\/li><li>warunki \u015brodowiskowe, ochrona przyrody i ochrona konserwatorska.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3>Stan prawny dzia\u0142ki<\/h3>\n\n\n\n<p>Stan prawny dzia\u0142ki to stan zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. <strong>Stan prawny dzia\u0142ki okre\u015blaj\u0105 wpisy ujawnione w tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej.<\/strong> Tak wi\u0119c, aby sprawdzi\u0107 stan prawny dzia\u0142ki nale\u017cy sprawdzi\u0107 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 prowadzon\u0105 dla okre\u015blonej dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n<p>Na dzie\u0144 dzisiejszy wszystkie ksi\u0119gi wieczyste s\u0105 prowadzone w systemie teleinformatycznym i s\u0105 jawne. Ka\u017cdy, kto zna numer ksi\u0119gi wieczystej (numer KW), mo\u017ce zapozna\u0107 si\u0119 z jej tre\u015bci\u0105. Numer ksi\u0119gi wieczystej powinien poda\u0107 jej w\u0142a\u015bciciel. Je\u017celi jednak nie znamy w\u0142a\u015bciciela dzia\u0142ki, mo\u017cemy sami uzyska\u0107 numer KW korzystaj\u0105c z dost\u0119pnych w Internecie wyszukiwarek, np. <a rel=\"nofollow noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/\" target=\"_blank\">KsiegiWieczyste.pl<\/a>. Znaj\u0105c numer ksi\u0119gi wieczystej mo\u017cemy skorzysta\u0107 z og\u00f3lnodost\u0119pnej i darmowej wyszukiwarki ksi\u0105g wieczystych umieszczonej w Internecie przez Ministerstwo Sprawiedliwo\u015bci pod adresem: Ekw.ms.gov.pl.<\/p>\n\n\n\n<p>Po dotarciu do ksi\u0119gi wieczystej nale\u017cy przeanalizowa\u0107 wpisy ujawnione we wszystkich czterech dzia\u0142ach ksi\u0119gi wieczystej:<\/p>\n\n\n\n<ol><li><strong>Dzia\u0142 I ksi\u0119gi wieczystej <\/strong>sk\u0142ada si\u0119 sk\u0142ada si\u0119 z dzia\u0142u I-O \u201eOznaczenie nieruchomo\u015bci\u201d oraz Dzia\u0142u I-Sp \u201eSpis praw zwi\u0105zanych z w\u0142asno\u015bci\u0105\u201d. W dziale I-O ujawnia si\u0119 po\u0142o\u017cenie dzia\u0142ki z podaniem jej adresu administracyjnego. Z dzia\u0142u I-Sp dowiemy si\u0119, jakie dodatkowe prawa i obowi\u0105zki wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 z w\u0142asno\u015bci\u0105 nieruchomo\u015bci. Mo\u017ce si\u0119 tutaj znale\u017a\u0107 np. s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 drogi koniecznej, je\u017celi dla dzia\u0142ki tak\u0105 s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 ustanowiono.<\/li><li><strong>Dzia\u0142 II \u201eW\u0142asno\u015b\u0107\u201d <\/strong>&#8211; z analizy dzia\u0142u II ksi\u0119gi wieczystej dowiemy si\u0119, kto jest prawowitym w\u0142a\u015bcicielem dzia\u0142ki, na jakiej podstawie prawnej naby\u0142 on prawo w\u0142asno\u015bci oraz w jakim zakresie (udzia\u0142 w ca\u0142o\u015bci, wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107, u\u017cytkowanie wieczyste).<\/li><li><strong>Dzia\u0142 III \u2013 \u201ePrawa, roszczenia i ograniczenia\u201d<\/strong> &#8211; jest to jeden z najwa\u017cniejszych dzia\u0142\u00f3w ksi\u0119gi wieczystej, poniewa\u017c ujawnia on wszelkie obci\u0105\u017cenia nieruchomo\u015bci. W dziale tym mog\u0105 znale\u017a\u0107 si\u0119 wpisy np. <strong>s\u0142u\u017cebno\u015bci gruntowe,<\/strong> takie jak s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 przechodu przez dzia\u0142k\u0119 przez s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 drogi koniecznej, <strong>s\u0142u\u017cebno\u015bci