{"id":1534,"date":"2025-02-28T17:43:18","date_gmt":"2025-02-28T16:43:18","guid":{"rendered":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/?p=1534"},"modified":"2025-02-28T17:44:14","modified_gmt":"2025-02-28T16:44:14","slug":"wskaznik-intensywnosci-zabudowy-co-to-jest-i-jak-go-obliczyc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wskaznik-intensywnosci-zabudowy-co-to-jest-i-jak-go-obliczyc\/","title":{"rendered":"Wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy &#8211; co to jest i jak go obliczy\u0107?"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Z poj\u0119ciem \u201ewska\u017anika intensywno\u015bci zabudowy&#8221; czy \u201ewska\u017anika zabudowy\u201d spotykamy si\u0119 na etapie planowania i budowy obiekt\u00f3w na dzia\u0142ce budowlanej. Planuj\u0105c budow\u0119 domu powinni\u015bmy pozna\u0107 nie tylko przeznaczenie dzia\u0142ki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale r\u00f3wnie\u017c ustalone w tym planie parametry i wska\u017aniki dotycz\u0105ce kszta\u0142towania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<p><p class=\"inline-zobacz-mape\" style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/map\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Zobacz nasz\u0105 nowoczesn\u0105 Map\u0119 Geoportal360<\/a><\/p><\/p>\n\n\n\n<p>Jednym z bardzo istotnych wska\u017anik\u00f3w odnosz\u0105cych si\u0119 do zagospodarowania dzia\u0142ki budowlanej jest wska\u017anik maksymalnej i minimalnej intensywno\u015bci zabudowy.<\/p>\n\n\n\n<p>Wska\u017aniki maksymalnej i minimalnej intensywno\u015bci zabudowy okre\u015bla <a href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/miejscowy-plan-zagospodarowania-przestrzennego\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Konieczno\u015b\u0107 okre\u015blenia wska\u017anik\u00f3w intensywno\u015bci zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynika z zapis\u00f3w ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Obwieszczenie Marsza\u0142ka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 21 czerwca 2024 r.w sprawie og\u0142oszenia jednolitego tekstu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>W my\u015bl art. 15 ust. 2 pkt 6 cytowanej ustawy, w planie miejscowym okre\u015bla si\u0119 obowi\u0105zkowo zasady kszta\u0142towania zabudowy oraz wska\u017aniki zagospodarowania terenu, maksymaln\u0105 i minimaln\u0105 nadziemn\u0105 intensywno\u015b\u0107 zabudowy, minimalny udzia\u0142 powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udzia\u0142 powierzchni zabudowy, maksymaln\u0105 wysoko\u015b\u0107 zabudowy, minimaln\u0105 liczb\u0119 i spos\u00f3b realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazd\u00f3w.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>W zale\u017cno\u015bci od potrzeb w planie miejscowym okre\u015bla si\u0119 maksymaln\u0105 intensywno\u015b\u0107 zabudowy.<\/p>\n\n\n\n<p>Osoby planuj\u0105ce zakup dzia\u0142ki budowlanej oraz budow\u0119 domu na tej dzia\u0142ce powinny pozna\u0107 wysoko\u015b\u0107 wska\u017anika okre\u015blaj\u0105cego maksymaln\u0105 i minimaln\u0105 intensywno\u015b\u0107 zabudowy i kierowa\u0107 si\u0119 tym wska\u017anikiem podczas planowania kubatury domu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Obliczaj\u0105c wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy nale\u017cy odr\u00f3\u017cni\u0107 go od wska\u017anika powierzchni zabudowy, bowiem s\u0105 to poj\u0119cia definiuj\u0105ce odr\u0119bne parametry zabudowy.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Elementami s\u0142u\u017c\u0105cymi do obliczenia wska\u017anika intensywno\u015bci zabudowy s\u0105: powierzchnia ca\u0142kowitej zabudowy oraz powierzchnia dzia\u0142ki budowlanej.<\/p>\n\n\n\n<h2>Co to jest powierzchnia ca\u0142kowitej zabudowy?<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Powierzchnia ca\u0142kowitej zabudowy to suma powierzchni ca\u0142kowitych wszystkich kondygnacji budynku.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Jako kondygnacja mog\u0105 by\u0107 traktowane kondygnacje znajduj\u0105ce si\u0119 ca\u0142kowicie lub cz\u0119\u015bciowo poni\u017cej poziomu terenu, kondygnacje powy\u017cej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.