osobiste<\/strong>, takie jak np. prawo do\u017cywocia czy zastaw, jak r\u00f3wnie\u017c roszczenia wynikaj\u0105ce z um\u00f3w przedwst\u0119pnych czy deweloperskich. Do istotnych wpis\u00f3w, kt\u00f3re mog\u0105 znale\u017a\u0107 si\u0119 w dziale III ksi\u0119gi wieczystej, nale\u017c\u0105 r\u00f3wnie\u017c wszelkiego rodzaju wpisy dotycz\u0105ce tocz\u0105cych si\u0119 egzekucji komorniczych, kt\u00f3re mog\u0105 \u015bwiadczy\u0107 o mo\u017cliwo\u015bci poddania nieruchomo\u015bci pod licytacj\u0119 komornicz\u0105. W\u015br\u00f3d wpis\u00f3w w dziale III ksi\u0119gi wieczystej mog\u0105 znale\u017a\u0107 si\u0119 ostrze\u017cenia o wszcz\u0119ciu post\u0119powa\u0144 administracyjnych mog\u0105cych obci\u0105\u017ca\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 b\u0105d\u017a wpisy zakazuj\u0105ce zabudowy dzia\u0142ki, zastrze\u017cenia konserwatora przyrody czy konserwatora zabytk\u00f3w. Jakiekolwiek wpisy ujawnione w dziale III ksi\u0119gi wieczystej mog\u0105 uniemo\u017cliwia\u0107 swobodne rozporz\u0105dzanie nieruchomo\u015bci\u0105, a w skrajnych przypadkach nawet zablokowa\u0107 jej sprzeda\u017c.<\/li><li><strong>W dziale IV &#8211; &#8222;Hipoteka&#8221;<\/strong> mog\u0105 znale\u017a\u0107 si\u0119 wpisy hipotek obci\u0105\u017caj\u0105cych nieruchomo\u015b\u0107, takich jak hipoteki umowne &#8211; ustanowione na rzecz banku, hipoteki przymusowe oraz hipoteki ustawowe, kt\u00f3re mog\u0105 obci\u0105\u017ca\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w zwi\u0105zku z zaleg\u0142o\u015bciami podatkowymi.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Dodatkowo, w trakcie przegl\u0105dania tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na wszelkie informacje uj\u0119te w rubrykach \u201eWzmianka\u201d<\/strong> (informacja w rubryce \u201eWzmianka\u201d nie jest wpisem\u201d). Rubryka \u201eWzmianka\u201d znajduje si\u0119 w ka\u017cdym dziale ksi\u0119gi wieczystej. Pojawienie si\u0119 w ksi\u0119dze wieczystej wzmianki \u015bwiadczy o tym, \u017ce do s\u0105du wp\u0142yn\u0105\u0142 wniosek, kt\u00f3ry po jego rozpatrzeniu mo\u017ce zmieni\u0107 tre\u015b\u0107 ksi\u0119gi wieczystej (np. zmiana w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015b\u0107). Wzmianka posiada bardzo istotne znaczenie dla sytuacji prawnej nieruchomo\u015bci, poniewa\u017c wy\u0142\u0105cza r\u0119kojmi\u0119 wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych.<\/p>\n\n\n\n<h4>Stan prawny dzia\u0142ki okre\u015bla r\u00f3wnie\u017c Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego<\/h4>\n\n\n\n<p>W dokumencie tym znajdziemy wszelkie ustalenia dotycz\u0105ce budowy domu. W szczeg\u00f3lno\u015bci z tre\u015bci MPZP dowiemy si\u0119, jakiej wielko\u015bci dom mo\u017cemy posadowi\u0107 na okre\u015blonej dzia\u0142ce budowlanej a jaki na dzia\u0142ce rekreacyjnej, jakiego rodzaju dach mo\u017ce by\u0107 posadowiony na domku rekreacyjnym a jaki na domu mieszkalnym np. spadzisty czy p\u0142aski.<\/p>\n\n\n\n<p>MPZP okre\u015bla r\u00f3wnie\u017c inne istotne dla dzia\u0142ek budowlanych i rekreacyjnych parametry, np. takie jak: procent powierzchni biologicznie czynnej dzia\u0142ki czy maksymalna wysoko\u015b\u0107 ogrodzenia.<\/p>\n\n\n\n<p>Niekt\u00f3re MPZP okre\u015blaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c jakie kolory dach\u00f3w mog\u0105 wyst\u0119powa\u0107 na domach zlokalizowanych na dzia\u0142kach obj\u0119tych tym planem.<\/p>\n\n\n\n<p>Wskazane jest, aby z tre\u015bci\u0105 MPZP zapozna\u0107 si\u0119 jeszcze przed nabyciem dzia\u0142ki budowlanej czy rekreacyjnej (r\u00f3wnie\u017c rolnej). Je\u017celi nie mamy mo\u017cliwo\u015bci odwiedzenia gminy i zapoznania si\u0119 z uwarunkowaniami okre\u015blonymi dla upatrzonej dzia\u0142ki, mo\u017cemy pozyska\u0107 tzw. <strong>opini\u0119 gminy w sprawie przeznaczenia dzia\u0142ki w MPZP<\/strong>. W tym celu nale\u017cy wyst\u0105pi\u0107 do gminy z pro\u015bb\u0105 o udost\u0119pnienie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego opinii \u2013 wypisu i wyrysu z zakresu danej dzia\u0142ki. Gmina, po uiszczeniu przez wnioskodawc\u0119 okre\u015blonej op\u0142aty, kt\u00f3rej wysoko\u015b\u0107 zostanie podana wnioskodawcy, udost\u0119pni w terminie do 14 dni cz\u0119\u015b\u0107 graficzn\u0105 oraz cz\u0119\u015b\u0107 opisow\u0105 MPZP z uwzgl\u0119dnieniem wskaza\u0144 dla okre\u015blonej dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n<h3>Warunki gruntowe oraz poziom w\u00f3d gruntowych na dzia\u0142ce<\/h3>\n\n\n\n<p>Ka\u017cdy, kto planuje naby\u0107 dzia\u0142k\u0119 nad jeziorem, powinien sprawdzi\u0107 stan gruntu, na kt\u00f3rym zlokalizowana jest dzia\u0142ka. Tereny przylegaj\u0105ce do jezior czy rzek mog\u0105 okaza\u0107 si\u0119 bardzo niestabilne, grz\u0105skie, z wysokim poziomem w\u00f3d gruntowych.<\/p>\n\n\n\n<p>Aby sprawdzi\u0107 czy budowa domu na gruncie przyleg\u0142ym do jeziora nie jest zbyt ryzykowna, warto zleci\u0107 wyspecjalizowanym firmom <strong>przeprowadzenie na dzia\u0142ce bada\u0144 geotechnicznych<\/strong>, maj\u0105cych na celu zbadanie gruntu w obszarze dzia\u0142ki pod katem jego przydatno\u015bci do budowy domu.<\/p>\n\n\n\n<p>Przeprowadzone badania geotechniczne gruntu pozwol\u0105 na okre\u015blenie poziomu w\u00f3d gruntowych, ich wahania oraz rodzaju warstw gleby w obszarze budowy domu.<\/p>\n\n\n\n<p>Wyniki bada\u0144 uj\u0119te w opinii geotechnicznej s\u0105 niezb\u0119dne do uzyskania pozwolenia na budow\u0119.<\/p>\n\n\n\n<p>Przeprowadzenie bada\u0144 geotechnicznych i zastosowanie si\u0119 do wynik\u00f3w tych bada\u0144 pozwala na unikni\u0119cie b\u0142\u0119d\u00f3w w trakcie budowy. Znaj\u0105c wysoko\u015b\u0107 w\u00f3d gruntowych oraz poziom ich wahania b\u0119dzie mo\u017cna zastosowa\u0107 odpowiednie izolacje fundament\u00f3w i zminimalizowa\u0107 ich zawilgocenie.<\/p>\n\n\n\n<p>Przeprowadzenie bada\u0144 geotechnicznych wi\u0105\u017ce si\u0119 z poniesieniem pewnych koszt\u00f3w. Co prawda, koszty bada\u0144 geotechnicznych nie s\u0105 zbyt wyg\u00f3rowane, to jednak warto je wykona\u0107 i zastosowa\u0107 si\u0119 do ich wynik\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p>Budowa domu w oparciu o wytyczne bada\u0144 geotechnicznych daje poczucie spokoju i bezpiecze\u0144stwa, a to nie przek\u0142ada si\u0119 na \u017cadne pieni\u0105dze.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dzia\u0142ki po\u0142o\u017cone tu\u017c przy jeziorze czy ciekach wodnych bardzo cz\u0119sto s\u0105 nara\u017cone na podtopienia czy nawet powodzie.<\/strong> Bywa, \u017ce niekt\u00f3re rzeki co roku wyst\u0119puj\u0105 z brzeg\u00f3w i zalewaj\u0105 okoliczne tereny. Jeziora raczej zachowuj\u0105 swoj\u0105 lini\u0119 brzegow\u0105, minimalnie mo\u017ce si\u0119 ona zmienia\u0107 tylko w przypadku znacznych opad\u00f3w deszczu.