<\/p>\n\n\n\n<p>Za kondygnacj\u0119 na potrzeby obliczania powierzchni ca\u0142kowitej uwa\u017ca si\u0119 r\u00f3wnie\u017c:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>kondygnacje, kt\u00f3re s\u0105&nbsp;zamkni\u0119te i przekryte&nbsp;ze wszystkich stron;<\/li><li>kondygnacje, kt\u00f3re&nbsp;nie s\u0105 zamkni\u0119te ze wszystkich stron&nbsp;do ich pe\u0142nej wysoko\u015bci i kt\u00f3re s\u0105 przekryte, na przyk\u0142ad&nbsp;loggie;&nbsp;<\/li><li>kondygnacje, kt\u00f3re&nbsp;s\u0105 ograniczone elementami budowlanymi&nbsp;(np. balustradami, os\u0142onami zabezpieczaj\u0105cymi, por\u0119czami), lecz nie s\u0105 przekryte, na przyk\u0142ad&nbsp;balkony.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Definicj\u0119 powierzchni ca\u0142kowitej zabudowy okre\u015bla Norma PN-ISO 9836:1997, pkt. 5.1.3.1 oraz 5.1.3.2 (status normy archiwalnej). Przytoczon\u0105 norm\u0119 zast\u0105pi\u0142 standard PN ISO 9836:2015.<\/p>\n\n\n\n<p>Powierzchnia ca\u0142kowitej zabudowy dzia\u0142ki b\u0105d\u017a terenu s\u0142u\u017cy do obliczenia wska\u017anika intensywno\u015bci zabudowy.<\/p>\n\n\n\n<h2>Czym jest wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy?<\/h2>\n\n\n\n<p>Wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy oblicza si\u0119 dla dzia\u0142ki budowlanej w przypadku miejscowych plan\u00f3w zagospodarowania przestrzennego oraz dla terenu w przypadku <a href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/decyzja-o-warunkach-zabudowy-jak-uzyskac\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">decyzji o warunkach zabudowy<\/a> i zagospodarowania przestrzennego.<\/p>\n\n\n\n<p>Przez intensywno\u015b\u0107 zabudowy wyra\u017con\u0105 wska\u017anikiem zabudowy nale\u017cy rozumie\u0107 stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynk\u00f3w zlokalizowanych na:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>dzia\u0142ce budowlanej do powierzchni tej dzia\u0142ki budowlanej \u2013 w przypadku miejscowych plan\u00f3w zagospodarowania przestrzennego,<\/li><li>terenie do powierzchni tego terenu \u2013 w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; (ustawa z dnia 27 marca 2003r. Art. 23.1)13).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Przy czym, jak wskazuje Naczelny S\u0105d Administracyjny w wyroku z dnia 18.06.2020r., II OSK 3646\/19, LEX nr 3071973, nale\u017cy odr\u00f3\u017cni\u0107 wska\u017anik powierzchni zabudowy od wska\u017anika intensywno\u015bci zabudowy, bowiem s\u0105 to poj\u0119cia definiuj\u0105ce odr\u0119bne parametry zabudowy i przy obliczaniu, kt\u00f3rych nale\u017cy wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 inne przes\u0142anki.<\/p>\n\n\n\n<p>Obliczaj\u0105c wsp\u00f3\u0142czynnik powierzchni zabudowy nale\u017cy bra\u0107 pod uwag\u0119 powierzchni\u0119 budynku w rzucie poziomym, natomiast przy obliczaniu wsp\u00f3\u0142czynnika intensywno\u015bci zabudowy nale\u017cy uwzgl\u0119dnia\u0107 sum\u0119 wszystkich kondygnacji budynku (wyrok NSA z 18.06.2020 r., II OSK 3646\/19, LEX nr 3071973, wyrok WSA w Poznaniu z 29.01.2020 r., IV SA\/Po 1057\/19, wyrok WSA w Bydgoszczy z 26.03.2019 r., II SA\/Bd&nbsp;1333\/18, CBOSA).<\/p>\n\n\n\n<h2>Jak obliczany jest wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy dla danej dzia\u0142ki?<\/h2>\n\n\n\n<p>Wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy mo\u017cna wyrazi\u0107 w formie wzoru matematycznego i zapisa\u0107 go w postaci:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>I = Pc\/Pt<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>gdzie:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>I &#8211; wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy;<\/li><li>Pc &#8211; to powierzchnia ca\u0142kowitej zabudowy, stanowi\u0105ca sum\u0119 powierzchni ca\u0142kowitych wszystkich kondygnacji budynku zar\u00f3wno nadziemnych, jak i podziemnych, wraz z elementami wykraczaj\u0105cymi poza kubatur\u0119 danego obiektu;<\/li><li>Pt &#8211; to powierzchnia dzia\u0142ki budowlanej, kt\u00f3rej definicj\u0119 okre\u015bla art. 2 pkt 12 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej u.p.z.p.).