<br>Je\u017celi nie jeste\u015bmy pewni czy dany teren jest terenem bezpiecznym, nie nara\u017conym na podtopienia to powinni\u015bmy to sprawdzi\u0107. Informacji w zakresie ewentualnych podtopie\u0144 obszar\u00f3w, na kt\u00f3rych po\u0142o\u017cona jest przedmiotowa dzia\u0142ka nale\u017cy szuka\u0107 w opracowaniu tekstowym Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy, w kt\u00f3rym powinny zosta\u0107 uwzgl\u0119dnione obszary szczeg\u00f3lnego zagro\u017cenia powodzi\u0105 (art. 166.1 ustawa z dnia 17 lipca Prawo wodne), b\u0105d\u017a na stronie internetowej Wody Polskie Hydroportal (Wody.isok.gov.pl \u2013 mapa ryzyka powodziowego).<\/p>\n\n\n\n<p>Nale\u017cy nadmieni\u0107, \u017ce obowi\u0105zuj\u0105ce od 2018 roku przepisy ustawy z dnia 17 lipca 2017 r. Prawa wodnego ograniczaj\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 budowy na terenach zalewowych.<\/p>\n\n\n\n<p>Zgodnie z art. 166 ust. 1 na obszarach szczeg\u00f3lnego zagro\u017cenia powodzi\u0105 projekty dotycz\u0105ce zabudowy i zagospodarowania terenu po\u0142o\u017conego na obszarach szczeg\u00f3lnego zagro\u017cenia wymagaj\u0105 uzgodnienia z Wodami Polskimi. Uzgodnienia te wynikaj\u0105 z potrzeby zapewnienia ochrony ludno\u015bci i mienia przed powodzi\u0105.<\/p>\n\n\n\n<h3>Dost\u0119p dzia\u0142ki do drogi publicznej<\/h3>\n\n\n\n<p>Istotnym atutem ka\u017cdej dzia\u0142ki budowlanej jest jej dost\u0119p do drogi publicznej. Dzia\u0142ka z dost\u0119pem do drogi publicznej jest bardziej funkcjonalna. W \u015bwietle prawa, ka\u017cda dzia\u0142ka powinna mie\u0107 dost\u0119p do drogi publicznej. W przypadku, gdy dzia\u0142ka nie posiada takiego dost\u0119pu to, w oparciu o art. 145 Kodeksu Cywilnego ustanawia si\u0119 dla niej tzw. s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 drogi koniecznej. Droga konieczna mo\u017ce by\u0107 ustanowiona w formie umowy b\u0105d\u017a w formie orzeczenia s\u0105du w post\u0119powaniu nieprocesowym.<\/p>\n\n\n\n<h3>Uzbrojenie dzia\u0142ki w media<\/h3>\n\n\n\n<p>Bardzo istotn\u0105 kwesti\u0105 przygotowania dzia\u0142ki do pe\u0142nienia funkcji dzia\u0142ki budowlanej jest jej uzbrojenie w podstawowe media takie jak: sie\u0107 wodoci\u0105gowa, siec elektroenergetyczna, czy sie\u0107 kanalizacyjna. Coraz cz\u0119\u015bciej dzia\u0142ki uzbrojone s\u0105 w \u015bwiat\u0142ow\u00f3d. <strong>Je\u017celi dzia\u0142ka budowlana czy rekreacyjna nie jest uzbrojona w podstawowe media infrastruktury technicznej powinna chocia\u017cby posiada\u0107 przy\u0142\u0105cza<\/strong>, np. znajduj\u0105ce si\u0119 w drodze przyleg\u0142ej do dzia\u0142ki, sk\u0105d rozprowadzenie medi\u00f3w po obszarze dzia\u0142ki nie b\u0119dzie stwarza\u0142o wi\u0119kszego problemu.<\/p>\n\n\n\n<p>O tym, czy dana dzia\u0142ka jest uzbrojona w podstawowe media, mo\u017cna si\u0119 dowiedzie\u0107 analizuj\u0105c map\u0119 &#8211; cz\u0119\u015b\u0107 graficzn\u0105 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jak pami\u0119tamy, cze\u015b\u0107 graficzna MPZP jest opracowana na mapie zasadniczej, a z braku takiej mapy na mapie katastralnej. Obie mapy zasadnicza i katastralna charakteryzuj\u0105 si\u0119 tym, \u017ce posiadaj\u0105 naniesion\u0105 sie\u0107 infrastruktury technicznej, a wi\u0119c linie przebiegu sieci wodoci\u0105gowej, kanalizacyjnej, teleenergetycznej oraz inne.