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>W my\u015bl tre\u015bci tego artyku\u0142u, przez&nbsp;dzia\u0142k\u0119 budowlan\u0105&nbsp;nale\u017cy rozumie\u0107: <em>\u201enieruchomo\u015b\u0107 gruntow\u0105 lub dzia\u0142k\u0119 gruntu, kt\u00f3rej wielko\u015b\u0107, cechy geometryczne, dost\u0119p do drogi publicznej oraz wyposa\u017cenie w urz\u0105dzenia infrastruktury technicznej spe\u0142niaj\u0105 wymogi realizacji obiekt\u00f3w budowlanych wynikaj\u0105ce z odr\u0119bnych przepis\u00f3w i akt\u00f3w prawa miejscowego\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>W praktyce, poj\u0119cie dzia\u0142ki budowlanej nie musi by\u0107 to\u017csame z poj\u0119ciem dzia\u0142ki ewidencyjnej. Dzia\u0142k\u0119 budowlan\u0105 wyznaczaj\u0105 ustalenia planu miejscowego oraz decyzja o warunkach zabudowy.<\/p>\n\n\n\n<h3>Przyk\u0142ad obliczenia wska\u017anika intensywno\u015bci zabudowy dla domu dwukondygnacyjnego posadowionego na dzia\u0142ce budowlanej o pow. 1000 m2<\/h3>\n\n\n\n<p>Powierzchni\u0119 ca\u0142kowit\u0105 budynku (Pc) dla domu mieszkalnego jednorodzinnego dwukondygnacyjnego, z czego druga kondygnacja to poddasze u\u017cytkowe z dwuspadowym dachem, liczymy w nast\u0119puj\u0105cy spos\u00f3b:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>pierwsza kondygnacja &#8211; mierzymy powierzchni\u0119 po zewn\u0119trznych \u015bcianach parteru, kt\u00f3ra wynosi np. 150 m2, plus taras o powierzchni 30 m2 = 180 m2,<\/li><li>druga kondygnacja, ze wzgl\u0119du na zadaszenie wbudowanego gara\u017cu bezpo\u015brednio nad pierwsz\u0105 kondygnacj\u0105 i drugi taras, b\u0119dzie troch\u0119 mniejsza, np. 100 m2, plus taras o powierzchni 30 m2 = 130 m2.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>W omawianym przypadku suma powierzchni wszystkich kondygnacji b\u0119dzie wynosi\u0142a 310 m2.<\/p>\n\n\n\n<p>Powierzchnia dzia\u0142ki (Pt)budowlanej to np. 1000 m2.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zatem wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy \u201eI\u201d b\u0119dzie wynosi\u0142: I = Pc\/Pt, gdzie Pc = 310 m2, Pt = 1000 m2. Czyli, wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy w tym konkretnym przyk\u0142adzie wyniesie: 310\/1000= 0,3.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Je\u017celi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego opracowany dla naszej dzia\u0142ki okre\u015bli\u0142 minimaln\u0105 warto\u015b\u0107 wska\u017anika intensywno\u015bci zabudowy w wysoko\u015bci 0,1 a maksymaln\u0105 w wysoko\u015bci 0,4, to wska\u017anik obliczony w powy\u017cszym przyk\u0142adzie w wysoko\u015bci 0,3 wpisuje si\u0119 w okre\u015blony przez plan miejscowy.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Obliczony wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy powinien by\u0107 ni\u017cszy b\u0105d\u017a r\u00f3wny wska\u017anikowi intensywno\u015bci zabudowy okre\u015blonemu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Przekroczenie maksymalnego wska\u017anika intensywno\u015bci zabudowy na etapie planowania mo\u017ce prowadzi\u0107 do niewydania pozwolenia na budow\u0119. Okre\u015blenie wska\u017anika intensywno\u015bci zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest jednym z instrument\u00f3w zachowania i kszta\u0142towania \u0142adu przestrzennego na terenie gminy.<\/p>\n\n\n\n<h2>Gdzie sprawdzi\u0107 wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy przed zakupem dzia\u0142ki?<\/h2>\n\n\n\n<p>Wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy mo\u017cna sprawdzi\u0107 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, w obszarze kt\u00f3rej po\u0142o\u017cona jest dzia\u0142ka.<\/p>\n\n\n\n<p>Mo\u017cna to zrobi\u0107 wchodz\u0105c na stron\u0119 internetow\u0105 gminy i tam wyszuka\u0107 aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan sk\u0142ada si\u0119 z cz\u0119\u015bci tekstowej oraz graficznej. Wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy znajdziemy w cz\u0119\u015bci tekstowej planu.<\/p>\n\n\n\n<p>Mo\u017cemy te\u017c wyst\u0105pi\u0107 do gminy z pro\u015bb\u0105 o przekazanie na pi\u015bmie informacji na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznczona jest dzia\u0142ka, kt\u00f3r\u0105 zamierzamy naby\u0107 oraz podanie ustalonego dla tej dzia\u0142ki wska\u017anika (minimalnego i maksymalnego) intensywno\u015bci zabudowy.<\/p>\n\n\n\n<h2>Jak wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy wp\u0142ywa na plany budowy w\u0142asnego domu (na co nale\u017cy zwraca\u0107 uwag\u0119 wybieraj\u0105c np. projekt domu)?<\/h2>\n\n\n\n<p>Wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy to warto\u015b\u0107, kt\u00f3r\u0105 dla cel\u00f3w ochrony \u015brodowiska naturalnego oraz zachowania \u0142adu przestrzennego ustala si\u0119 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.<\/p>\n\n\n\n<p>Jest to warto\u015b\u0107, kt\u00f3rej nie mo\u017cna przekroczy\u0107 przy budowie domu, pami\u0119taj\u0105c, \u017ce wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy to stosunek powierzchni obiekt\u00f3w budowlanych do powierzchni dzia\u0142ki. Przy czym wska\u017anik ten obejmuje sum\u0119 powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych na poziomie posadzki z uwzgl\u0119dnieniem tynk\u00f3w, balustrad i ok\u0142adzin.<\/p>\n\n\n\n<p>W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego spotykamy minimalny oraz maksymalny wska\u017anik zabudowy. Wska\u017aniki te maja wp\u0142yw na wyb\u00f3r projektu planu budynku, kt\u00f3ry mo\u017cemy zrealizowa\u0107 na terenie dzia\u0142ki budowlanej.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zatem, planuj\u0105c budow\u0119 domu na dzia\u0142ce, kt\u00f3r\u0105 zamierzamy naby\u0107, dobrze jest sprawdzi\u0107 wskazania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie uj\u0119tych tam wska\u017anik\u00f3w i oceni\u0107 czy wybrany projekt domu b\u0119dzie spe\u0142nia\u0142 wymogi tego planu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Je\u017celi np. nabyli\u015bmy ju\u017c dzia\u0142k\u0119 budowlan\u0105 o powierzchni np. 2000 m2, a wskazania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego okre\u015blaj\u0105 dla tej dzia\u0142ki minimaln\u0105 intensywno\u015b\u0107 zabudowy, kt\u00f3ra wynosi 0,2 a maksymaln\u0105 intensywno\u015b\u0107 zabudowy w wysoko\u015bci 0,5, to mo\u017cna policzy\u0107, \u017ce suma wszystkich kondygnacji budynk\u00f3w na dzia\u0142ce powinna mie\u015bci\u0107 si\u0119 w przedziale 400 \u2013 1000 m2.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nale\u017cy mie\u0107 na uwadze, \u017ce ustalony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy obejmuje sum\u0119 powierzchni wszystkich budynk\u00f3w, w tym np. wolnostoj\u0105cego budynku gospodarczego.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Proces adaptacji projektu zabudowy do posiadanej dzia\u0142ki przeprowadzaj\u0105 wyspecjalizowane firmy. Mog\u0105 one tak wpasowa\u0107 projekt upatrzonego domu do posiadanej dzia\u0142ki, \u017ce w ostatecznym kszta\u0142cie projekt budowlany b\u0119dzie spe\u0142nia\u0142 wszystkie zapisy MPZP, w tym r\u00f3wnie\u017c wska\u017anik intensywno\u015bci zabudowy.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center\">Przeczytaj: <a href=\"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/co-sprawdzic-przed-zakupem-dzialki-pod-budowe-domu\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Co sprawdzi\u0107 przed zakupem dzia\u0142ki pod budow\u0119 domu?<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Podstawa prawna:<\/p>\n\n\n\n<p>Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Art. 15. Ust. 2 punkt 6.<\/p>\n\n\n\n<p>Foto: Unsplash.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Z poj\u0119ciem \u201ewska\u017anika intensywno\u015bci zabudowy&#8221; czy \u201ewska\u017anika zabudowy\u201d spotykamy si\u0119 na etapie planowania i budowy obiekt\u00f3w na dzia\u0142ce budowlanej. Planuj\u0105c budow\u0119 domu powinni\u015bmy pozna\u0107 nie tylko przeznaczenie dzia\u0142ki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale r\u00f3wnie\u017c ustalone w tym planie parametry [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1536,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[8,13],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1534"}],"collection":[{"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1534"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1534\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1537,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1534\/revisions\/1537"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1536"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1534"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1534"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/geoportal360.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1534"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}