<\/p>\n\n\n\n<h3>Warunki \u015brodowiskowe, ochrona przyrody i ochrona konserwatorska<\/h3>\n\n\n\n<p>Sprawdzaj\u0105c po\u0142o\u017cenie dzia\u0142ki oraz jej przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na wi\u0119kszy obszar, w kt\u00f3rym znajduje si\u0119 okre\u015blona dzia\u0142ka. Mo\u017ce si\u0119 bowiem okaza\u0107, \u017ce dzia\u0142ka jest cz\u0119\u015bci\u0105 parku narodowego czy obszaru chronionego krajobrazu b\u0105d\u017a parku krajobrazowego na obszarach, kt\u00f3rych zgodnie z ustaw\u0105 z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony przyrody, zakazuje si\u0119 ca\u0142kowicie budowy obiekt\u00f3w budowlanych w pasie szeroko\u015bci do 100 m od linii brzegowej jezior i rzek oraz innych zbiornik\u00f3w wodnych. Podobne ograniczenia istniej\u0105 w obszarze Park\u00f3w krajobrazowych, obszarze chronionego krajobrazu czy obszarze posiadaj\u0105cym status obszaru Natury 2000.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>Je\u015bli chcesz mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce wybrana nieruchomo\u015b\u0107 to dobra inwestycja, zajrzyj na stron\u0119 <a rel=\"nofollow noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/www.dzialki360.pl\/\" target=\"_blank\">Dzialki360.pl<\/a> i pobierz szczeg\u00f3\u0142owy &#8222;Raport o dzia\u0142ce&#8221;. Otrzymasz kompleksow\u0105 analiz\u0119 obejmuj\u0105c\u0105 ponad 20 kluczowych zagadnie\u0144 \u2013 od kwestii prawnych po uwarunkowania terenu i otoczenia. To szybki spos\u00f3b, by podj\u0105\u0107 \u015bwiadom\u0105 i bezpieczn\u0105 decyzj\u0119 o zakupie.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<h2>Zalety i wady zakupu dzia\u0142ki nad jeziorem<\/h2>\n\n\n\n<p>Zapewne posiadanie dzia\u0142ki nad jeziorem umo\u017cliwia nie tylko mieszkanie nad brzegiem jeziora, ale codzienne korzystanie z jego walor\u00f3w, co ma niekwestionowany pozytywny wp\u0142yw na zdrowie psychiczne i fizyczne cz\u0142owieka. Od dawna bowiem wiadomo, \u017ce przebywanie na \u0142onie przyrody, w tym nad wod\u0105, wp\u0142ywa korzystnie na psychik\u0119 cz\u0142owieka, uspakaja, koi nerwy, co w konsekwencji przek\u0142ada si\u0119 na zmniejszenie dolegliwo\u015bci fizycznych.<\/p>\n\n\n\n<p>Posiadanie dzia\u0142ki nad wod\u0105 w otoczeniu teren\u00f3w rekreacyjnych zmusza wr\u0119cz do spacer\u00f3w, wypraw rowerowych czy kajakowych. Blisko\u015b\u0107 wody pozwala na uprawianie sport\u00f3w wodnych i zachowanie t\u0119\u017cyzny fizycznej.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dzia\u0142ki zlokalizowane nad brzegiem jezior to presti\u017cowa lokalizacja, kt\u00f3ra ma istotny wp\u0142yw na cen\u0119 dzia\u0142ki. <\/strong>W\u0142a\u015bciciele dzia\u0142ek nad jeziorem z bezpo\u015brednim dost\u0119pem do wody mog\u0105 liczy\u0107, \u017ce ceny takich dzia\u0142ek b\u0119d\u0105 zawsze konkurencyjne w stosunku do innych dzia\u0142ek nieposiadaj\u0105cych dost\u0119pu do wody. Nabycie dzia\u0142ki z dost\u0119pem do jeziora stanowi dobr\u0105 lokat\u0119 kapita\u0142u.<\/p>\n\n\n\n<p>Posiadanie dzia\u0142ki nad jeziorem ma r\u00f3wnie\u017c z\u0142e strony. W\u0142a\u015bciciele dzia\u0142ek nad wod\u0105 skar\u017c\u0105 si\u0119 przede wszystkim na ha\u0142as w sezonie letnim, wysokie koszty przy\u0142\u0105cza medi\u00f3w oraz konieczno\u015b\u0107 zachowania wolnego 1,5 m pasa od linii brzegowej. Wed\u0142ug w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci zlokalizowanych przy brzegu jeziora, pozostawienie nieogrodzonego pasa 1,5 m od linii brzegowej wr\u0119cz zach\u0119ca obcych do wej\u015bcia i przebywania na posesji, kt\u00f3ra jest przecie\u017c ich w\u0142asno\u015bci\u0105.<\/p>\n\n\n\n<h2>Dzia\u0142ka z dost\u0119pem do linii brzegowej jeziora &#8211; czy mo\u017cna j\u0105\u00a0ogrodzi\u0107?<\/h2>\n\n\n\n<p>Jeziora stanowi\u0105 publiczne \u015br\u00f3dl\u0105dowe wody powierzchniowe.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>W my\u015bl ustawy Prawo wodne, art. 232, zakazuje si\u0119 grodzenia nieruchomo\u015bci przyleg\u0142ych do jezior oraz do brzegu w\u00f3d morskich i morza terytorialnego w odleg\u0142o\u015bci mniejszej ni\u017c 1,5 m od linii brzegu, a tak\u017ce zakazywania lub uniemo\u017cliwiania przechodzenia przez ten obszar.<\/strong> Jednocze\u015bnie ustawodawca w art. 220.1 ustawy Prawo wodne okre\u015bli\u0142 definicj\u0119 linii brzegowej. W my\u015bl tego przepisu lini\u0119 brzegu dla ciek\u00f3w naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiornik\u00f3w wodnych stanowi kraw\u0119d\u017a brzegu lub linia sta\u0142ego porostu traw albo linia, kt\u00f3r\u0105 ustala si\u0119 wed\u0142ug \u015bredniego stanu wody z okresu co najmniej ostatnich 10 lat. W\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci przyleg\u0142ej do w\u00f3d obj\u0119tych powszechnym korzystaniem jest obowi\u0105zany jednak zapewni\u0107 dost\u0119p do w\u00f3d w spos\u00f3b umo\u017cliwiaj\u0105cy to korzystanie.<\/p>\n\n\n\n<p>Powszechnie wiadomo, \u017ce przepis ten nie jest respektowany przez w\u0142a\u015bcicieli grunt\u00f3w posiadaj\u0105cych bezpo\u015bredni dost\u0119p do jeziora. Grodzenia dzia\u0142ek s\u0105 cz\u0119sto tak prowadzone, \u017ce niemal wchodz\u0105 do wody. Jest to ewidentne \u0142amanie prawa. Jakiekolwiek kontrole w tym zakresie nie przynosz\u0105 \u017cadnych skutk\u00f3w bowiem w\u0142a\u015bciciele dzia\u0142ek t\u0142umacz\u0105 si\u0119, \u017ce w chwili grodzenia linia brzegu by\u0142a znacznie oddalona i grodzenie znajdowa\u0142o si\u0119 w przepisowej odleg\u0142o\u015bci od linii brzegowej, tj. 1,5 m.<\/p>\n\n\n\n<p>Podstawa prawna:<br>Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. &#8211; Prawo wodne, Art. 232 Zakaz grodzenia nieruchomo\u015bci przyleg\u0142ych do w\u00f3d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zakup nieruchomo\u015bci w malowniczej lokalizacji to marzenie wielu os\u00f3b, a dzia\u0142ka nad jeziorem wydaje si\u0119 jedn\u0105 z najbardziej atrakcyjnych opcji. Blisko\u015b\u0107 natury, dost\u0119p do wody i cisza z dala od miejskiego zgie\u0142ku kusz\u0105 inwestor\u00f3w oraz przysz\u0142ych w\u0142a\u015bcicieli dom\u00f3w letniskowych i [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1614,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[8],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1613"}],"collection":[{"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1613"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1613\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1617,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1613\/revisions\/1617"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1614"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1613"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1613"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1613"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}